Comment modérer la fiscalité sur les SCPI - La Centrale des SCPI - BFM Business 18/08/2017

[Musique] bfm business intégral placement la vie qui m'ont aidé à créer surtout les placements toutes les catégories de façon y compris l'immobilier c'est notre mission quotidienne sur bfm business on va à présent vous apporter des idées pour investir dans la pierre à travers les cpie vous savez qu'elle cartonne les cpi mais il ya des doutes encore sur la fiscalité qui va se dresser sur ces pays un changement les changements fiscaux qui vont peut-être intervenir est concerné c'est à ces pays peut-être en renier le rendement peut être au contraire accroître leur attractivité bref beaucoup de questions et des solutions dont on va vous parler avec lionel benhamou directeur associé de la plateforme la centrale d es cpi bonjour lionel bonjour rire bienvenue sur bfm business alors vous laisser vous allez nous dire hein comment on peut on va dire modérée la fiscalité sur les cpi quels sont vos clés vos outils vos solutions d'abord rappelé m comment fonctionne une cpi on rappelle que le rendement est très important que la collecte atteint des records année après année parce que le modèle d'essai pays est particulièrement attractif oui c'est un placement aujourd'hui départ immobilière qui connaît un succès croissant avec une collecte de près de 6 milliards cette année un nouveau record en probablement en 2017 alors aujourd'hui le rendement moyen est de 4 63 avec des pointes pour certaines cpi de 6% par an alors c'est fiscalisés comme un revenu foncier par contre on peut aujourd'hui modéré cette fiscalité et augmenter voire bonifier le rendement en acquérant 16 cpi en démembrement temporaire de propriété alors vous allez nous expliquer nous expliquer tout l'intérêt de ce démembrement temporaire de propriété sur les cpi intérêt fiscal parce que oui le rendement brut affiché est important vous disiez 4,60 c'est plus de trois fois le rendement du fonds en euros donc ça peut sembler très attractif mais ce roman là et fiscalisé c'est à dire que m il faut retirer ce qu'on a payé d'impôt sur le revenu effectivement c est soumis à l'impôt sur le revenu foncier donc tranche marginale d'imposition plus prélèvements sociaux maintenant il existe guillaume une technique d'acquisition qui est extrêmement méconnu qui est le démembrement temporaire de propriété donc c'est un mécanisme 13 on va acheter sa part de ces pays moins cher un prix décoté sur une période déterminée on va pas toucher les prix des loyers pendant cette période par contre l' avantage c'est que pendant la période on va pas avoir d' impôt sur le revenu foncier pas de prélèvements sociaux pas même d'ailleurs de déclarations de revenus à faire ce qui fait qu'au terme du démembrement on va recouvrer sa pleine propriété mécaniquement plus de capital puisqu'on avait acheté la part de ces pays moins cher et donc vous allez vous plus value voilà et du coup surtout plus de loyer donc c'est un effet de levier qui est extrêmement puissant et cette fois ci on le rendement de la cpi c'est un rendement qu'on peut qualifier de ned fiscale qui selon la cpi va osciller entre 5 et 6 % nets d'accord voilà net sénat tous ces pays classique vous le disiez il faut juste le bémol il faut pouvoir pendant les premières années se passer des loyers on le perçoit pas les loyers lorsqu'on fait delà des bons moments temporaire de ces pays car voilà on ne perçoit pas les loyers donc en fait la seule question à se poser savoir si on est éligible ou pas un démembrement temporaire de propriété c'est se dire aujourd'hui est-ce que j'ai besoin d'avoir des loyers de la sbm même s'ils sont fiscalisées auquel cas il faut les acheter en pleine propriété si on n'a pas besoin des loyers si on peut bloquer cette somme 20 mille cent mille ou un million d'euros 1 selon effectivement sa situation sur une période déterminée alors il faut opter sur le monte pour un démembrement temporaire de propriété alors j'avais réalisé un petit exemple avec une aide ces pays qui est parmi pierre géré par le groupe voisin elle a distribué en 2016 6% de rendement en pleine propriété en démembrement temporaire sur cinq ans la part en pleine propriété à 205 euros on va payer sa part 157 euros 85 où il avait réalisé un petit calcul sur une enveloppe d'investissements de 50 mille 38 euros cinq ans plus tard on va récupérer 60 8300 