Remake Kross vise un TRI de 7,5 % sur 10 ans, Iroko Atlas un TRI de 7 %. Les deux affichent le même objectif de distribution de 6,5 %, non garanti dans les deux cas.
L'écart ne se joue donc pas sur ces objectifs. Il tient à quatre points : ce que la « décote » de 10 % corrige réellement, le coût de sortie, l'historique disponible et les frais courants.
Les chiffres viennent de la note d'information et du DIC de Remake Kross, du bulletin du 2e trimestre 2026 et du rapport annuel 2025 d'Iroko Atlas.
Remake Kross ou Iroko Atlas : objectifs et frais officiels côte à côte
Le tableau compare la première tranche de parts sponsors de Remake Kross (90 € la part) et Iroko Atlas (200 € la part). Tous les objectifs sont non garantis.
| Critère | Remake Kross (sponsors, tranche 1) | Iroko Atlas |
|---|---|---|
| Prix de la part | 90 € (100 € après les phases sponsors) | 200 € |
| Première souscription | 60 parts, soit 5 400 € | 25 parts, soit 5 000 € |
| Objectif de TRI sur 10 ans | 7,5 % net de tous frais | 7 % |
| Objectif de distribution | 6,5 % du prix de souscription au 1er janvier | 6,5 % net de frais de gestion |
| Commission de souscription | 10 % HT (12 % TTC) au plus, prime d'émission incluse, prélevée aussi sur les parts sponsors | 0 % |
| Valeur de retrait | 90 € | 200 € |
| Commission de gestion (sur loyers) | 12 % TTC | 14,4 % TTC en zone euro, 16,8 % TTC hors zone euro |
| Commission d'acquisition | 2 % TTC | 4,8 % TTC au plus |
| Commission sur travaux | aucune | 6 % TTC au plus |
| Commission de sortie | aucune | 6 % TTC avant 6 ans de détention (parts souscrites depuis le 01/09/2026) |
| Blocage des parts | 2 ans (tranche 1), 1 an (tranche 2) | aucun |
| Entrée en jouissance | 1er jour du 6e mois | 1er jour du 5e mois |
| Patrimoine | aucun immeuble (au 2 octobre 2026) | 23 actifs dans 8 pays européens (au 30/06/2026) |
| Endettement | jusqu'à 40 % (cible d'environ 25 %) | 0 % au 30/06/2026 |
Décote de 10 % ou 0 % de frais : deux écarts qui ne se mesurent pas pareil
En tranche sponsors 1, Remake Kross ramène la part de 100 € à 90 €, soit la valeur de retrait prévue par la note d'information. L'écart corrigé est celui entre le prix payé et le prix de reprise. Faute de patrimoine, impossible de le comparer à une valeur d'actif.
La tranche 2, à 95 €, n'en corrige que la moitié : la reprise à 90 € se fait 5,3 % sous le prix payé. Au prix de référence de 100 €, l'écart est de 10 %.
Iroko Atlas n'a aucune commission d'entrée : prix et valeur de retrait sont égaux à 200 €. Son écart mesurable se situe ailleurs. Au 30 juin 2026, le prix est 7,4 % sous la valeur de reconstitution de 216 € et 1 % au-dessus de la valeur de réalisation de 198,04 €.
Seule Atlas permet donc de mesurer un écart avec la valeur du patrimoine. Le mécanisme général est détaillé dans notre article sur les parts fondateurs et sponsors.
10 000 € : combien de parts, et quel premier versement ?
Avec 10 000 €, la première tranche sponsors de Remake Kross donne 111 parts à 90 €, soit 9 990 €. Iroko Atlas donne 50 parts à 200 €.
Les parts entrent en jouissance le premier jour du cinquième mois pour Atlas, du sixième pour Kross.
Côté revenus, seule Atlas a des chiffres observés. Pour 2025, elle a distribué 18,82 € bruts de fiscalité étrangère par part en pleine jouissance (15,49 € nets), soit le taux de distribution 2025 de 9,41 %, sur un premier exercice. Au 2e trimestre 2026, elle a versé 5,02 € bruts par part, dont 1,14 € d'impôt étranger : 251 € bruts et 194 € nets pour 50 parts.
Remake Kross n'a encore versé aucun dividende. Son objectif de 6,5 % reste un objectif.
Frais de gestion : 12 % chez Remake Kross, 14,4 % à 16,8 % chez Iroko Atlas
Remake Kross prélève 12 % TTC des loyers encaissés. Iroko Atlas prélève 14,4 % TTC sur les actifs en zone euro et 16,8 % TTC hors zone euro.
