Atream Hôtels au T2 2026 : acquisition à Berlin et plus-value de 26 % en Belgique

Acheter un hôtel à Berlin et en revendre un en Belgique avec 26 % de plus-value, le tout dans le même trimestre : Atream Hôtels fête ses dix ans en montrant ce que sait faire une SCPI hôtelière qui arbitre. Sa capitalisation atteint 329,8 millions d'euros au 30 juin 2026, ses taux d'occupation et de recouvrement sont à 100 %, et son endettement recule. Reste une question de fond, celle d'un patrimoine entièrement exposé au tourisme.

Atream Hôtels au 30 juin 2026 en bref

La SCPI réunit désormais 6 048 associés, contre 5 670 à la fin de 2025, et détient des actifs touristiques dans cinq pays européens.

Un B&B de 136 chambres acquis à Berlin

C'est la deuxième acquisition de l'année, après un hôtel quatre étoiles à Vérone au premier trimestre, assorti d'un bail de vingt ans. Cette fois, direction Berlin, dans le quartier de Charlottenburg-Wilmersdorf, entre le centre-ville et le parc des expositions.

L'établissement est un B&B trois étoiles de 136 chambres, entièrement rénové en 2024 et certifié BREEAM Very Good. Il est exploité par B&B Hotels dans le cadre d'un bail dont la durée ferme résiduelle atteint dix-sept ans. Le montant de l'opération s'élève à 17,2 millions d'euros.

Dix-sept ans de bail ferme, c'est bien au-dessus de la moyenne du portefeuille, déjà longue à 11,8 ans. Sur de l'hôtellerie, où la valeur dépend étroitement de la solidité de l'exploitant, cette visibilité compte davantage qu'un rendement facial élevé sur un bail court.

Une cession belge à 26 % de plus-value

Dans le même trimestre, la SCPI a vendu l'Eurotel Lanaken, en Belgique, directement à son exploitant, le Different Hotel Group. Prix de la transaction : 3 millions d'euros hors droits.

La plus-value immobilière atteint environ 600 000 euros avant impôt, soit de l'ordre de 26 % par rapport au prix de revient. Sur la durée de détention, depuis l'acquisition en 2019, le taux de rendement interne immobilier de l'opération ressort à 11,9 %. Attention à ne pas transposer ce chiffre : il concerne cet actif précis, pas la performance de la SCPI, dont le TRI sur cinq ans s'établit à 2,69 % au 31 décembre 2025.

Vendre à son propre locataire présente un avantage discret mais réel : la négociation a également permis d'obtenir une hausse de loyer sur l'Ecu Hotel, un autre établissement exploité par le même groupe. Un arbitrage qui améliore deux lignes à la fois.

Sur l'ensemble du portefeuille, les valeurs d'expertise restent stables au 30 juin, à périmètre constant, avec une progression de 0,2 %.

13,24 euros bruts distribués, et pourquoi le net décroche ce trimestre

La SCPI distribue 13,24 euros bruts par part au titre du deuxième trimestre, après 12,25 euros au premier. Le cumul semestriel atteint 25,49 euros bruts par part.

Après fiscalité étrangère, le montant net versé ressort à 11,16 euros par part. L'écart entre le brut et le net est plus marqué que d'ordinaire ce trimestre, et le bulletin en donne la raison : l'impôt européen comptabilisé sur le semestre inclut l'impôt belge dû sur la plus-value d'Eurotel Lanaken, une plus-value qui, elle, est exonérée en France. Autrement dit, la cession qui a nourri le dividende a aussi alourdi la ligne fiscale.

Deux chiffres à ne pas confondre dans ce bulletin. Sur les 11,16 euros nets versés, 1,76 euro provient de produits financiers, c'est-à-dire des placements de trésorerie et des comptes courants d'associés. Et sur les revenus du trimestre pris globalement, la répartition est de 91 % de revenus fonciers pour 9 % de revenus financiers. Les deux mesures ne portent pas sur la même chose : la première sur ce qui est versé, la seconde sur ce qui est encaissé, et la distribution intègre aussi la plus-value de cession. Par ailleurs, 69 % des revenus proviennent d'actifs situés hors de France.