euros donc son épargne fonctionner à 6 42 % de rendement net donc là on est largement largement au dessus d'un placement assurance vie d'un livret a ou même de l'immobilier physique d'habitation le démembrement temporaire de propriété donc sur les essais vous allez faire surtout ok c'est intéressant en un point de vue financier très bien et démembrement temporaire de propriété sur les épis déjà et ces pays on essaie d'évangéliser mais ça fait pas forcément la forêt choses et nous allons les payer je vais rappeler quand même la définition c'est simple sociétés civiles de placement immobilier c'est un placement d'epargne ça veut dire quoi acquérir des parts de fcpi ça veut dire détenir des parts d'un patrimoine immobilier tertiaire géré par une société de gestion et au prorata de son investissement percevoir un loyer net très simple voilà et en booster le rendement en passant par le démembrement temporaire samassa qui cette technique que vous propose aujourd'hui le démembrement temporaire de propriété vraiment tout le monde sans exception nous à la centrale d'eysses cpi on a des investisseurs qui sont étudiants cadres chefs d'entreprise vraiment tout le monde on peut avoir deux montants d'investissement extrêmement ajustable et flexible ça peut être quinze mille euros cent mille euros c'est vraiment en fonction de la situation de chacun oui est-ce qu'on paie des frais fin voilà c'est un service le démembrement on doit passer par des services particuliers des cabinets particulier pour délivrer comme andrei aucun frais aujourd'hui le prix de paris est réglementée chaque société de gestion à une clé de répartition dans quelques fois sur cinq ans on va payer la part 20% moins cher d'autrefois 22 % moins cher votre foi 23 % moins cher la société de gestion se charge de trouver gratuitement l'usufruitier donc aucun frais pour l'investisseur mais on dépend tout de même du portefeuille proposé par un gérant on n'arrive pas en disant tiens je veux des membres et tels ces pays parce que c'était cpi me plais ici alors il faut bien sélectionner c'est cpi mon peu de démembrer n'importe quelle est la cpi après l'avantagent d'une aide ces pays c'est que ces intrasèquement mutualisé effectivement qu'on acquiert départ de ces pays elle va acheter des immeubles sur diverses régions géographiques sur divers secteurs d'activités également mais non pour optimiser son montage et avoir un montage vraiment omniscient et encore plus performant la technique est de mixer entre elles plusieurs fcpi pour ne dépendre d'aucune d'entre elles est augmentée justement cette performance ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier des à ses yeux non pas à ses yeux non plus il ya plein de technique avoue nous en proposer une qui est passionnante pour réduire la fiscalité sur les cpi booster le rendement à travers ce démembrement de propriété on peut aussi le faire en intégrant les cpie dans l'assurance vie par exemple pour bénéficier du régime fiscal attractif de l'assurance vie qu'est ce qui vaut mieux entre intégrer l cpi dans l'assurance vie pour payer moins d'impôts ou des membres est alors sans aucune hésitation des membres et pourquoi parce que quand on achète ses parts de ces pays en démembrement temporaire de propriété on va détenir les parts en direct dans le cadre de l'assurance vie c'est l'assureur donc s'il ya une augmentation du prix de parent c'est pas l'investisseur qui va en bénéficier c'est l'assureur deuxièmement l'intérêt d'une sci c'est qu'une fois que ce démembrement temporaire de la cpi est terminée c'est recouvré les loyers aujourd'hui c'est de l'immobilier donc les loyers on va les avoir sur une durée indéterminée à 50 ans à 60 ans à 80 ans alors que l'assurance vie au bout d'un moment où même puisé dans le capital est il à rester 0 et vous nous dites ça peut s'adresser à tout le monde tout le monde peut faire du démembrement de propriété sur les cpi l'apparent plus pour acheter des ces pays faibles ça coûte assez plus cher quelques centaines d'euros en escale centaines d'euros généralement c'est l'immobilisme et l'immobilier le moins cher que vous pourrez trouver donc le l'un des plus rentables et les moins chères à lalinde et plus rentable est l'un des moins chers puisque même si on le compare à un investissement immobilier classique aujourd'hui l'art roman en centre ville d'une grande agglomération sont 