SCPI KYANEOS DENORMANDIE

L'essentiel

T1 2026 — Kyaneos Denormandie est fermée à la souscription depuis le 31 janvier 2021. Au premier trimestre 2026, sa capitalisation s'établit à 11,4 M€ pour 11 456 parts détenues par 258 associés, sur un patrimoine de 19 immeubles et 112 lots totalisant 6 695 m² dans 10 départements. Le taux d'occupation financier remonte à 82,2 %, dont 15,1 % de locaux en recherche de locataires et 2,7 % en travaux. Le chantier de Pamiers, qui a pesé sur l'exercice 2025, est terminé et les logements sont relouables depuis le début de l'année.

Performances et distribution

Le taux de distribution 2025 s'établit à 1,75 % brut, soit 17,50 € par part en pleine jouissance. C'est un net recul par rapport à 2,80 % en 2024 (28,00 €) et 2,60 % en 2023.

Ce décrochage a une cause identifiée, et une seule : l'immeuble de Pamiers. Un locataire a menacé ses voisins, qui ont quitté leurs logements ; la société de gestion a obtenu du tribunal de Foix la résiliation du bail, mais l'expulsion n'a pu être exécutée qu'à l'issue de la trêve hivernale. Kyaneos AM écrit dans son bulletin du premier trimestre 2026 : « Nous vous présentons à nouveau nos excuses pour la performance financière de l'année 2025 qui aura été notablement inférieure aux objectifs fixés. » Le premier trimestre 2026 est distribué à 4,00 € par part, intégralement en revenus fonciers récurrents.

La note d'information fixe un objectif de taux de distribution de 4,0 % à 4,5 % en phase d'exploitation, hors avantage fiscal et non garanti — objectif qui n'a jamais été atteint à ce jour. Au 31 décembre 2025, la valeur de réalisation ressort à 738,61 € par part et la valeur de reconstitution à 890,15 €, pour un prix de souscription de 1 000 €.

Patrimoine et stratégie

La SCPI détient 19 immeubles acquis entre septembre 2020 et janvier 2022, pour 11,77 M€ acte en main travaux compris : Cavaillon et Carpentras (84), Montargis (45), Pamiers (09), Blois, Romorantin-Lanthenay et Selles-sur-Cher (41), Béziers (34), Auch (32), Brignoles (83), Mazamet (81), Narbonne (11), Montereau-Fault-Yonne (77) et Montfavet (84). L'opération la plus importante est celle de Carpentras, impasse Sainte-Anne, pour 913 m² et 1,387 M€.

Deux de ces immeubles, à Selles-sur-Cher, ne relèvent pas du dispositif Denormandie : la société de gestion les présente comme un placement de trésorerie. Les 17 autres ont été rénovés dans le cadre du dispositif.

Les loyers proviennent à 96,5 % de logements et à 3,5 % de commerces et bureaux. La stratégie est celle du groupe : acquérir de l'ancien dégradé en centre-ville de communes moyennes, le rénover aux normes de décence et de performance énergétique, puis le louer nu à titre de résidence principale. Sur les 17 immeubles rénovés, la consommation énergétique moyenne a baissé de 57 % (de 338 à 146 kWh/m²/an, DPE F à C) et les émissions de gaz à effet de serre de 88 %. La SCPI est endettée à hauteur de 26 % de sa valeur de réalisation, pour un plafond statutaire de 40 %.

Notre analyse

Un taux d'occupation de 82,2 % et un rendement divisé par 1,6 en un an sur un patrimoine de 19 immeubles : c'est la démonstration qu'une SCPI de cette taille est vulnérable à un seul actif défaillant. Avec 11,4 M€ de capitalisation, un immeuble représente en moyenne plus de 5 % des loyers — un litige locatif de dix-huit mois se lit immédiatement dans la distribution. C'est un risque structurel des SCPI fiscales, qui collectent peu et diversifient donc peu.

À sa décharge, le problème est traité et documenté, et la société de gestion l'a assumé publiquement plutôt que de le noyer. La question ouverte n'est pas le chiffre de 2025 mais la trajectoire 2026-2027 : le retour du taux d'occupation vers ses niveaux de 2024 (89,1 %) est le seul indicateur qui compte désormais.

Reste que l'essentiel s'est joué ailleurs. Pour un associé entré en 2020, la performance finale dépendra de la réduction d'impôt de 18 %, déjà acquise, et du prix de revente du patrimoine à la dissolution. Sur ce dernier point, l'écart entre le prix de souscription de 1 000 € et la valeur de réalisation de 738,61 € par part mérite d'être regardé en face : il reflète les frais de souscription et de travaux non récupérables, et il devra être comblé par la valorisation immobilière d'ici la liquidation.

Fiscalité

La souscription ouvrait droit à une réduction d'impôt de 18 % du montant investi, répartie sur neuf années à raison de 2 % par an, au titre de l'engagement de location de neuf ans pris par la SCPI. Elle s'applique dans la limite de 300 000 € de souscription par contribuable et par an, et entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer.

Cet avantage n'est pas automatique. Il est conditionné au respect par la SCPI de ses règles d'investissement et de location, à la conservation des parts par l'associé jusqu'au terme de l'engagement, et à la situation fiscale personnelle de chacun. Les revenus distribués sont par ailleurs imposés comme des revenus fonciers.

Le dispositif Denormandie est défini à l'article 199 novovicies du Code général des impôts. Il s'adresse aux personnes physiques imposées à l'impôt sur le revenu et n'est adapté ni aux personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés, ni aux contribuables faiblement ou non imposés.

Risques et horizon de placement

L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital : ni le capital ni les revenus ne sont garantis, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La liquidité est particulièrement contrainte sur une SCPI fiscale à capital fixe fermée à la souscription : le rapport annuel 2025 indique qu'aucune transaction n'a eu lieu sur le marché des parts au cours de l'exercice. La revente passe par la confrontation des ordres ou de gré à gré, sans garantie de trouver un acquéreur. Une cession avant le terme de l'engagement de neuf ans entraîne en outre la remise en cause de la réduction d'impôt, qui n'est pas transmissible à l'acquéreur.

La durée de placement recommandée est de 12 ans — onze ans de vie statutaire, plus une année prévisionnelle de dissolution. La SCPI a vocation à être liquidée à l'échéance par revente de l'ensemble du patrimoine ; le produit de cession, qui dépendra du marché immobilier résidentiel du moment, constitue une part déterminante de la performance finale.

En résumé

Kyaneos Denormandie est une SCPI fiscale fermée depuis janvier 2021, dont le patrimoine de 19 immeubles est entièrement rénové. Son taux de distribution 2025 de 1,75 %, en recul depuis 2,80 % en 2024, tient à un unique litige locatif — un rappel que ces véhicules de petite taille encaissent mal la défaillance d'un seul actif. L'intérêt de l'opération repose sur la réduction d'impôt de 18 % et sur la valeur de revente du patrimoine à la dissolution, pas sur le rendement courant. Un placement de long terme, à liquidité très réduite d'ici là.