Amundi baisse le prix de part d'Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine au 28 août 2026

Amundi Immobilier a abaissé le 28 août 2026 le prix de part de ses trois SCPI de bureaux. Edissimmo passe de 172 à 150 euros, Rivoli Avenir Patrimoine de 228 à 203 euros, Génépierre de 180 à 153 euros. La décision suit la campagne d'expertise du patrimoine arrêtée au 30 juin.

Ces trois lignes figurent dans beaucoup de portefeuilles : ensemble, elles représentaient près de 6,6 milliards d'euros de capitalisation avant l'ajustement. Amundi Immobilier n'est d'ailleurs pas seule à avoir tranché après les expertises de juin. Sofidy a ramené le prix d'Efimmo 1 de 212 à 190 euros au 1er septembre, sur le même mécanisme. Voici ce qui a été décidé chez Amundi, pourquoi, et surtout ce que cela change concrètement pour un associé qui souhaite sortir. Pour la vue d'ensemble du marché depuis 2023, notre suivi des baisses de prix de part des SCPI recense les autres cas.

Les trois nouveaux prix

Les nouveaux prix s'appliquent depuis le 28 août 2026. L'écart entre le prix de souscription et le prix de retrait correspond à la commission de souscription, soit 8 % environ, prélevée à l'entrée et non récupérable à la sortie.

Remises dans la durée, ces corrections sont plus lourdes que les pourcentages ci-dessus. Edissimmo valait 237 euros en 2022, elle est à 150 : le recul cumulé atteint 36,7 %. Rivoli Avenir Patrimoine passe de 306 à 203 euros sur la même période, soit -33,7 %. Génépierre, partie de 270 euros, tombe à 153 : -43,3 %, la trajectoire la plus dégradée des trois.

Pourquoi ces baisses maintenant

Le prix d'une SCPI à capital variable n'est pas fixé librement. La loi impose qu'il reste dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution du patrimoine, celle-ci étant établie à partir des expertises immobilières. Quand les expertises reculent suffisamment, la société de gestion n'a pas le choix : elle ajuste.

C'est ce qui s'est passé au premier semestre. Les valeurs d'expertise reculent de 4,4 % chez Edissimmo, 3,6 % chez Rivoli Avenir Patrimoine et 4,8 % chez Génépierre. La poche bureaux souffre davantage que le reste, entre 5,6 et 6,1 % de baisse selon les fonds. Amundi Immobilier attribue ce nouveau décrochage à un contexte de taux longs remontés et d'attentisme des investisseurs, après une année 2025 qui avait laissé espérer une stabilisation.

Répercutée sur la valeur de reconstitution, la baisse est amplifiée par l'effet de levier, ces trois SCPI étant endettées entre 28 et 36 % de leur actif. La valeur de reconstitution perd ainsi 6,64 % chez Edissimmo, 5,88 % chez Rivoli et 8,06 % chez Génépierre. Les nouveaux prix ont été positionnés au milieu du tunnel réglementaire, à 150,66 euros, 203,58 euros et 153,45 euros de valeur de reconstitution respectivement.

Ce que ça change si vous voulez sortir

C'est le point le plus concret, et le moins commenté ailleurs.

Sur une SCPI à capital variable, un retrait se rembourse au prix de retrait, à condition qu'une souscription vienne en face. Or la collecte s'est tarie depuis juillet 2023. Au 30 juin 2026, les parts en attente de retrait représentent 4,9 % du capital chez Edissimmo, 6,4 % chez Rivoli Avenir Patrimoine et 6,6 % chez Génépierre. Autrement dit, une demande de retrait n'est pas servie dans des délais prévisibles.

Amundi Immobilier ouvre donc, à compter du 28 août 2026, une troisième phase d'activation de ses fonds de remboursement pour Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine. Ces fonds rachètent les parts avec une décote supplémentaire :

Les conditions ont été revues par les assemblées générales des 29 et 30 juin 2026 : il faut avoir des parts en attente depuis plus de six mois, c'est-à-dire un ordre horodaté au plus tard le 28 février 2026, et le remboursement est plafonné à 100 parts par associé. Les associés concernés ont jusqu'au 28 octobre 2026 pour se prononcer.

Ce plafond de 100 parts mérite d'être lu attentivement, parce qu'il est exprimé en parts et non en pourcentage de la ligne détenue. Pour un porteur d'Edissimmo, il représente 13 097 euros au prix du fonds de remboursement, que la ligne pèse 20 000 ou 200 000 euros. Au-delà, la demande reste inscrite au registre des retraits.

Génépierre n'est pas concernée par cette troisième activation. Son fonds de remboursement, mis en place fin 2023, a absorbé 24 millions d'euros de demandes jusqu'au dernier trimestre 2025.

