SCPI EDISSIMMO
La Centrale des SCPI — cabinet CIF agréé AMF (ORIAS 13000729) · Mis à jour le 1 septembre 2026
Gérée par AMUNDI
PGA 2025ⓘPerformance Globale Annuelle 2025 = taux de distribution (3.63 %) + variation du prix de part sur l'année. Calculée à partir des données publiées par la société de gestion. Montants nets de frais de gestion et bruts de fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
-6.32%
Prix de la partⓘPrix de souscription actuel d'une part de cette SCPI, hors frais de souscription éventuels. Ce prix est fixé par la société de gestion.
150 €
Taux occupationⓘTaux d'occupation financier (TOF) : rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers théoriques si l'ensemble du patrimoine était loué. Un TOF élevé traduit une bonne gestion locative. « N.C. » = non communiqué (ex. SCPI récemment lancée).
83,84 %
CapitalisationⓘCapitalisation totale de la SCPI : valeur cumulée de l'ensemble des parts en circulation. Elle reflète la taille du fonds et sa capacité d'investissement.
2,64 Md€
Investir en SCPI comporte des risques
- Perte en capital — Le capital investi n'est pas garanti. La valeur de la part évolue avec le marché immobilier et peut baisser.
- Liquidité — La revente des parts n'est pas garantie et peut prendre plusieurs mois, voire davantage si les demandes de retrait excèdent les souscriptions.
- Revenus non garantis — Les distributions dépendent des loyers effectivement encaissés : elles peuvent varier à la baisse comme à la hausse.
- Horizon de placement — Un investissement en SCPI s'envisage sur la durée de détention recommandée par la société de gestion — souvent 8 à 10 ans, davantage pour les SCPI fiscales. La durée exacte figure dans le document d'informations clés (DIC) de chaque SCPI et est rappelée sur cette fiche.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'Autorité des marchés financiers délivre un visa lors de la création d'une SCPI et appose un visa sur sa note d'information. Ce visa ne constitue ni une garantie, ni une recommandation, ni un contrôle permanent du placement ou de sa performance. Consulter le détail des risques
Vue d'ensemble
L'essentiel du trimestre
S1 2026 — Les expertises du patrimoine au 30 juin 2026 reculent de 4,4 %, la poche bureaux plus fortement encore (−5,6 %). Après prise en compte de l'effet de levier, la valeur de reconstitution perd 6,64 % sur le semestre et s'établit à 150,66 € par part. Amundi Immobilier a donc abaissé, à compter du 28 août 2026, le prix de souscription de 172 € à 150 € et le prix de retrait de 158,25 € à 138,01 €. C'est la quatrième révision depuis 2023, soit −12,8 % depuis mars 2025. Le taux d'occupation financier ressort à 83,84 % au premier semestre, l'endettement à 29,1 %, et les parts en attente de retrait à 4,9 % du capital (861 584 parts au 30 juin 2026).
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Performances et distribution
Edissimmo a servi un taux de distribution de 3,63 % au titre de 2025 (non garanti), ce qui correspond à une distribution brute de 6,94 € par part. La société de gestion n'envisage pas de modifier ce montant en 2026 et conserve le même objectif pour 2027 (non garanti). Rapportés au nouveau prix de 150 €, ces 6,94 € représentent 4,63 % — un chiffre qu'Amundi met en avant, mais qui n'est pas un taux de distribution au sens ASPIM : celui-ci se calcule sur le prix de souscription au 1er janvier de l'exercice, et il ne sera connu pour 2026 qu'après la clôture. Le prix de souscription est de 150 € par part, pour un prix de retrait de 138,01 €. La valeur de reconstitution s'établit à 150,66 € par part au 30 juin 2026 : le prix est donc positionné quasiment à parité, au milieu du tunnel réglementaire de ± 10 % prévu à l'article L. 214-94 du Code monétaire et financier. Aucun TRI cible n'est communiqué par la société de gestion.
Patrimoine et stratégie
Edissimmo détient 178 immeubles représentant une surface de 924 340 m². Valorisées au nouveau prix de 150 €, les 17 616 603 parts recensées au bulletin du premier trimestre 2026 ramènent la capitalisation à environ 2 642 M€, contre 3 030 M€ avant la baisse. Le patrimoine se répartit entre la France (76 %) et l'Europe (24 %). Côté secteurs, le bureau domine toujours (69 %), devant le commerce (15 %), la logistique (9 %), l'hôtellerie (4 %), la santé (2 %) et l'activité (1 %). La thèse de gestion 2026 vise précisément à réduire ce poids des bureaux, très exposés à la hausse de la vacance en Île-de-France, au profit d'actifs de diversification — commerce, santé, hôtellerie.
Faits marquants 2025-2026
Aucune cession n'a été réalisée au premier semestre 2026. L'activité s'est concentrée sur le locatif : 103 baux signés depuis le début de l'année, pour 12 996 m² et 4 M€ de loyer annuel en année pleine. Le poids des franchises reste élevé — 8,27 % des locaux occupés sur l'année — signe d'un marché où la concurrence entre bailleurs tire les loyers quittancés vers le bas. En 2025, la SCPI avait cédé un actif de commerce à Chelles et une quote-part d'un portefeuille de commerces en Allemagne ; une promesse de vente avait été signée sur un bureau à Lille, dont la cession n'était pas encore réalisée au 30 juin 2026. Le label ISR a été renouvelé jusqu'à fin 2027.
