En 1965, à Arles, une femme de 90 ans vend son appartement en viager à un notaire de 47 ans. Il meurt en 1995. Elle meurt en 1997, à 122 ans : c'était Jeanne Calment, et l'appartement a été payé plus de deux fois son prix. Cette histoire donne une idée fausse du viager. Ce n'est pas un pari sur la mort de quelqu'un : c'est un calcul.
Le viager est une vente immobilière réglée en deux temps : un bouquet versé à la signature (souvent autour de 30 % de la valeur du bien), puis une rente jusqu'au décès du vendeur. En 2023, il s'en est signé 3 857 en France, sur plus d'un million de ventes immobilières, soit environ quatre sur mille. Avant de signer, deux questions au notaire : la rente est-elle indexée, et que se passe-t-il si l'acheteur arrête de payer ?
La vidéo ci-dessus détaille le calcul et les pièges en sept minutes. L'article reprend chaque étape, avec les références juridiques.
L'essentiel
- Le viager est une vente chez le notaire, payée par un bouquet puis une rente à vie. Le plus souvent, le vendeur reste dans son logement : c'est le viager occupé.
- Le prix se calcule en trois étapes : valeur libre du bien, moins la valeur de l'occupation, puis bouquet (souvent autour de 30 %) et rente.
- Aucun barème n'est imposé par la loi : le taux de la rente est fixé librement entre les parties.
- Le contrat suppose un aléa. Sans lui, la vente peut être annulée.
- Côté vendeur, deux pièges : la rente non indexée, et l'acheteur qui cesse de payer. Côté acheteur : aucun loyer, aucune sortie possible, les grosses réparations à sa charge.
- Le viager n'est pas un démembrement de propriété : ce sont deux opérations différentes.
Qu'est-ce qu'un viager, concrètement ?
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Une vente, une vraie, signée chez le notaire comme toute vente immobilière. La différence tient au paiement : l'acheteur verse une partie du prix tout de suite, le bouquet, et le reste sous forme de rente, chaque mois, jusqu'au décès du vendeur, sans savoir combien de temps cela durera.
Le plus souvent, le vendeur continue d'habiter chez lui : il a vendu, mais garde le droit d'occuper le logement jusqu'à la fin de sa vie. C'est le viager occupé. Dans le viager libre, le vendeur quitte le bien et l'acheteur peut l'habiter ou le louer immédiatement, ce qui est beaucoup plus rare.
Comment se calcule le prix d'un viager ?
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En trois étapes.
- La valeur du bien, c'est-à-dire le prix auquel il se vendrait aujourd'hui, libre de toute occupation.
- On en retire la valeur de l'occupation. Pendant des années, parfois quinze ou vingt, l'acheteur ne peut ni habiter ni louer. Plus le vendeur est jeune, plus l'occupation dure, plus la décote est forte.
- Le reste est coupé en deux : un bouquet, en général autour de 30 % de la valeur du bien selon la fiche de l'administration (justice.fr), non obligatoire et négociable, et le solde converti en rente.
Pour cette conversion, le notaire s'appuie sur des barèmes qui tiennent compte de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, de la valeur du bien, du bouquet et des loyers que le logement pourrait rapporter. Le barème de Daubry est le plus utilisé, mais il n'a rien d'officiel.
Un point méconnu : aucun barème n'est imposé par la loi. L'article 1976 du Code civil dit que la rente « peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer ». Deux notaires peuvent donc proposer deux rentes un peu différentes, et cela se discute.
L'espérance de vie : une moyenne, pas une promesse
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Tout repose sur l'espérance de vie. En France, en 2025 (valeurs provisoires), voici combien d'années il reste à vivre en moyenne :
| Âge | Femmes | Hommes |
|---|---|---|
| 75 ans | 15,3 ans | 12,8 ans |
| 80 ans | 11,5 ans | 9,6 ans |
| 85 ans | 8,1 ans | 6,8 ans |
Une moyenne signifie que beaucoup vivent moins longtemps et beaucoup plus longtemps. Jeanne Calment est un cas extrême, mais l'idée est là : un acheteur qui réalise un seul viager parie sur une seule vie. Il peut gagner beaucoup, il peut perdre beaucoup.
