Remake Kross, la nouvelle SCPI de Remake Asset Management, peut acheter des immeubles au Japon, en Corée du Sud, en Australie et en Nouvelle-Zélande. Ce n'est pas pour autant son centre de gravité : l'Europe hors France reste la zone majoritaire annoncée par la société de gestion, et aucun pays n'est garanti dans le portefeuille.
Le fonds démarre sans un seul immeuble. Les souscriptions ouvrent au public le 5 octobre 2026, et dès le 28 septembre avec La Centrale des SCPI, partenaire privilégié de Remake. Ce que l'on peut dire aujourd'hui du Japon et de l'Océanie tient donc au périmètre autorisé, aux règles de change et aux conditions de lancement. Pas encore à un patrimoine.
Où Remake Kross peut-elle investir ?
Partout, sauf en France. La note d'information, visée par l'AMF le 11 septembre 2026 (visa n° 26-23), ouvre quatre zones : l'Europe hors France, l'Amérique du Nord, l'Asie et l'Océanie. La documentation commerciale nomme les pays visés hors d'Europe : États-Unis et Canada, Corée du Sud et Japon, Australie et Nouvelle-Zélande.
Le poids de chaque zone n'est pas fixé. L'Europe est présentée comme « le premier réservoir d'opportunités du fonds, avec une allocation majoritaire du portefeuille ». L'Amérique du Nord sera abordée de façon « tactique et sélective ». Et la note prévoit noir sur blanc que certains pays ou typologies d'actifs peuvent être « ramenés à zéro pourcent », selon la conjoncture locale et la maturité des cycles immobiliers.
Le Japon et l'Océanie font donc partie de l'univers autorisé. Ils ne font l'objet d'aucun engagement d'allocation. La répartition réelle se lira dans les bulletins trimestriels, au fil des acquisitions.
Pourquoi le Japon, la Corée, l'Australie et la Nouvelle-Zélande ?
Le seul critère d'éligibilité inscrit dans la note est juridique. La SCPI ne peut investir que dans un pays lié à la France par une convention fiscale qui évite la double imposition des revenus de source étrangère. Le Japon, la Corée du Sud, l'Australie et la Nouvelle-Zélande en ont chacun signé une avec la France.
Le reste relève de l'argumentaire de la société de gestion. Pour l'Asie, Remake met en avant des cycles économiques et immobiliers « distincts de ceux de l'Europe et de l'Amérique du Nord ». Pour l'Océanie, une zone « régulièrement classée dans le top 5 des marchés mondiaux », qui offrirait « profondeur, liquidité et forte institutionnalisation ».
Ce sont des arguments de diversification, et il faut les lire comme tels. Des cycles décalés ne promettent pas une meilleure performance. Ils promettent une performance qui ne bouge pas au même moment que celle des immeubles européens, ce qui est déjà beaucoup pour un portefeuille, mais pas la même chose.
Japon : le marché de bureaux de Tokyo, un point d'appui qui a ses limites
Le marché de bureaux de Tokyo compte parmi les plus tendus des grandes places mondiales. À la mi-2026, la vacance y reste sous les 2 % dans les cinq arrondissements centraux : 1,3 % pour les immeubles de premier rang au deuxième trimestre selon Colliers, 1,87 % en août selon Miki Shoji. Savills constate de son côté que les loyers des meilleurs immeubles ont dépassé leur précédent sommet de 2020.
Le tableau a pourtant ses nuances. Colliers observe au deuxième trimestre un ralentissement de la hausse des loyers, et les premières surfaces libérées par des entreprises qui déménagent, dont l'effet reste limité pour l'instant. Côté offre, Savills attend un creux de livraisons en 2027, puis une reprise en 2028 et un volume inédit depuis 2012 en 2029. La Banque du Japon, elle, remonte ses taux : 1,25 % depuis le 24 septembre 2026, après 1 % en juin, ce qui renchérit le financement. Et un marché aussi tendu a pu être déjà intégré dans les prix d'acquisition.
Enfin, rien n'oblige Remake Kross à acheter des bureaux à Tokyo. C'est un constat de marché, pas un constat de portefeuille.
Australie et Nouvelle-Zélande : une étiquette, deux marchés
« Océanie » recouvre deux expositions très différentes. L'économie australienne pèse environ sept fois celle de la Nouvelle-Zélande, en produit intérieur brut (FMI, données 2025). Un marché profond, avec beaucoup d'acheteurs, de locataires et de transactions, se trouve plus facilement à Sydney ou Melbourne qu'à Auckland.
Chaque pays a sa devise, le dollar australien d'un côté, le dollar néo-zélandais de l'autre, et son propre marché locatif. Pour savoir ce que l'on détient vraiment, il faudra que les bulletins distinguent la part australienne de la part néo-zélandaise plutôt que de les additionner sous une même bannière.
Quel risque de change au Japon et en Océanie ?
Un immeuble à Tokyo se valorise en yens, un immeuble à Sydney en dollars australiens, et leurs loyers aussi. Si ces devises reculent face à l'euro, la valeur des immeubles et les revenus distribués reculent une fois convertis. Si elles progressent, l'effet s'inverse.
