SCPI KYANEOS DENORMANDIE
La Centrale des SCPI — cabinet CIF agréé AMF (ORIAS 13000729) · Mis à jour le 1 septembre 2026
Gérée par KYANEOS AM
PGA 2025ⓘPerformance Globale Annuelle 2025 = taux de distribution (1.75 %) + variation du prix de part sur l'année. Calculée à partir des données publiées par la société de gestion. Montants nets de frais de gestion et bruts de fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
1.75%
Prix de la partⓘDernier prix de part connu, publié par la société de gestion. Cette SCPI n'étant plus ouverte à la souscription, ce prix n'a plus de portée commerciale : les parts ne changent de main que par confrontation des ordres, à un prix d'exécution établi par la société de gestion.
1 000 €
Taux occupationⓘTaux d'occupation financier (TOF) : rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers théoriques si l'ensemble du patrimoine était loué. Un TOF élevé traduit une bonne gestion locative. « N.C. » = non communiqué (ex. SCPI récemment lancée).
88 %
CapitalisationⓘCapitalisation totale de la SCPI : valeur cumulée de l'ensemble des parts en circulation. Elle reflète la taille du fonds et sa capacité d'investissement.
11,456 M€
Souscription fermée. Les parts de cette SCPI ne peuvent plus être souscrites auprès de la société de gestion. Elles ne peuvent changer de main que par confrontation des ordres sur le marché secondaire : les ordres d'achat et de vente sont enregistrés, puis confrontés périodiquement pour établir un prix d'exécution.
Ce prix résulte de la seule rencontre des acheteurs et des vendeurs. Ni le prix ni l'exécution ne sont garantis : une confrontation peut se solder par un prix très inférieur au dernier prix de souscription connu, ne servir qu'une petite part des ordres présentés, ou n'aboutir à aucune transaction. Le prix d'exécution et le carnet d'ordres à jour sont publiés par la société de gestion (KYANEOS AM).
Ce millésime est fermé à la souscription. La société de gestion commercialise actuellement un millésime plus récent de la même série : SCPI KYANEOS DENORMANDIE 5.
Il s'agit d'un véhicule distinct, avec son propre patrimoine, son propre calendrier et ses propres conditions de souscription. Les performances de ce millésime ne préjugent pas des siennes.
Investir en SCPI comporte des risques — perte en capital, liquidité réduite, revenus non garantis, placement de long terme. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Détail des risques et portée du visa AMF
- Perte en capital — Le capital investi n'est pas garanti : la valeur de la part suit le marché immobilier et peut baisser.
- Liquidité — La revente des parts n'est pas garantie et peut prendre plusieurs mois, davantage si les retraits excèdent les souscriptions.
- Revenus non garantis — Les distributions dépendent des loyers encaissés : elles peuvent varier à la baisse comme à la hausse.
- Horizon de placement — La durée de détention recommandée par la société de gestion se compte en années (souvent 8 à 10 ans, davantage pour les SCPI fiscales). Elle est rappelée sur cette fiche.
L'Autorité des marchés financiers délivre un visa lors de la création d'une SCPI et appose un visa sur sa note d'information. Ce visa ne constitue ni une garantie, ni une recommandation, ni un contrôle permanent du placement ou de sa performance. Consulter le détail des risques
Vue d'ensemble
L'essentiel du trimestre
T2 2026 — Kyaneos Denormandie reste fermée à la souscription depuis le 31 janvier 2021. Au 30 juin 2026, sa capitalisation s'établit à 11,46 M€ pour 11 456 parts détenues par 258 associés, sur 19 immeubles et 112 lots totalisant 6 695 m² dans 10 départements. Le taux d'occupation financier remonte à 88,0 %, contre 82,2 % au trimestre précédent, et plus aucun local n'est en travaux. Le dividende du deuxième trimestre passe à 4,50 € par part, payé le 29 juillet 2026, après 4,00 € au premier.
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Performances et distribution
Le taux de distribution 2025 s'établit à 1,75 % brut (non garanti), soit 17,50 € par part, après 2,80 % en 2024 et 2,60 % en 2023. Le premier semestre 2026 amorce une reprise : 4,00 € puis 4,50 € par part, soit 8,50 € sur six mois, intégralement issus de revenus fonciers récurrents.
Ce décrochage a une cause identifiée, et une seule : l'immeuble de Pamiers, où un litige locatif a vidé plusieurs logements jusqu'à l'expulsion, exécutée à la sortie de la trêve hivernale. Les lots sont de nouveau louables.
