SCPI et risque incendie : ce que l'été 2026 change pour l'assurabilité

L'été 2026 restera comme la pire saison d'incendies jamais enregistrée en France : 115 000 hectares parcourus depuis le 1er janvier, contre 72 000 lors du précédent record de 2022. Le bilan humain et environnemental passe évidemment avant tout le reste. Il existe aussi une traduction patrimoniale, moins visible et plus durable : la carte réglementaire du risque s'étend, les obligations de débroussaillement suivent, et le coût de l'assurance progresse. Voici ce que cela implique, avec prudence, pour le patrimoine tertiaire détenu par les SCPI.

Un été hors norme, et un record national

Le 26 juillet 2026, le ministre de l'Intérieur Laurent Nuñez annonçait un bilan de 115 000 hectares de forêt et de végétation parcourus par les flammes depuis le début de l'année. Le précédent record national, établi en 2022, était de 72 000 hectares. On a donc dépassé de plus de moitié la pire année connue jusqu'ici, et la saison n'était pas terminée.

L'épisode le plus marquant s'est déroulé en Gironde et dans les Landes. Parti le 22 juillet, le feu a parcouru environ 42 000 hectares. Près de 260 000 personnes ont été évacuées, 220 000 en Gironde et 40 000 dans les Landes, entre le bassin d'Arcachon et le secteur de Biscarrosse. Plus de 240 bâtiments ont été détruits. Il a fallu plus de 2 750 sapeurs-pompiers et 1 500 militaires pour en venir à bout : le feu a été fixé en Gironde dans la nuit du 27 au 28 juillet, et maîtrisé dans les Landes le 30 juillet.

Le risque ne se limite plus aux massifs du Sud-Ouest et du pourtour méditerranéen. Selon l'Argus de l'Assurance, il devrait progresser sur une large partie du territoire dans les décennies qui viennent.

La carte réglementaire s'est étendue en avril 2026

Un arrêté du 13 avril 2026, publié au Journal officiel le 28 avril, a modifié l'arrêté du 6 février 2024 qui classe les bois et forêts exposés au risque d'incendie. Le nombre de départements comportant des massifs classés est passé de 48 à 52. Environ 7 600 communes sont désormais concernées.

Quatre départements y figurent pour la première fois : la Corrèze, la Haute-Loire, l'Essonne et la Seine-et-Marne. S'y ajoutent des extensions de zonage dans le Loiret, la Savoie, la Charente et l'Eure.

Ce classement n'emporte pas d'obligation immédiate. Un arrêté préfectoral doit préciser les modalités locales dans un délai d'un an, et un plan de protection des forêts contre l'incendie doit être élaboré sous deux ans. Le signal, lui, est clair. L'Essonne et la Seine-et-Marne, deux départements de grande couronne où sont implantées beaucoup de plateformes logistiques, entrent pour la première fois dans le périmètre réglementaire du risque incendie.

Un point technique que peu de porteurs de parts connaissent

Contrairement à une confusion très répandue, un incendie de forêt ou de végétation n'est pas couvert en France par le régime des catastrophes naturelles. Il relève de la garantie incendie du contrat multirisque, dans les conditions de droit commun.

Cette distinction a des conséquences pratiques. Le propriétaire d'un bien situé en zone classée est soumis à une obligation légale de débroussaillement, dite OLD, renforcée par la loi Matras du 25 novembre 2021 puis par la loi n° 2023-580 du 10 juillet 2023. Les sanctions encourues peuvent atteindre 50 euros par mètre carré non débroussaillé, avec exécution d'office aux frais du propriétaire.

Le point qui pèse le plus lourd n'est pourtant pas l'amende. C'est le risque de réduction, voire de refus d'indemnisation, si l'assureur établit un manquement à cette obligation après un sinistre. Une obligation administrative devient alors une condition de couverture.

