SCPI : combien vaut réellement 1 € investi en patrimoine immobilier ?

Quand vous investissez 1 € dans une SCPI, combien de patrimoine immobilier obtenez-vous en contrepartie ? Tout dépend de trois chiffres publiés par la société de gestion : le prix de souscription, la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution.

Selon la valorisation du véhicule, un euro investi peut correspondre à un peu moins, ou un peu plus, d'un euro de valeur économique. Encore faut-il savoir ce que mesure chacun de ces chiffres.

Que représente le prix de souscription d'une SCPI ?

Le prix de souscription est le montant que paie l'investisseur pour acquérir une part.

Avec un prix de 200 €, un investissement de 10 000 € permet d'acquérir 50 parts, hors particularités de souscription.

Ces 200 € ne signifient pas pour autant que l'associé récupérerait 200 € si le patrimoine était vendu le lendemain. Le prix intègre la commission de souscription, et les immeubles ont eux-mêmes été achetés avec des frais (droits de mutation, frais d'acquisition). Pour voir la valeur économique qui se trouve derrière la part, il faut regarder deux autres indicateurs.

Qu'est-ce que la valeur de réalisation d'une SCPI ?

La valeur de réalisation correspond à la valeur vénale des immeubles détenus par la SCPI, telle qu'elle ressort des expertises immobilières, augmentée de la valeur nette de ses autres actifs (article L. 214-109 du Code monétaire et financier).

C'est une estimation de ce que vaut le patrimoine net à une date donnée.

Prenons un exemple fictif :

• Prix de souscription : 200 €
• Valeur de réalisation par part : 175 €

Rapporté à chaque euro payé : 175 ÷ 200 = 0,875 €.

Autrement dit, 1 € investi correspond ici à environ 0,88 € de valeur de réalisation.

Les 12 centimes d'écart ne sont pas « perdus ». Ils correspondent pour l'essentiel aux frais : la commission de souscription prélevée à l'entrée et les frais d'acquisition des immeubles, que la valeur vénale ne contient pas. Le prix de souscription et la valeur de réalisation ne mesurent simplement pas la même chose.

Qu'est-ce que la valeur de reconstitution ?

La valeur de reconstitution part de la valeur de réalisation et y ajoute les frais qu'il faudrait engager pour reconstituer un patrimoine comparable : droits, frais d'acquisition, commission de souscription.

Reprenons l'exemple fictif en le complétant :

• Prix de souscription : 200 €
• Valeur de réalisation : 175 €
• Valeur de reconstitution : 215 €

L'investisseur paie 200 € une part dont la valeur de réalisation est de 175 €, mais dont la reconstitution théorique coûterait 215 €. Les trois chiffres ne se contredisent pas : ils répondent à trois questions différentes.

Prix de souscription, réalisation et reconstitution : quelle différence ?

Le plus simple est de poser à chaque chiffre la question à laquelle il répond.

Une SCPI peut donc afficher à la fois une valeur de réalisation inférieure à son prix et une valeur de reconstitution supérieure. C'est une situation parfaitement normale dans le fonctionnement d'une SCPI à capital variable.

Le législateur a d'ailleurs choisi la valeur de reconstitution comme repère du prix : tout écart de plus de 10 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution doit être justifié par la société de gestion et notifié à l'AMF (article L. 214-94 du Code monétaire et financier). En pratique, le rapport entre les deux reste donc le plus souvent dans un couloir assez étroit.

Pourquoi 1 € investi peut-il représenter plus de 1 € de valeur de reconstitution ?

Comparons deux SCPI fictives.

SCPI A

• Prix de souscription : 200 €
• Valeur de reconstitution : 220 €

Pour chaque euro investi : 220 ÷ 200 = 1,10 €. L'investisseur paie 1 € pour une valeur de reconstitution théorique de 1,10 €.

La décote du prix est de (220 − 200) ÷ 220 = 9,09 %.

SCPI B

• Prix de souscription : 200 €
• Valeur de reconstitution : 190 €

Pour chaque euro investi : 190 ÷ 200 = 0,95 €. L'investisseur paie 1 € pour 0,95 € de valeur de reconstitution.