La distribution : Génépierre décroche, pas les deux autres

Une baisse de prix ne dit rien, en soi, du revenu servi. Sur ce point les trois SCPI divergent nettement, et les présenter comme un bloc serait trompeur.

Edissimmo a distribué 6,94 euros bruts par part en 2025, pour un taux de distribution de 3,63 %. Amundi Immobilier annonce maintenir ce montant en 2026, et conserver le même objectif en 2027. Rivoli Avenir Patrimoine suit la même logique : 8,65 euros bruts distribués en 2025 au sens ASPIM, soit un taux de 3,46 %, avec un objectif de 8,40 euros versés maintenu pour 2026. Ces montants ne sont pas garantis.

Génépierre fait exception. Après 8,36 euros bruts distribués en 2025 pour un taux de 4,38 %, la société de gestion annonce aligner la distribution sur le résultat comptable prévisionnel et vise 6,50 euros par part sur 2026. Le recul atteint 22 %. Le premier semestre est déjà conforme à cette trajectoire, avec 3,24 euros versés.

Attention à un chiffre qui va circuler. La communication d'Amundi présente des rendements de 4,63 %, 4,26 % et 5,46 %, obtenus en rapportant la distribution 2025 au nouveau prix de part. Ce ne sont pas des taux de distribution : la méthode ASPIM impose de rapporter la distribution d'un exercice au prix en vigueur au 1er janvier de ce même exercice. Divisez un dividende ancien par un prix plus bas et vous obtenez mécaniquement un pourcentage flatteur, qui ne correspond à aucun exercice réel.

Le choix d'Amundi : ajuster le prix plutôt que fermer le robinet

Plusieurs SCPI de bureaux confrontées au même blocage de liquidité ont pris une autre voie cette année : suspendre la variabilité de leur capital. Les parts ne s'échangent alors plus qu'au prix issu d'une confrontation d'ordres sur un marché secondaire, à un niveau qui peut s'éloigner fortement de la valeur des immeubles.

Amundi Immobilier a écarté cette option et le dit explicitement : maintenir un prix aligné sur la valeur du patrimoine, quitte à le baisser. Pour un associé, la différence est réelle. Le marché primaire reste ouvert, le prix de retrait garde une existence juridique, et le fonds de remboursement offre une porte de sortie chiffrée à l'avance. Ce n'est pas la liquidité d'un livret, mais ce n'est pas non plus un carnet d'ordres sans acheteur.

Cela ne préjuge de rien pour la suite. Une quatrième baisse reste possible si les expertises de fin d'année reculent encore, comme une stabilisation l'est si les taux longs se détendent. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Notre lecture

Trois constats se dégagent, et ils ne vont pas dans le même sens.

Le premier est que ces prix redeviennent cohérents avec la valeur des immeubles. Un prix aligné sur la valeur de reconstitution est une base saine pour qui entre aujourd'hui, alors qu'un prix maintenu artificiellement au-dessus fait payer au nouvel entrant la moins-value des anciens.

Le deuxième est que la liquidité reste le vrai sujet, pas le prix. Entre 4,9 et 6,6 % du capital attend une sortie, et le fonds de remboursement plafonne à 100 parts. Un associé qui a besoin de son capital à court terme doit intégrer cette contrainte, et le fait qu'une sortie via le fonds se paie environ 5 % sous le prix de retrait. C'est le rappel le plus utile de cet épisode : une SCPI comporte un risque de perte en capital, elle se détient sur le long terme, avec une durée de placement recommandée d'au moins 8 ans, et ces deux caractéristiques ne se négocient pas au moment où l'on a besoin de son argent.

Le troisième est qu'il ne faut pas lire ces trois SCPI comme un lot. Génépierre cumule la baisse de prix la plus forte, le taux d'occupation le plus faible, l'endettement le plus élevé et une distribution en repli de 22 %. Les deux autres maintiennent leur dividende. La bonne question n'est donc pas « faut-il garder Amundi », mais « que fait chacune de ces trois lignes dans mon portefeuille ».

Arbitrer entre céder à décote et conserver ne se décide pas sur une ligne isolée : cela dépend de votre horizon restant, de votre besoin de liquidité et du reste de votre patrimoine. Les risques d'un investissement en SCPI sont détaillés dans notre guide. La Centrale des SCPI distribue l'ensemble des SCPI du marché et n'est adossée à aucune société de gestion ; nos consultants font ce point de portefeuille sans frais. Nous sommes agréés CIF, enregistrés à l'ORIAS sous le numéro 13000729, et nous exerçons depuis 2010.

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