Pourquoi la loi exige-t-elle un aléa ?
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Parce que, au moment de la signature, personne ne doit pouvoir savoir qui y gagnera. Les juristes appellent cela l'aléa. S'il n'existe pas, la vente peut être annulée. Deux situations :
- Décès rapide d'une personne déjà malade. Si le vendeur meurt dans les vingt jours de la signature d'une maladie dont il était déjà atteint, le contrat ne produit aucun effet (Code civil, art. 1975, en vigueur depuis 1804).
- Rente trop faible. Si la rente est égale ou inférieure au revenu du bien vendu, la vente est nulle : l'acheteur se paierait avec les loyers du bien lui-même (Cour de cassation, 1re chambre civile, 24 octobre 1978, n° 76-14.798).
À l'inverse, un grand âge ne suffit pas à faire tomber une vente. En 2023, la Cour de cassation a confirmé un viager signé avec une vendeuse de 78 ans, gravement malade, décédée environ trois mois plus tard, car rien ne montrait au moment de la vente que ce décès était inéluctable à brève échéance (3e chambre civile, 18 janvier 2023, n° 21-24.862).
Quels sont les deux pièges du vendeur ?
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Le vendeur compte sur sa rente pour vivre. Deux points à vérifier avant de signer.
L'inflation. Une rente peut être indexée, par exemple sur les prix à la consommation, mais seulement si l'acte le prévoit. Sans clause d'indexation, elle reste figée en euros toute sa vie. Avec +5,2 % d'inflation moyenne en 2022 puis +4,9 % en 2023 (INSEE), une rente fixe perd environ 9,4 % de pouvoir d'achat en deux ans (calcul : 1 − 1 ÷ (1,052 × 1,049)).
L'acheteur qui ne paie plus. On pourrait croire que le vendeur récupère son logement. Pas forcément : sans clause dans l'acte, le défaut de paiement de la rente n'autorise pas à reprendre le bien (Code civil, art. 1978) et le vendeur peut seulement saisir les biens de l'acheteur. Pour reprendre son logement, il faut une clause résolutoire ; pour conserver ce qu'il a déjà touché, une autre clause encore.
Les deux questions à poser au notaire : ma rente est-elle indexée ? Que se passe-t-il si l'acheteur arrête de payer ?
Et côté acheteur : quels sont les risques ?
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L'acheteur paie moins cher que le prix du marché, c'est son intérêt. En viager occupé, il ne perçoit en revanche aucun loyer : pendant des années, il paie et le bien ne lui rapporte rien. Comme avec l'or, tout se joue à la fin.
Il ne peut pas sortir : l'acheteur doit servir la rente « quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente » (Code civil, art. 1979). Il ne peut pas rembourser le capital pour arrêter, sauf si l'acte le prévoit.
Il supporte aussi les grosses réparations (toiture, gros murs, articles 605 et 606 du Code civil), le vendeur gardant l'entretien courant. Pour la taxe foncière, tout dépend de l'acte : lisez-le.
Viager et démembrement : quelle différence ?
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Les deux sont souvent confondus parce que l'on parle de « démembrement viager ». Ce sont deux opérations différentes.
| Viager | Démembrement (donation) | |
|---|---|---|
| Nature | Vente à un tiers | Donation de la nue-propriété aux enfants |
| Ce que vous touchez | Un bouquet puis une rente | Rien de plus |
| Le bien | Sort de votre patrimoine | Vous gardez l'usufruit |
| Objectif | Obtenir un revenu | Préparer une transmission |
Pour la transmission, voir donner la nue-propriété de SCPI déjà détenues.