La note d'information plafonne cette exposition à 50 % de l'actif de la SCPI, et précise que le change n'est pas systématiquement couvert hors de la zone euro. Des instruments de couverture peuvent être utilisés sur certaines opérations. Leur coût pèse sur le rendement, et une couverture ne vaut pas garantie. Ce coût dépend surtout de l'écart de taux d'intérêt entre l'euro et la devise concernée : il n'est pas le même pour le yen et pour le dollar australien, et il change dans le temps.
La part réellement exposée ne sera connue qu'une fois le portefeuille constitué.
Prix de part, frais et conditions de lancement
Le prix de référence est de 100 € par part, soit 70 € de nominal et 30 € de prime d'émission, pour une valeur de retrait de 90 €. Deux tranches « sponsors » le précèdent, à prix réduit :
| Tranche | Prix de la part | Minimum de souscription | Parts bloquées | Clôture (au premier terme atteint) |
|---|---|---|---|---|
| Sponsors 1 | 90 € | 60 parts, soit 5 400 € | 2 ans | 21 375 000 € collectés ou 31 décembre 2026 |
| Sponsors 2 | 95 € | 60 parts, soit 5 700 € | 1 an | 14 250 000 € collectés ou 31 mars 2027 |
| Prix de référence | 100 € | 5 000 € | Non | Sans objet |
À budget égal, le prix de la première tranche donne environ 11 % de parts en plus : 10 000 € achètent 111 parts à 90 €, contre 100 parts à 100 €. La contrepartie est le blocage des parts pendant deux ans, et le risque pris sur un fonds qui n'a encore rien acheté. Nous avons détaillé ce que rémunère la décote des parts sponsors et la place à leur donner dans une allocation.
Côté frais, la commission de souscription est de 10 % HT, soit 12 % TTC du prix de souscription, incluse dans la prime d'émission. La commission de gestion atteint 12 % TTC des produits locatifs encaissés, et la commission d'acquisition 2 % TTC du prix des immeubles. Aucune commission n'est prélevée sur le retrait, la cession de parts, la vente d'immeubles ou les travaux. Les parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant la souscription.
Quels objectifs de rendement, et quels risques ?
Remake vise un taux de distribution de 6,5 % et un TRI de 7,5 % net de tous frais sur dix ans. Ce sont des objectifs, pas des engagements. Le fonds n'a aucun historique, et ni le capital ni les revenus ne sont garantis.
L'indicateur de risque du document d'informations clés est de 3 sur 7, pour une durée de placement recommandée d'au moins dix ans. La dette ? Plafonnée à 40 % de la valeur des actifs, avec une cible d'environ 25 %. Les risques principaux sont la perte en capital, la liquidité, les marchés immobiliers étrangers et le change.
Pour la liquidité, le mécanisme est celui d'une SCPI à capital variable. Les demandes de retrait sont compensées par des souscriptions le dernier jour ouvré de chaque mois ; faute de contrepartie suffisante, elles restent inscrites sur le registre, en attente.
Comment vérifier que Remake Kross investit vraiment au Japon et en Océanie ?
Tant qu'aucun immeuble n'y est acheté, ces pays restent un périmètre. Quatre lignes des premiers bulletins trimestriels feront la différence entre stratégie annoncée et stratégie déployée :
- la répartition par pays, en pourcentage de la valeur des actifs, et la part du Japon, de la Corée du Sud, de l'Australie et de la Nouvelle-Zélande face à l'Europe ;
- l'exposition aux devises hors euro, à comparer au plafond de 50 % et à la couverture effectivement mise en place ;
- le taux d'endettement, à rapprocher de la cible d'environ 25 % ;
- la durée ferme des baux signés, que Remake publie déjà pour Remake Live et que nous expliquons dans notre article sur la WALB.
Les caractéristiques complètes du fonds, ses documents réglementaires et ses conditions de souscription sont réunis sur la fiche de la SCPI Remake Kross. Pour la situer face aux autres SCPI internationales, notre classement des SCPI donne les points de comparaison.
Parts sponsors à 90 € ou prix de référence plus tard ? Parlez-en avec un consultant La Centrale des SCPI : 30 minutes, gratuit et sans engagement.
Ce qu'il faut retenir
- Remake Kross investit uniquement hors de France, sur quatre zones : Europe, Amérique du Nord, Asie et Océanie.
- Le Japon, la Corée du Sud, l'Australie et la Nouvelle-Zélande sont autorisés, pas promis : l'Europe reste majoritaire et un pays peut être ramené à zéro.
- L'exposition au change est plafonnée à 50 % de l'actif ; la couverture est possible, à la charge de la SCPI, et n'est pas systématique.
- Parts sponsors à 90 € puis 95 €, contre un blocage de deux ans puis d'un an ; prix de référence 100 €.
- Objectifs non garantis : 6,5 % de taux de distribution, 7,5 % de TRI net sur dix ans, risque 3 sur 7.
FAQ
Remake Kross investit-elle déjà au Japon ou en Australie ?
Quelle part du portefeuille ira en Asie et en Océanie ?
Remake Kross investit-elle en France ?
Remake Kross couvre-t-elle le risque de change ?
Quand et à quel prix peut-on souscrire Remake Kross ?
Tout pour réussir votre investissement SCPI
Recevez chaque semaine nos analyses nos offres et les meilleures opportunités d'investissement SCPI