Crise en France : compte à terme ou SCPI récente, que faire de son épargne ?

Données arrêtées au 30 juin 2026 pour les SCPI, à octobre 2026 pour les taux.

Quand l'actualité inquiète, le compte à terme rassure : capital garanti, taux connu d'avance. Et dans le même temps, certaines SCPI récentes achètent des immeubles à des prix plus bas qu'en 2021.

Les deux ne répondent pas à la même question. La première chose à regarder n'est pas le produit, c'est l'horizon de l'argent.

Que faire de son épargne quand la crise en France inquiète ?

Trois usages se distinguent. L'épargne de précaution, disponible à tout moment (Livret A, LDDS, compte courant). Les projets à moins de cinq ans, pour lesquels la garantie du capital prime. Et le patrimoine de long terme, qui n'a pas vocation à être dépensé avant huit à dix ans.

Le compte à terme répond bien aux deux premiers. L'erreur consiste à appliquer au troisième la règle des deux autres, parce que l'actualité fait peur.

Une allocation décidée sous le coup de la peur immobilise des fonds à taux fixe sans que rien l'impose. Puis elle oblige à réinvestir à chaque échéance, au taux du moment, dont personne ne connaît le niveau à l'avance. Aucun placement ne convient à tous : la réponse dépend de l'horizon, du patrimoine déjà constitué et de la situation de chacun.

Compte à terme : que garantit-il, et que ne protège-t-il pas ?

Un compte à terme garantit le capital et un taux connu jusqu'à l'échéance, dans la limite de la garantie des dépôts (100 000 € par déposant et par établissement).

En octobre 2026, les taux bruts proposés se situent de l'ordre de 2 à 3 % selon les établissements et les durées. Le Livret A est à 1,70 % depuis le 1er août. L'inflation, elle, atteignait 3,1 % sur un an en septembre (Insee).

Faisons le calcul. Un compte à terme à 3 % brut, après le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, rapporte environ 2,06 % net. Moins que l'inflation de septembre : le rendement réel est négatif.

La garantie porte sur le montant nominal, pas sur le pouvoir d'achat. Le coût de cette sécurité n'apparaît sur aucun relevé : c'est la performance qu'un placement de long terme aurait pu produire, avec des risques que le compte à terme n'a pas. Les deux produits ne sont donc pas substituables. L'un est un dépôt garanti, l'autre une part de société non garantie.

Que change réellement la crise pour l'immobilier de rendement ?

Elle passe par trois canaux.

Les taux. L'OAT à dix ans, au-dessus de 4 % fin juillet, a brièvement dépassé 5 % le 21 octobre, une première depuis 2002. L'écart avec le Bund allemand atteignait alors environ 1,6 point, du jamais-vu depuis la crise de la dette européenne.

Les valeurs. Selon JLL (6 octobre 2026), les taux de rendement « prime » ont progressé de 0,25 point au troisième trimestre, toutes classes d'actifs confondues, alors que les volumes investis depuis janvier restent résilients.

Les locataires. La Banque de France recense 70 766 défaillances d'entreprises sur douze mois à fin août 2026, un niveau stable mais supérieur d'environ 19 % à la moyenne 2010-2019.

Le tableau est celui d'un ajustement progressif des prix, pas d'un arrêt du marché. Personne ne peut dire si le point bas est atteint, d'autant que l'échéance de 2027 entretient l'incertitude sur les finances publiques, donc sur les taux.

Acheter dans la tension : que font les fonds opportunistes, et que n'est pas une SCPI ?

L'expression « fonds vautours » désigne, dans la presse, des investisseurs qui rachètent des actifs décotés pendant les crises. En immobilier, on parle de fonds opportunistes : tickets institutionnels, recours important à la dette, stratégies de redressement, sortie à horizon court, et possibilité de pertes.

Une SCPI de rendement est conçue à l'inverse. Elle acquiert des immeubles loués pour distribuer des revenus dans la durée, avec un emprunt encadré par ses statuts et des associés qui restent investis huit à dix ans ou plus.

L'épargnant ne « profite » donc pas de la crise comme un fonds opportuniste. Il peut en revanche bénéficier, indirectement, de conditions d'acquisition plus favorables obtenues par la société de gestion. À condition qu'elle les saisisse réellement, et que les immeubles achetés tiennent leurs loyers.