Il existe aussi la vente à terme pour ceux que l'incertitude gêne : même principe, un comptant puis des mensualités, mais avec une durée fixée dès le départ et donc sans aléa. Si le vendeur décède avant la fin, ses héritiers perçoivent le restant dû (Notaires du Grand Paris, 2018).
Pour qui le viager a-t-il du sens ?
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Pour le vendeur, l'intérêt tient à un décalage : début 2024, 71,3 % des ménages de 70 ans ou plus étaient propriétaires de leur résidence principale (INSEE), et la pension moyenne de droit direct était de 1 541 € nets par mois fin 2023 (DREES). Beaucoup ont un patrimoine dans les murs et un revenu modeste. Le viager transforme les murs en revenu, sans déménager.
La fiscalité de la rente est plutôt douce. Seule une fraction est imposable, selon l'âge au premier versement (article 158-6 du CGI) :
| Âge au premier versement | Part de la rente imposable |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % |
| 50 à 59 ans | 50 % |
| 60 à 69 ans | 40 % |
| 70 ans et plus | 30 % |
Le bouquet n'est pas un revenu, et si le bien était la résidence principale, la plus-value est exonérée.
En contrepartie, le logement sort de la succession : les enfants n'en hériteront pas. C'est un choix à faire en famille, pas seul chez le notaire. Pour comparer avec une autre voie, voir vendre sa résidence principale : viager ou SCPI et SCPI ou rente viagère.
Pour l'acheteur, c'est un placement long, sans revenu, adossé à une seule tête. Il faut pouvoir payer longtemps, parfois très longtemps.
Les chiffres clés
| Donnée | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Ventes en viager en 2023 | 3 857 sur 1 002 488 ventes immobilières (0,4 %) | Conseil supérieur du notariat, cité par le ministère du Logement (JO, 09/09/2025) |
| Bouquet | souvent autour de 30 % de la valeur du bien | DILA, justice.fr, « Achat ou vente en viager », 18/08/2025 |
| Taux de la rente | fixé librement par les parties | Code civil, art. 1976 |
| Inflation moyenne | +5,2 % en 2022, +4,9 % en 2023 | INSEE |
| Perte de pouvoir d'achat d'une rente fixe | environ 9,4 % en deux ans | Calcul La Centrale des SCPI |
| Ménages de 70 ans ou plus propriétaires de leur résidence principale | 71,3 % (début 2024) | INSEE, février 2026 |
| Pension moyenne de droit direct | 1 541 € nets par mois (fin 2023) | DREES, Les retraités et les retraites, éd. 2025 |
Les espérances de vie sont des valeurs provisoires pour 2025 (INSEE, juin 2026). Fiscalité en vigueur au 17 octobre 2026.
Sources
- Code civil, articles 1975, 1976, 1978, 1979, 605 et 606.
- Cour de cassation, 1re chambre civile, 24 octobre 1978, n° 76-14.798 ; 3e chambre civile, 18 janvier 2023, n° 21-24.862.
- DILA, fiche « Achat ou vente en viager », justice.fr, mise à jour du 18 août 2025.
- Ministère du Logement, réponse à la question écrite n° 6299, JO du 9 septembre 2025 (données du Conseil supérieur du notariat).
- INSEE, espérance de vie par âge (juin 2026), inflation 2022-2023, Patrimoine et endettement des ménages (février 2026).
- DREES, Les retraités et les retraites, édition 2025.
- Code général des impôts, article 158-6.
- Notaires du Grand Paris, « Vente à terme », 20 juin 2018 ; rapport du 122e Congrès des notaires (barème Daubry).
- Le Parisien (2 janvier 2019), Guinness World Records, J.-M. Robine et M. Allard (1999), pour l'affaire Calment.
FAQ
Comment fonctionne un viager ?
Comment est calculée la rente d'un viager ?
Une vente en viager peut-elle être annulée ?
La rente d'un viager est-elle indexée sur l'inflation ?
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus la rente ?
Quelle différence entre viager et démembrement ?
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