Une réserve d'honnêteté sur ce point. Cette obligation vise tout bâtiment situé dans le périmètre réglementaire du code forestier, et il est logique d'en déduire qu'elle s'applique sans distinction d'usage entre résidentiel et professionnel. Nous n'avons pas trouvé de confirmation explicite pour les entrepôts logistiques ou les sites classés ICPE, qui relèvent par ailleurs de réglementations de prévention incendie qui leur sont propres, et parfois plus strictes.

Ce que cela pourrait signifier pour le patrimoine tertiaire des SCPI

Les entrepôts et plateformes détenus par les SCPI se concentrent en grande couronne francilienne, dans le couloir rhodanien et autour des grands nœuds routiers du Sud et du Sud-Ouest. Ces implantations recoupent en partie les massifs classés, anciens comme nouveaux.

Sur le marché résidentiel, une décote de 5 à 15 % a été observée sur des biens situés en lisière de forêt ou en zone classée, avec un allongement des délais de vente.

Il faut lire cette donnée pour ce qu'elle est. Elle porte sur le résidentiel, pas sur le tertiaire. Rien ne permet aujourd'hui d'affirmer qu'un mécanisme identique s'applique de la même façon aux actifs des SCPI : cette information n'est pas publiée de façon agrégée par le secteur. C'est une question à documenter, pas une conclusion à tirer par analogie. Nous la signalons parce qu'elle mérite d'être posée, pas parce qu'elle serait déjà tranchée.

Ce que dit vraiment la littérature sur l'assurabilité

Il vaut mieux nuancer ce risque que l'amplifier, et les travaux disponibles invitent à la mesure.

Un rapport cité par l'Argus de l'Assurance conclut que l'incendie, s'il constitue un risque potentiellement catastrophique, n'est pas à ce jour considéré comme difficilement assurable en France. La situation diffère de celle de certaines zones inondables, et elle n'a rien de comparable à des marchés étrangers comme la Californie.

Ce qui progresse, c'est le coût. Les événements climatiques ont coûté 5,2 milliards d'euros aux assureurs français en 2025, en hausse par rapport à 2024. Et l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, dans son scénario climatique défavorable, retient une progression des primes d'assurance de 158 % entre 2022 et 2050. Son scénario de référence, lui, retient 127 %.

Le risque, à ce stade, est donc d'abord financier et progressif. Il pèse sur les charges d'exploitation, année après année. Ce n'est pas un basculement brutal vers l'inassurabilité, et le présenter ainsi serait faux.

Les trois questions à poser à une société de gestion

Faute de données agrégées publiques, la seule voie utile est de demander directement. Un porteur de parts ou son consultant peut interroger la société de gestion sur trois points.

• La part du patrimoine physiquement située dans un massif classé à risque d'incendie, ancien périmètre comme nouveau.
• L'évolution des primes d'assurance multirisque sur les derniers exercices, information de plus en plus souvent détaillée dans les rapports annuels au titre des charges d'exploitation.
• La conformité des actifs concernés à l'obligation légale de débroussaillement, puisqu'elle conditionne l'indemnisation en cas de sinistre.

Ce sont des questions de méthode, pas des signaux d'alerte. Elles servent à vérifier que le risque est identifié et suivi, sans présumer qu'il ne le serait pas. La même logique vaut pour la contrainte énergétique, que nous traitons dans nos articles sur le DPE et l'interdiction de louer et sur le label ISR appliqué aux SCPI. Si vous souhaitez faire le point sur votre portefeuille, vous pouvez en parler à un consultant : l'accompagnement est gratuit pour vous, notre rémunération étant assurée par les sociétés de gestion.

Les limites de cette analyse

Ce texte établit un mécanisme réglementaire et assurantiel. Il ne fournit pas un diagnostic chiffré du patrimoine d'une SCPI en particulier, et il ne le peut pas : aucune donnée publique ne permet aujourd'hui de quantifier l'exposition agrégée des portefeuilles SCPI aux zones à risque incendie.

Le classement réglementaire lui-même continuera d'évoluer, puisqu'il est révisé par arrêté. Et l'état des lieux sur l'assurabilité reflète une situation à une date donnée, pas une projection définitive.

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