Où trouve-t-on réellement des décotes autour des SCPI ?

Il en existe trois formes, et aucune ne constitue une promesse.

• Le prix des immeubles achetés par la SCPI. Quand les rendements exigés montent, une société de gestion disposant de capital frais n'achète pas aux conditions de 2021. C'est un avantage pour la société, pas une décote sur la part.
• Le marché secondaire des SCPI passées à capital fixe. L'ASPIM y relève au premier semestre 2026 des ajustements de prix marqués. Mais on y achète un patrimoine ancien et des parts moins faciles à revendre (voir décote et marché secondaire).
• Les parts dites « sponsors », proposées sous le prix de souscription lors d'un lancement, en contrepartie de contraintes de revente (leur place dans une allocation).

À l'inverse, le prix de part d'une SCPI à capital variable ne suit pas le marché à la baisse au jour le jour. Il se révise après expertise, par paliers, avec retard.

Pourquoi une SCPI qui collecte peut-elle acheter dans de meilleures conditions ?

Une SCPI à capital variable investit l'argent de ses nouveaux associés aux conditions du marché du moment. Celle dont le patrimoine est récent n'a ni à digérer des prix d'acquisition de 2021-2022, ni à financer des retraits avec ses souscriptions.

Les chiffres de l'ASPIM décrivent un marché à deux vitesses. La collecte reste soutenue au premier semestre 2026, mais onze SCPI ont suspendu la variabilité de leur capital depuis janvier, et 53 % ont réduit leur dividende par part par rapport au premier semestre 2025.

Collecter n'est pourtant qu'un pouvoir d'achat. Le résultat dépend de ce que la société de gestion achète, à quel prix et à quelle vitesse. L'avantage d'une SCPI récente est d'abord un avantage de calendrier : un portefeuille moins encombré. Ni une garantie de rendement, ni une protection contre la baisse des valeurs.

Comment juger une SCPI récente avant d'y investir ?

Cinq vérifications reviennent :

• La société de gestion : ancienneté, équipe, autres véhicules gérés, capacité à lever des fonds. Nous avons détaillé pourquoi elle compte plus que l'âge de la SCPI.
• La collecte nette sur plusieurs trimestres plutôt que sur un seul : régularité et tendance.
• Le déploiement : acquisitions réalisées et part du capital encore à investir. Une collecte qui attend ne produit pas de loyers.
• La taille : avec quelques immeubles, le départ d'un locataire pèse tout de suite sur le revenu (voir taille critique et collecte faible).
• L'exposition : part du patrimoine en France, secteurs, locataires, échéances de baux.

S'y ajoutent les frais, l'éventuelle présence de parts sponsors et la durée de placement recommandée. Une collecte élevée atteste la confiance des épargnants et des distributeurs. Pas la qualité des immeubles achetés. Les deux se vérifient séparément, dans les bulletins trimestriels, les rapports annuels et les notes d'information.

Deux SCPI récentes, deux trajectoires : que disent leurs bulletins ?

Darwin RE01, lancée fin 2024, est le premier véhicule de sa société de gestion. Elle affichait 13,0 millions d'euros de capitalisation pour 581 associés au 30 juin 2026. Sa collecte nette trimestrielle a varié : 979 000 € au troisième trimestre 2025, 661 000 € au quatrième, 421 000 € au premier trimestre 2026, puis 857 000 € au deuxième. Elle n'a réalisé aucune acquisition au premier semestre. Son taux d'occupation financier reste à 100 %, mais avec huit actifs, un départ de locataire se verrait vite.

Iroko Atlas, lancée en septembre 2025 par la société de gestion d'Iroko Zen, atteignait près de 167 millions d'euros de capitalisation au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, elle a collecté 46,9 millions d'euros nets et réalisé neuf acquisitions, sans endettement (le détail de ces acquisitions).

Deux cas ne prouvent rien. Une collecte modeste ne signe pas une mauvaise gestion, et une collecte forte ne garantit pas de bons immeubles. L'expérience d'une société de gestion et la force de son réseau de distribution se vérifient dès le lancement ; elles ne garantissent ni la qualité future du patrimoine, ni les revenus.

