SCPI DARWIN RE01

L'essentiel du trimestre

T2 2026 — Au 30 juin 2026, la capitalisation de Darwin RE01 atteint 13,0 M€ (12 998 843 €) pour 68 159 parts et 581 associés, soit 43 associés de plus qu'au 31 mars, et l'encours sous gestion s'élève à 14,4 M€. La collecte a nettement repris : 943 k€ bruts sur le trimestre, dont 857 k€ nets. Aucune acquisition n'a été signée au premier semestre, la société de gestion ayant calé son rythme d'investissement sur celui de la collecte, et une opération en Espagne est annoncée pour le troisième trimestre. Les 8 immeubles du portefeuille restent loués à 100 %, en taux d'occupation financier comme physique.

Performances et distribution

Le taux de distribution 2025 ressort à 7,54 % (non garanti). Un tel niveau est fréquent sur une SCPI récente, dont les immeubles ont été achetés après la remontée des taux, mais il ne préjuge en rien des années suivantes. Depuis le 1er octobre 2025, les revenus sont versés chaque mois. Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a distribué 3,00 € brut par part, soit 1,49 % du prix de souscription de 202 €, dont 0,21 € d'impôt étranger acquitté à la source pour le compte des associés. Sur l'ensemble du premier semestre, les six acomptes mensuels totalisent 6,19 € brut par part, soit 3,06 % du prix de part. La société de gestion maintient un objectif de distribution de 7,5 % pour 2026 (non garanti) et juge le rythme du trimestre en ligne avec son ambition. La valeur de reconstitution s'établit à 207,13 € au 30 juin, au-dessus du prix de souscription.

Patrimoine et stratégie

Le portefeuille compte 8 actifs, dont 3 en Espagne, pour 11 284 m² et une valeur vénale hors droits de 12 955 000 €. La répartition géographique s'établit à 75,7 % en France et 24,3 % en Espagne ; côté typologies, les commerces pèsent 45,3 %, les entrepôts 21,8 %, la logistique 17,4 % et les bureaux 15,5 %. Les baux courent encore 8,08 ans en moyenne jusqu'à leur terme (WALT) et 2,37 ans jusqu'à la prochaine possibilité de sortie du locataire (WALB). Le ratio d'endettement (LTV) atteint 21,61 % : la société de gestion précise l'avoir recalculé en ne retenant que les financements bancaires, conformément à son glossaire, ce qui donne un ratio plus bas que dans les bulletins précédents. La thèse de gestion tient en une phrase : acheter peu, mais bien, en France et en zone euro, avec une approche ISR « Best-in-Progress » qui vise l'amélioration des immeubles plutôt que la sélection des meilleurs élèves. Voir aussi la société de gestion Darwin Invest.

Risques et horizon de placement

Comme toute SCPI, Darwin RE01 comporte un risque de perte en capital : le montant investi n'est pas garanti. S'y ajoute un risque de liquidité : la revente des parts n'est pas garantie, elle dépend de l'existence d'une contrepartie à l'achat, et l'investissement ne doit pas être considéré comme liquide. Les revenus distribués dépendent des loyers encaissés et de l'occupation des immeubles, ils peuvent donc baisser. Un patrimoine de 8 actifs concentre le risque locatif : le départ d'un locataire y pèse plus lourd que sur une SCPI de plusieurs dizaines d'immeubles. Le recours au crédit, mesuré ici, amplifie les variations de valeur dans les deux sens. Le patrimoine étant situé en zone euro, il n'existe pas de risque de change, mais une partie des revenus supporte une fiscalité étrangère. La durée de placement recommandée est de 8 ans, à laquelle s'ajoute le délai de vente des actifs, estimé à 2 ans par la société de gestion.

En résumé

Darwin RE01 est une SCPI jeune et de petite taille, entièrement louée, qui investit lentement et n'a rien acheté au premier semestre 2026. Avec un taux de distribution de 7,54 % en 2025 (non garanti), un objectif de 7,5 % pour 2026 (non garanti) et un patrimoine loué à 100 %, elle affiche un démarrage solide, qui reste à confirmer sur la durée. Une offre de cashback de 3 % est disponible : voir l'offre cashback SCPI et comparer les SCPI.