L'essor de l'intelligence artificielle crée une demande réelle et mesurable pour une nouvelle catégorie d'actifs immobiliers : le data center. Certaines SCPI en ont déjà acquis. ActivImmo (Alderan) détient un data center à Collégien, en Seine-et-Marne, depuis octobre 2023. D'autres, comme LOG IN (Theoreim) ou Sofidynamic (Sofidy), citent ce type d'actif dans leur stratégie officielle. Mais l'exposition réelle des SCPI françaises aux data centers reste, à ce jour, minoritaire et isolée : un seul actif de ce type sur les 179 immeubles du patrimoine d'ActivImmo, et aucune acquisition chez les SCPI qui l'affichent comme cible sans l'avoir encore réalisée. Le sujet mérite d'être posé sans raccourci commercial. Pour l'angle « pourquoi cette classe d'actifs attire les gérants », voyez notre article dédié : les data centers, nouvel eldorado des SCPI ?
Un marché porté par une demande d'infrastructure sans précédent
La France comptait environ 285 data centers en service en 2026, contre 195 en 2020, pour une capacité totale de l'ordre de 1 100 MW IT selon les données de l'Arcep. L'Île-de-France concentre la majorité de cette capacité, environ 65 % du marché national.
Cette croissance est directement liée aux investissements en infrastructure IA. Le consortium MGX, Bpifrance, Mistral AI et Nvidia a annoncé un campus dimensionné à terme à 1,4 gigawatt, avec une entrée en service prévue en 2028 ; Mistral AI exploite déjà des milliers de processeurs Nvidia de dernière génération dans un data center de 40 MW en Essonne. Microsoft a annoncé environ 4 milliards d'euros pour ses infrastructures en France, dont un centre près de Mulhouse, et Amazon Web Services 7,8 milliards d'euros pour son European Sovereign Cloud à l'échelle européenne. Le campus Data4 de Marcoussis s'étend sur 111 hectares, pour 20 data centers et 105 MW de puissance installée.
À l'échelle mondiale, JLL anticipe un doublement de la capacité installée d'ici 2030 (200 GW, soit +14 % par an), porté par un cycle d'investissement estimé à 3 000 milliards de dollars. CBRE prévoit pour 2026 des taux de vacance historiquement bas en Europe, malgré une offre en forte progression. Ces chiffres établissent un fait solide : la demande d'infrastructure numérique liée à l'IA est réelle et structurante pour le marché immobilier. Ce qui reste à démontrer, c'est la mesure dans laquelle les SCPI grand public en captent la valeur.
Un cas concret : le data center d'ActivImmo à Collégien
Le 25 octobre 2023, la SCPI ActivImmo (gérée par Alderan) a acquis un data center d'environ 5 300 m² situé à Collégien, en Seine-et-Marne, présenté par la société de gestion comme bénéficiant d'une localisation « prime » au cœur d'une zone d'activité. C'est, à ce jour, la seule acquisition de data center par une SCPI française identifiable dans la communication publique des sociétés de gestion.
Deux précisions s'imposent pour ne pas surinterpréter ce cas.
C'est un actif isolé, pas une orientation de portefeuille. ActivImmo est une SCPI logistique classique (environ 67 % logistique, 32 % locaux d'activité selon sa dernière répartition sectorielle publiée), forte de 179 immeubles au 31 mars 2026. Le data center de Collégien y représente une unité parmi 179, sans qu'une part patrimoniale distincte ne soit communiquée.
Aucune acquisition similaire n'a suivi. Les opérations réalisées par ActivImmo depuis fin 2023, entrepôts en France, en Espagne, aux Pays-Bas, portefeuille industriel franco-allemand, relèvent toutes de la logistique ou des locaux d'activité classiques. Rien n'indique, dans la communication disponible, une stratégie de montée en puissance sur le segment data center depuis cette opération. Ce cas démontre qu'une SCPI grand public peut intégrer un data center à son patrimoine sans difficulté opérationnelle majeure. Il ne démontre pas une dynamique d'accélération du secteur.
Ce que ciblent d'autres SCPI, sans l'avoir encore réalisé
LOG IN (Theoreim). Créée en 2022, cette SCPI paneuropéenne cible l'immobilier productif au sens large : entrepôts, sites industriels, locaux d'activité, centres de R&D et data centers. Elle affiche un taux de distribution de 6,21 % et une performance globale de 8,21 % pour 2025. Sa répartition sectorielle publiée fait apparaître 74 % de locaux d'activité, 19 % de logistique et 7 % de santé-éducation, sans ligne dédiée aux data centers. La part exacte de ce type d'actif dans le patrimoine n'est pas isolée dans la communication publique à ce jour.
Sofidynamic (Sofidy). Lancée fin 2023, cette SCPI à haut rendement (taux de distribution 2025 de 9,04 %) mentionne les data centers parmi les catégories d'immobilier d'activité qu'elle vise, à titre secondaire. Sa répartition sectorielle au 31 décembre 2025 se compose de 31,5 % de retail parks, 29,7 % de commerces de proximité, 29,2 % de centres commerciaux, 7,3 % de bureaux et 2,2 % de locaux d'activité. Aucune acquisition de data center n'y figure à ce stade.