3,5 pour cent brut donc la scp on a quand même sur des rendements largement subi et du coup les français mordre à l'hameçon ils sont de plus en plus nombreux à aller sur les cpi ça on le sait parce que la collecte atteint des records mais aussi à des membres et pour profiter de l'avantagé fiscal que vous décrivez est fait aujourd'hui le démembrement c'est encore méconnu mais quand quelqu'un a la chance d'avoir l'explication effectivement c'est un placement qui choisit sans aucune hésitation bon est ce que vous êtes inquiet des réformes fiscales à venir sur l'immobilier l'impôt sur la fortune qui serait désormais concentré si tout cela est confirmé sur l'immobilier la flat tax à 30% c'est pas si les revenus des ces pays seront imposées à 30% quelqu'un ce serait peut-être pas une bonne nouvelle pour tout le monde voilà est-ce que vous à vous inquiéter de ses réformes fiscales à venir et qui concerneront directement peut-être aussi les scpi alors au niveau de l' isf le démembrement temporaire de propriété cerise sur le gâteau on n'en a pas parlé mais ça sort de l'assiette de calcul isf il en sera de même avec le nouvel impôt sur la fortune immobilière pour ce qui est des ces pays en pleine propriété aujourd'hui il est possible mais il faut être extrêmement prudent qu'elles puissent bénéficier d'une dérogation pourquoi parce qu'elle bénéficie à la bonne vie économique les locataires sont des entreprises donc ça ça bénéficie à la croissance économique du pays c'est quand même différent d'investir dans ds ces pays plutôt que d'avoir d'immobilier dormant un appartement vide au centre de paris depuis des années malgré tout tous les grand département de banque privée nous lisent ainsi laissé pays sorte on va s ces pays' et les patrimoines de tous nos gros clients oui ça serait plutôt une bonne nouvelle c'est plutôt une bonne nouvelle encore l'action va veiller au grain oui alors mais aujourd'hui si on reste logique effectivement il devrait y avoir cette dérogation alors j'espère que mon message sera entendu par le ministère de l'économie pour ce qui est de la flat tax ça serait plutôt par contre une bonne nouvelle pour la cpi contrairement à l'assurance vie pourquoi parce qu'aujourd'hui quand on acquiert ses pieds en pleine propriété on a la tranche marginale d'imposition plus les prélèvements sociaux donc pour quand même temps dans une tranche à 30-30 +15 ennemis donc effectivement ça ramènerait l'imposition à 30 encore désavantageux pour quelqu'un qui est dans une tranche à 41% donc là effectivement je doute effectivement que ça puisse arriver mais il faut rester extrêmement prudent je pense que les annonces ne vont pas tarder à être fait bon et le démembrement restera de toute façon toujours plus intéressant fiscalement là dessus ni fera pachauri dernière question vous êtes un spécialiste des ces pays généralement on les acquiert surtout sur internet les cpie mais vous vous avez osé vous avez eu l'audace de créer une agence physique à paris et c'est ça tu as fait trois étages voilà pourquoi ce jeu trois étages dédiés à l'aise ces pays un niveau pourquoi comme une agence immobilière classique dans la rue voilà on a une plateforme de distribution internet mais on s'est rendu compte qu'à l'heure du tout digital beaucoup de nos clients auraient encore besoin d'une relation humaine une relation physique rencontrer un conseiller donc on a voulu leur offrir un espace 100% dédiée la cpi oui puisse rencontrer avec ou sans rendez-vous dans des experts pour déterminer un schéma d'investissement payer des locaux le service il est cher du coup comment vous répercuter tout cela n'en fait pas c'est très simple sur la cpi le prix par est strictement réglementée donc on passe par une société de gestion par une banque ou pas n'importe quel intermédiaire votre prix pas règlementé vous paierez ni plus cher ni moins chères sont inclus dans votre part ce qu'on appelle les frais de souscription si vous passez directement auprès d'une société de gestion elle va les garder pour elle vous passez par un intermédiaire évaluant rétrocéder une partie mais pour l'investisseur c'est totalement transparent donc vous payer ni un centime de moins bien centime de plessé pratique chez concret ça peut vous aider à agir peut-être pour la rentrée merci beaucoup lionel benhamou des vestiaires directeur associé de la plateforme la centrale des cpge adn