Risques et horizon de placement
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital : le capital n'est pas garanti et peut n'être restitué que partiellement. La liquidité est ici le point de vigilance principal — 4,9 % du capital est en attente de retrait au 30 juin 2026, et la revente dépend de l'existence d'une contrepartie. Pour y répondre, la société de gestion active une troisième phase de son fonds de remboursement, doté de 11,1 M€ (voir la FAQ ci-dessous) ; les parts y sont rachetées à un prix décoté. Les revenus distribués ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution des loyers perçus. Une partie du patrimoine étant située hors de France, une exposition résiduelle au risque de change peut exister hors zone euro. La durée de placement recommandée est d'au moins 8 ans, et une baisse de prix ne préjuge pas des évolutions futures, à la hausse comme à la baisse.
En résumé
Edissimmo est une grande SCPI de bureaux gérée par Amundi Immobilier, engagée dans une réorientation de son portefeuille vers la diversification. Son prix de part a été ramené à 150 € le 28 août 2026, après quatre baisses successives depuis 2023. Son taux de distribution s'est établi à 3,63 % en 2025 (non garanti), dans un marché tertiaire sous pression. Pour évaluer sa pertinence selon votre profil, comparez les SCPI et leur niveau de risque (SRI 4/7).
FAQ
Pourquoi le prix de la part d'Edissimmo est-il passé de 172 € à 150 € ?
Parce que les expertises immobilières du 30 juin 2026 ont reculé de 4,4 %, et la valeur de reconstitution de 6,64 %, à 150,66 € par part. La réglementation impose que le prix de souscription reste dans une fourchette de ± 10 % autour de cette valeur : Amundi Immobilier a choisi de le positionner au milieu du tunnel, soit 150 €, à compter du 28 août 2026. Le prix de retrait suit mécaniquement, à 138,01 €.
Le prix de la part d'Edissimmo a-t-il beaucoup baissé ?
Oui, nettement. La part valait 237 € en 2022. Elle est passée à 204 € en 2023, 191 € en 2024, 172 € en mars 2025, puis 150 € le 28 août 2026 — environ −37 % en quatre ans. Ces révisions suivent la correction des valeurs d'expertise du patrimoine de bureaux. Un associé entré avant 2023 supporte une moins-value latente que le taux de distribution ne compense pas.
Comment revendre ses parts d'Edissimmo aujourd'hui ?
Par une demande de retrait, remboursée au prix de retrait de 138,01 € s'il existe une souscription en face. Ce n'est plus le cas aujourd'hui : 4,9 % du capital est en attente. Amundi Immobilier ouvre donc une troisième activation de son fonds de remboursement, doté de 11,1 M€ au 28 août 2026. Sont éligibles les associés dont l'ordre de retrait est horodaté au plus tard le 28 février 2026, dans la limite de 100 parts, et le rachat s'effectue à 130,97 €, soit 5,10 % sous le prix de retrait. Les associés concernés ont jusqu'au 28 octobre 2026 pour se prononcer.
Quel est le rendement de la SCPI Edissimmo ?
Le taux de distribution 2025 s'établit à 3,63 %, après 4,27 % en 2024, pour une distribution brute de 6,94 € par part. Amundi Immobilier annonce maintenir ce montant en 2026 et 2027 (non garanti) ; rapporté au nouveau prix de 150 €, il représenterait 4,63 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas garanties.
Dans quoi investit la SCPI Edissimmo ?
Edissimmo, gérée par Amundi Immobilier, est investie à 69 % en bureaux, 15 % en commerces et 9 % en logistique, sur 178 immeubles et 924 340 m². Le patrimoine est situé à 76 % en France — dont une part importante à Paris et en Île-de-France — et à 24 % en Europe. Sa capitalisation ressort à environ 2 642 M€ au nouveau prix de part.
Quels sont les frais de la SCPI Edissimmo ?
La commission de souscription est de 7,99 % TTC, incluse dans le prix de la part : c'est l'écart entre le prix de souscription (150 €) et le prix de retrait (138,01 €). La commission de gestion s'est élevée à 5,75 % TTI des produits encaissés en 2025, dans la limite d'un plafond statutaire de 8 %. Ces frais s'apprécient sur la durée de placement recommandée, d'au moins 8 ans. Le détail figure dans la note d'information et le document d'informations clés (DIC).
Quel est le taux d'occupation financier d'Edissimmo ?
Il s'établit à 83,84 % au premier semestre 2026, en recul par rapport aux 87,03 % de 2025. Autrement dit, près d'un sixième du patrimoine ne produit pas de loyer — un indicateur à suivre, puisqu'il pèse directement sur les revenus distribuables. La part est proposée à 150 €, accessible dès une part, avec une entrée en jouissance au premier jour du sixième mois suivant la souscription.
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Rendement utilisé : taux de distribution 2025 (3.63%)
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