Pourquoi la sélection compte-t-elle plus que la date de création ?

Une SCPI récente n'est ni un bon ni un mauvais choix par nature. Ce sont ses caractéristiques qui comptent : expérience et moyens de la société de gestion, régularité de la collecte, rythme de déploiement, taille, exposition géographique, frais.

Ces informations existent dans les documents publics des SCPI. Elles sont dispersées, parfois présentées sous leur meilleur jour, et leur lecture demande de la méthode. Les croiser et les comparer d'une SCPI à l'autre fait partie du travail d'un conseiller en investissements financiers.

Une sélection documentée réduit le risque de se tromper de SCPI. Elle ne réduit pas le risque de marché, ne garantit ni le revenu ni le capital, et ne dispense pas de vérifier que le produit correspond à sa situation, à son horizon et à son patrimoine.

Une crise française touche-t-elle toutes les SCPI de la même façon ?

Non. L'exposition dépend de la composition du patrimoine, pas de la date de création.

Une SCPI dont les immeubles sont en France est exposée à la conjoncture française et à ses taux. Investie dans d'autres pays de la zone euro, elle l'est surtout par l'effet indirect des taux européens. Hors zone euro, elle ajoute un risque de change.

Beaucoup de SCPI récentes investissent hors de France. C'est une logique de diversification, qui ne supprime ni le risque locatif, ni le risque de marché, ni la sensibilité aux taux. La question utile à poser à toute SCPI, récente ou ancienne : quelle part du patrimoine est en France, dans quels secteurs, avec quels locataires et quelles échéances de baux ? Les réponses figurent dans le rapport annuel et le dernier bulletin trimestriel.

Comment ne pas laisser la peur décider de son patrimoine ?

La peur pousse à deux décisions opposées : tout mettre à l'abri, ou saisir une occasion dont on ne maîtrise pas les risques. Ce sont deux réactions à l'actualité, pas deux étapes d'un projet.

Quelques garde-fous aident :

• définir à l'avance la part de l'épargne qui ne sera pas utilisée avant dix ans ;
• conserver une épargne de précaution couvrant plusieurs mois de dépenses avant tout placement non garanti ;
• étaler les versements quand on ignore si le marché a touché son point bas. Cela n'élimine pas le risque de perte, mais réduit l'effet d'un mauvais moment d'entrée.

Une SCPI ne se choisit ni par défaut, ni par opportunisme de court terme. Elle répond à un besoin de revenus potentiels ou de diversification sur longue durée, et c'est à ce besoin qu'elle se compare, pas à un compte à terme. Pour en parler selon votre situation : prendre rendez-vous.

Quels risques accepter avant d'investir en SCPI ?

Le capital n'est pas garanti et la valeur des parts peut baisser, comme l'ont montré les révisions de prix de 2023 à 2025. Les revenus ne sont pas garantis : au premier semestre 2026, 53 % des SCPI ont réduit leur dividende par part (ASPIM). La liquidité n'est pas assurée : la sortie dépend de la présence d'acheteurs, et onze SCPI ont suspendu la variabilité de leur capital depuis janvier.

Les frais, lorsqu'il y en a, pèsent sur la performance des premières années. La fiscalité des revenus dépend de la situation de chaque associé. La durée de placement recommandée est en général de huit à dix ans ou plus, selon la note d'information. Les SCPI citées le sont à titre d'illustration, non de recommandation.

Sources

• ASPIM, « Collecte et performance des fonds immobiliers grand public, 1er semestre 2026 », communiqué du 5 août 2026.
• JLL, investissement immobilier en France au 3e trimestre 2026, 6 octobre 2026.
• Insee, indice des prix à la consommation, septembre 2026 (résultats définitifs, 15 octobre 2026).
• Banque de France, défaillances d'entreprises, données à fin août 2026.
• Agence France Trésor et Banque de France, TEC 10 ; Zonebourse, 21 octobre 2026.
• Taux du Livret A au 1er août 2026 (Banque de France, ministère de l'Économie).
• Bulletins trimestriels d'information de Darwin RE01 (3e trimestre 2025 au 2e trimestre 2026) et d'Iroko Atlas (2e trimestre 2026).