La note d'information vise un taux de distribution de 4,0 % à 4,5 % en phase d'exploitation, hors avantage fiscal et non garanti ; il n'a pas été atteint à ce jour. Au 31 décembre 2025, la valeur de réalisation ressort à 738,61 € par part et la valeur de reconstitution à 890,15 €, pour un prix de souscription de 1 000 €.
Patrimoine et stratégie
Les 19 immeubles ont été acquis pour 11,77 M€ acte en main, travaux compris, du Vaucluse au Loiret. Aucune cession sur le trimestre. Deux d'entre eux, à Selles-sur-Cher, ne relèvent pas du dispositif Denormandie : Kyaneos AM les présente comme un placement de trésorerie.
Les loyers proviennent à 96,9 % de logements et à 3,1 % de commerces et bureaux, pour 169 111 € encaissés sur le trimestre. La stratégie est celle du groupe : acheter de l'ancien dégradé en centre-ville de communes moyennes, le rénover, puis le louer nu. Sur les 17 immeubles rénovés, la consommation énergétique moyenne a baissé de 57 % (de 338 à 146 kWh/m²/an, DPE F à C). L'endettement représente 26 % de la valeur de réalisation, pour un plafond statutaire de 40 %.
Notre analyse
Dix-neuf immeubles et 11,46 M€ de capitalisation, c'est peu : un actif y pèse en moyenne plus de 5 % des loyers, si bien qu'un seul litige suffit à faire plonger la distribution. C'est le risque structurel des SCPI fiscales, qui collectent peu et diversifient donc peu. Pour un associé entré en 2020, l'essentiel se joue de toute façon ailleurs : la réduction d'impôt de 18 %, déjà acquise, et le prix de revente du patrimoine. L'écart entre les 1 000 € payés et les 738,61 € de valeur de réalisation reflète des frais et des travaux non récupérables, qu'il faudra combler d'ici la liquidation.
Fiscalité
La souscription ouvrait droit à une réduction d'impôt de 18 % du montant investi, étalée sur neuf années, en contrepartie de l'engagement de location pris par la SCPI. Elle jouait dans la limite de 300 000 € par an et par contribuable, et entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €. Il reste conditionné au respect de ses règles par la SCPI, à la conservation des parts et à la situation fiscale de chacun. Les revenus distribués, eux, sont imposés comme des revenus fonciers. Le dispositif n'a donc d'intérêt que pour une personne physique effectivement imposée. Les millésimes suivants prennent le relais : la SCPI Kyaneos Denormandie 5 est encore ouverte à la souscription.
Risques et horizon de placement
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital : ni le capital ni les revenus ne sont garantis, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La liquidité est très contrainte ici. Il n'existe plus de souscription depuis 2021, et la sortie passe par la confrontation des ordres ou par une cession de gré à gré, sans garantie de trouver un acquéreur. Le seul prix qui existe alors est le prix d'exécution issu de cette confrontation, pas le prix de souscription de 1 000 €. Une cession avant le terme de l'engagement entraîne en outre la remise en cause de la réduction d'impôt, non transmissible à l'acquéreur.
L'horizon dépasse de loin les 8 ans d'une SCPI de rendement : la société de gestion situe la fin de l'engagement de conservation « à l'issue des 12 premières années suivant la constitution de la société », et les statuts fixent le terme de la SCPI au 2 avril 2031.
En résumé
Le taux de distribution 2025 de 1,75 % (non garanti), en net recul depuis 2,80 % en 2024, tient à un unique litige locatif ; le deuxième trimestre 2026 amorce le redressement, avec 4,50 € par part et un taux d'occupation financier de 88,0 %. L'intérêt de l'opération repose sur la réduction d'impôt et sur la valeur de revente du patrimoine, pas sur le rendement courant. Nos consultants, dans le cadre d'un conseil transparent agréé CIF/AMF, peuvent vous aider à choisir vos SCPI selon votre fiscalité et votre horizon.
Souscription fermée
SCPI KYANEOS DENORMANDIE n'est plus souscriptible. Aucune simulation d'investissement n'est proposée : les parts ne s'obtiennent que sur le marché secondaire, à un prix et dans des quantités qui ne sont pas garantis.
Pour un placement comparable, consultez les SCPI ouvertes à la collecte.
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