Sur 1 000 € de loyers encaissés, cela fait 120 € pour Remake Kross, et entre 144 € et 168 € pour Iroko Atlas. La page consacrée aux frais sur le site d'Iroko indique un taux de 15,36 % TTC pour Atlas.
Les autres commissions creusent l'écart :
- acquisition : 2 % TTC contre 4,8 % TTC au plus ;
- travaux : aucune contre 6 % TTC au plus ;
- cession d'immeubles : aucune contre 5 % TTC en cas de plus-value supérieure à 5 %.
Objectifs et dividendes s'entendent après ces frais, dans les deux cas.
Frais de sortie : ce que coûte une revente avant six ans
Iroko Atlas prélève une commission de sortie de 6 % TTC en cas de retrait avant six ans de détention, pour les parts souscrites depuis le 1er septembre 2026. L'assemblée générale du 16 avril 2026 a porté ce délai de cinq à six ans ; avant cette date, il était de cinq ans. Sur 10 000 €, à prix de part inchangé, une sortie avant six ans rapporte 9 400 €.
Remake Kross ne prélève aucune commission de sortie. En tranche sponsors 1, après deux ans de blocage, la valeur de retrait de 90 € égale le prix payé : 111 parts reprises pour 9 990 €. En tranche 2, bloquée un an, la reprise à 90 € se fait 5,3 % sous les 95 € payés ; au prix de référence, l'écart est de 10 %.
Dans les deux SCPI, un retrait n'est exécuté que si des souscriptions lui font face, et le prix de part peut évoluer. Il existe un risque de perte en capital. Pourquoi ces commissions existent : notre article sur les SCPI sans frais d'entrée.
Deux risques de nature différente : l'absence d'actif et la vitesse de déploiement
Remake Kross n'a ni immeuble ni dividende. Aucun chiffre ne permet encore de vérifier sa stratégie, d'où un mandat très large : la fiche Remake Kross détaille les conditions de lancement et les plafonds de dette et de change.
Iroko Atlas porte le risque inverse, celui de la vitesse. Sa capitalisation atteint 166,9 M€ au 30 juin 2026, avec 46,9 M€ de collecte nette au T2. Au cours du même trimestre, la SCPI a réalisé 9 acquisitions pour 52,96 M€, à un rendement acte en main moyen de 9,45 %. Les plus rentables sont aussi celles aux baux les plus courts, ce qui rémunère un risque de relocation : nous l'avons décomposé dans l'analyse des acquisitions du T2 2026 face à la hausse des taux.
En contrepoint : endettement nul, taux d'occupation financier de 98,11 % au 30 juin 2026 et label ISR obtenu en 2026.
Remake Kross en parts sponsors ou Iroko Atlas : quels critères font pencher la balance ?
Aucune des deux SCPI ne domine sur tous les critères.
- Horizon. Sous six ans, la commission de sortie pèse sur Atlas. Kross impose d'accepter deux ans de blocage en tranche 1.
- Revenus. Atlas verse déjà des dividendes, avec un mois de jouissance en moins à attendre. Kross n'a aucun immeuble.
- Preuves. Atlas a environ un an d'historique, Kross seulement des objectifs.
- Coût courant. Kross prélève moins sur les loyers (12 % contre 14,4 % à 16,8 %).
- Dette. 0 % chez Atlas, jusqu'à 40 % autorisés chez Kross.
Souscrire aux deux avec 10 000 € n'est pas possible : les minimums de première souscription (5 400 € et 5 000 €) totalisent 10 400 €.
Les caractéristiques complètes d'Atlas sont sur la fiche Iroko Atlas.
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Questions fréquentes
Remake Kross ou Iroko Atlas : laquelle rapporte le plus ?
Laquelle coûte le moins cher à détenir ?
Quel est le TRI officiel de chaque SCPI ?
Peut-on souscrire aux deux avec 10 000 € ?
Sources et méthode
Données arrêtées au 2 octobre 2026. Sources : note d'information, statuts, DIC et plaquette de Remake Kross (visa AMF SCPI n° 26-23 du 11 septembre 2026) ; bulletin trimestriel d'information du 2e trimestre 2026 et rapport annuel 2025 d'Iroko Atlas (visa AMF SCPI n° 25-10 du 24 juin 2025) ; assemblée générale d'Iroko Atlas du 16 avril 2026 ; page « frais » du site d'Iroko.
Les calculs (nombre de parts achetées, frais pour 1 000 € de loyers, écarts entre prix et valeurs) sont ceux de La Centrale des SCPI à partir de ces documents.
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