Au titre de 2025, la SCPI avait enregistré un taux de distribution brut de 5,05 % sur un prix de part de 1 000 euros, pour une performance globale annuelle du même niveau. Ces résultats portent sur un exercice clos et ne préjugent pas des suivants.

Un patrimoine hôtelier occupé à 100 %

Vingt-trois actifs, 2 651 chambres, gérés par Atream. L'Allemagne constitue la première exposition avec 33 % de la valeur d'acquisition, devant la France à 31 %, la Belgique à 20 %, les Pays-Bas à 13 % et l'Italie à 3 %.

Les hôtels proprement dits représentent 72 % du patrimoine. Le reste correspond principalement à des villages vacances et à des résidences de tourisme. Quatorze enseignes exploitent ces établissements, parmi lesquelles B&B Hotels, Center Parcs, Pierre & Vacances, Belambra, Hampton by Hilton et Park Inn by Radisson.

Les trois indicateurs locatifs sont au maximum : taux d'occupation financier, taux d'occupation physique et taux de recouvrement des loyers atteignent tous 100 %. Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 4,75 millions d'euros. La note ISR du fonds progresse par ailleurs de 41 à 47 sur 100.

Une décote de 5,6 % et un endettement qui recule

Le prix de souscription reste fixé à 1 000 euros, pour une valeur de reconstitution de 1 059,54 euros au 30 juin. L'écart ressort à 5,6 %, ce que la société de gestion arrondit à environ 6 %.

Les autres repères de valorisation : la valeur de réalisation s'établit à 868,14 euros, contre 874,72 euros fin 2025, et la valeur de retrait reste à 900 euros. Cette dernière est celle qui compte pour un associé qui souhaite sortir, et l'écart avec le prix de souscription correspond aux frais supportés à l'entrée.

Le ratio d'endettement, lui, poursuit sa décrue : 22,86 % au 30 juin contre 24,87 % à fin 2025. Sur une SCPI qui a fait une acquisition de 17,2 millions d'euros dans le trimestre, cette baisse traduit l'effet de la cession belge et de la collecte.

Comme toujours, une décote sur la valeur de reconstitution est un indicateur de valorisation, pas une plus-value acquise ni une promesse de revalorisation du prix de part.

L'analyse de La Centrale des SCPI

Le trimestre coche beaucoup de cases : une acquisition assortie d'un bail ferme de dix-sept ans, une cession réalisée 26 % au-dessus de son prix de revient, des indicateurs locatifs à 100 %, un endettement en repli et une part décotée. Pour un fonds qui fête ses dix ans, l'exécution est propre.

Le risque, lui, ne se lit pas dans ces chiffres : il est sectoriel. Un patrimoine intégralement exposé au tourisme dépend de la santé de ses exploitants, et cette santé n'est pas uniforme. À fin mai 2026, le revenu par chambre disponible progresse de 13,1 % en Italie et de 2,6 % en France, mais recule de 3,4 % aux Pays-Bas, de 2,7 % en Belgique et de 1,4 % en Allemagne. Or l'Allemagne est justement devenue la première exposition du fonds, et vient de s'étoffer avec Berlin.

Ce n'est pas une contradiction, c'est le pari assumé d'un investissement contracyclique sur un marché redevenu accessible. Mais c'est la ligne à suivre dans les prochains bulletins. Nous avons détaillé les ressorts de cette classe d'actifs dans notre point sur les SCPI hôtelières en 2026.

Pour situer Atream Hôtels par rapport aux autres SCPI du marché, notre comparateur permet de filtrer par rendement, zone géographique et typologie d'actifs. Et si vous vous demandez quelle part du tourisme votre patrimoine peut supporter, nos consultants répondent depuis la page contact.

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