L'intelligence artificielle, le cloud, le streaming, les réseaux sociaux : tous reposent sur les mêmes bâtiments, discrets mais devenus indispensables, les data centers. Face à l'explosion des besoins en stockage et en puissance de calcul, ces immeubles très particuliers attirent d'abord les investisseurs institutionnels, et désormais les sociétés de gestion de SCPI. Cet article explique pourquoi ce marché les intéresse et quelle place lui donner dans une allocation. Pour savoir quelles SCPI en détiennent réellement aujourd'hui, chiffres et bulletins trimestriels à l'appui, voyez notre état des lieux : SCPI et data centers, quelle exposition réelle à l'IA en 2026 ?
Un marché porté par l'explosion du numérique
Chaque jour, des milliards de données circulent dans le monde. Les entreprises basculent vers le cloud, l'intelligence artificielle réclame une puissance de calcul qui ne cesse de grimper, et les usages numériques continuent de s'étendre. Pour absorber cette demande, les opérateurs construisent de nouveaux data centers un peu partout en Europe.
De l'avis de nombreux spécialistes, la tendance devrait tenir plusieurs années, portée par l'essor de l'IA, le déploiement de la 5G et la montée des services numériques. Rien ne garantit la trajectoire, mais le sous-jacent, lui, est solide.
Pourquoi les data centers intéressent les investisseurs ?
Cette classe d'actifs coche plusieurs cases que les gérants recherchent :
- Des locataires de premier plan : opérateurs télécoms, géants du cloud, entreprises technologiques.
- Des baux le plus souvent longs.
- Une demande locative forte.
- Des actifs stratégiques, difficiles à remplacer une fois installés.
- Un secteur adossé à des tendances de fond, pas à un effet de mode.
Autant d'éléments qui expliquent pourquoi les sociétés de gestion étudient de près ce marché.
La contrepartie mérite d'être posée aussi franchement. Le ticket unitaire d'un data center dépasse souvent 30 à 50 millions d'euros, contre quelques millions pour un entrepôt : une seule acquisition pèse lourd dans un patrimoine mutualisé. Le suivi technique (redondance électrique, refroidissement, certification) demande des compétences éloignées de l'immobilier traditionnel. Et l'intensité énergétique de ces bâtiments cadre mal avec les trajectoires de sobriété que la plupart des SCPI se sont fixées.
Les SCPI se positionnent progressivement
Les bureaux, les commerces et les entrepôts restent majoritaires dans les portefeuilles. Mais plusieurs sociétés de gestion ont inscrit les infrastructures numériques dans leur univers d'investissement, avec une idée simple : capter la croissance du secteur sans renoncer à diversifier leur patrimoine.
Le mot juste est bien « progressivement ». À ce jour, une seule SCPI française a effectivement acquis un data center, et il s'agit d'un actif isolé au sein d'un patrimoine très majoritairement logistique. L'orientation est réelle, son ampleur reste modeste.
Mandat de gestion et patrimoine réel : ne pas confondre
C'est la distinction que les raccourcis commerciaux gomment le plus souvent, et elle est décisive avant de choisir un fonds.
Une SCPI à gestion opportuniste et européenne comme Comète, Activimmo ou Log In dispose d'un mandat suffisamment large pour se positionner sur des infrastructures numériques si les conditions de marché s'y prêtent. C'est une latitude d'investissement, inscrite dans la note d'information.
Ce n'est pas la même chose qu'une détention effective. Citer les data centers parmi ses cibles n'équivaut pas à en posséder : la part réelle de ce type d'actif dans un patrimoine se lit dans le bulletin trimestriel du fonds, à la ligne de la répartition sectorielle, et nulle part ailleurs.
Nous avons fait ce travail de vérification, fonds par fonds et bulletin par bulletin, dans notre état des lieux de l'exposition réelle des SCPI aux data centers. Le décalage entre stratégie affichée et allocation réalisée y est chiffré. Il n'a rien d'anormal pour de jeunes SCPI qui construisent leur patrimoine, mais il change la lecture d'un argument commercial.
Diversifier plutôt que parier sur un seul secteur
Les data centers forment une thématique porteuse. Ils ne devraient pas pour autant devenir l'unique axe d'un portefeuille. Les meilleures allocations en SCPI s'appuient sur plusieurs classes d'actifs : bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie, et de plus en plus infrastructures numériques.
Cette diversification n'a rien d'un détail. Elle limite le risque tout en laissant le portefeuille profiter des dynamiques propres à chaque segment du marché immobilier.
Le conseil de l'expert
Pour Théo Darroman, consultant chez La Centrale des SCPI :
« L'intelligence artificielle transforme déjà l'immobilier professionnel. Les data centers vont jouer un rôle de plus en plus important dans les années à venir. Pour autant, une bonne stratégie consiste à investir dans des SCPI capables de saisir ces opportunités tout en conservant une forte diversification du patrimoine. »
L'essor de l'IA et du numérique installe les data centers au cœur des stratégies immobilières de demain. Ces actifs offrent des perspectives de croissance intéressantes et pourraient peser davantage, à terme, dans les portefeuilles des SCPI. À terme, pas du jour au lendemain, et sans certitude sur le rythme.
Pour construire un portefeuille diversifié et choisir les SCPI adaptées à vos objectifs, contactez un consultant de La Centrale des SCPI : l'étude est gratuite et sans engagement. Vous pouvez aussi nous joindre au 01 44 56 00 23.
FAQ
Qu'est-ce qu'un data center et pourquoi intéresse-t-il les SCPI ?
Quelles SCPI détiennent réellement des data centers aujourd'hui ?
Qu'est-ce qui freine les SCPI sur ce marché ?
Investir dans les data centers via une SCPI est-il sans risque ?
Faut-il choisir une SCPI uniquement pour son exposition aux data centers ?
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