Le prix présente une surcote de (200 − 190) ÷ 190 = 5,26 % par rapport à la valeur de reconstitution.

Nous calculons ces écarts en divisant par la valeur de reconstitution, la base retenue par la réglementation. Certaines sociétés de gestion divisent par le prix de souscription, ce qui donne un pourcentage un peu différent pour le même écart : les deux sont exacts, il suffit de savoir lequel on lit.

Sur ce seul critère, la SCPI A paraît plus attractive. Ce critère ne suffit pas pour autant à décider.

Une décote signifie-t-elle que l'investisseur gagne immédiatement de l'argent ?

Non, et c'est sans doute le point le plus important de cet article.

Si vous investissez 10 000 € dans une SCPI dont la valeur de reconstitution correspond à 11 000 €, vous n'avez pas gagné 1 000 € le jour de la souscription.

La valeur de reconstitution n'est ni un prix de revente garanti, ni une somme récupérable sur demande. Ce que toucherait un associé qui revend ses parts d'une SCPI à capital variable, c'est la valeur de retrait fixée par la société de gestion, inférieure au prix de souscription. Quant à la valeur des immeubles, elle peut baisser, et la valeur de reconstitution avec elle : un écart peut se refermer par le bas sans que le prix de part ait bougé.

Comme tout investissement en SCPI, la souscription comporte un risque de perte en capital, et la liquidité des parts n'est pas garantie ; c'est un placement qui se raisonne sur le long terme, huit à dix ans au minimum. Une décote reste un indicateur de valorisation, pas un gain.

À ne pas confondre avec la décote observée sur le marché secondaire d'une SCPI en difficulté, qui signale un problème de liquidité : nous détaillons cette différence dans notre article sur la décote sur valeur de reconstitution et la décote de marché secondaire.

Peut-on comparer les SCPI avec un ratio simple ?

Oui. Un ratio pédagogique suffit pour une première lecture :

Valeur de reconstitution ÷ prix de souscription

Il exprime la valeur de reconstitution qui correspond à 1 € investi.

On peut le compléter par un second ratio, valeur de réalisation ÷ prix de souscription, pour obtenir une lecture plus complète du patrimoine acheté.

Une précaution : ces valeurs sont arrêtées à une date précise, qui n'est pas la même d'une SCPI à l'autre. Avant de comparer deux ratios, vérifiez la date d'arrêté de chaque valeur dans le bulletin ou le rapport annuel.

La SCPI avec le ratio le plus élevé est-elle forcément la meilleure ?

Non. Une valeur de reconstitution élevée repose elle-même sur la valeur d'expertise des immeubles, qui peut évoluer.

Le ratio se lit donc avec d'autres critères :

• l'évolution historique des valeurs d'expertise ;
• le rendement des immeubles ;
• le taux d'occupation financier ;
• l'endettement ;
• la qualité des locataires et la durée des baux ;
• la diversification ;
• la liquidité des parts ;
• le taux de distribution.

Une SCPI qui offre 1,10 € de valeur de reconstitution pour 1 € investi mais dont le patrimoine perd de la valeur peut se révéler moins intéressante qu'une SCPI à 1,03 € aux fondamentaux plus solides.

Alors, combien vaut réellement 1 € investi en SCPI ?

Il n'y a pas une seule réponse, mais au moins trois lectures :

• 1 € de prix de souscription, ce que l'investisseur verse ;
• une valeur de réalisation, qui indique la valeur nette du patrimoine correspondant à la part ;
• une valeur de reconstitution, qui estime ce qu'il faudrait dépenser pour recréer ce patrimoine.

Le rendement dit ce que le patrimoine distribue. La valeur de réalisation dit ce qu'il vaut. La valeur de reconstitution dit ce qu'il coûterait à reconstruire. Comparer deux SCPI sur leur seul rendement laisse de côté les deux dernières questions.

FAQ

Vous voulez lire ces trois valeurs sur les SCPI que vous envisagez ? Un consultant La Centrale des SCPI peut les passer en revue avec vous : gratuit et sans engagement.