Ce décalage entre stratégie affichée et allocation réalisée n'est ni anormal ni critiquable en soi : une jeune SCPI construit son patrimoine progressivement. Mais il impose une distinction claire, souvent gommée dans les raccourcis marketing : citer un data center dans une note d'information n'équivaut pas à en détenir un.
Pourquoi l'exposition des SCPI reste structurellement contrainte
Trois facteurs limitent mécaniquement la place des data centers dans les portefeuilles SCPI.
- Le ticket unitaire. Un actif data center dépasse fréquemment 30 à 50 millions d'euros, contre quelques millions pour un entrepôt logistique classique. Une acquisition pèse donc lourd dans un patrimoine mutualisé, à rebours de la logique de granularité (multiplier les actifs et les locataires) que revendiquent la plupart des SCPI diversifiées.
- L'expertise technique requise. Le suivi des paramètres de performance (redondance électrique, refroidissement, certification Tier, PUE) exige des compétences éloignées du savoir-faire immobilier traditionnel des sociétés de gestion grand public.
- Un couple rendement-risque encore peu éprouvé pour ce format de véhicule. Les foncières cotées spécialisées (Digital Realty, Equinix) et les fonds de private equity infrastructure captent l'essentiel des capitaux institutionnels dédiés au secteur ; les SCPI n'y accèdent, pour l'instant, qu'à la marge.
Les risques spécifiques à cet actif
Un data center loué à un opérateur présente un profil de risque différent d'un entrepôt ou d'un local commercial.
- Risque de fin de bail. Les baux courent généralement sur 12 à 15 ans. En cas de non-renouvellement (évolution technologique, surcapacité régionale, migration de l'opérateur vers un autre site), la reconversion d'une coque data center vers un autre usage est techniquement complexe et coûteuse, contrairement à un entrepôt ou un bureau.
- Dépendance énergétique. Le loyer est en partie indexé sur la puissance électrique consommée, en kilowatts ou mégawatts, et non uniquement sur la surface. Cela introduit une variable supplémentaire dans la lecture du rendement, et un data center peut peser, en proportion, bien plus lourd sur le plan énergétique que dans le patrimoine.
- Tension avec la trajectoire ISR. L'intensité énergétique de ce type d'actif complique son intégration dans les objectifs de sobriété que la plupart des SCPI se sont fixés dans le cadre de leur label ISR.
SCPI, bourse ou fonds non cotés : trois logiques d'exposition à l'IA
Il n'y a pas de hiérarchie entre ces véhicules, mais trois façons distinctes de s'exposer à la demande d'infrastructure numérique, chacune avec ses contraintes.
| Véhicule | Exemples | Liquidité | Ticket d'entrée | Logique |
|---|---|---|---|---|
| Action cotée (PEA / CTO) | OVHcloud, Digital Realty, Equinix | Quotidienne | Prix d'une action | Exposition directe, volatilité boursière |
| SCPI ayant acquis ou ciblant des data centers | ActivImmo (acquisition réalisée), LOG IN, Sofidynamic (cibles) | Faible, non garantie | Quelques centaines d'euros | Mutualisation immobilière, exposition partielle et minoritaire |
| ELTIF 2.0 / FPCI infrastructure | Fonds dédiés, en assurance-vie ou en direct | Très faible, capital bloqué | 10 000 € à 100 000 € | Exposition pure, horizon long |
Aucun de ces véhicules ne constitue un raccourci pour « investir dans l'IA » sans en assumer les caractéristiques propres : volatilité pour l'action, illiquidité et risque locatif pour la SCPI, blocage du capital pour les fonds non cotés. Pour comparer les SCPI entre elles, voyez notre classement des SCPI.
Ce que cela dit, et ne dit pas, de la capacité d'adaptation des SCPI
Le modèle SCPI a traversé plusieurs cycles de rotation sectorielle : bureaux, commerces, santé et EHPAD, logistique portée par l'e-commerce, et aujourd'hui des actifs alternatifs incluant les data centers. Cette capacité à se repositionner est documentée sur longue période et constitue un argument de fond, indépendamment de toute conjoncture précise.
Elle ne garantit pas pour autant la réussite de ce chapitre. Le data center est un actif aux caractéristiques techniques, énergétiques et contractuelles particulières, encore peu éprouvées à l'échelle d'un patrimoine SCPI grand public. À ce stade, il s'agit d'une orientation stratégique embryonnaire, portée par un nombre limité de véhicules, pas d'une tendance de fond généralisée au marché. Pour situer un tel actif dans une allocation cohérente avec vos objectifs, échangez avec un conseiller : l'étude est gratuite et sans engagement.
Questions fréquentes
Une SCPI française a-t-elle déjà acquis un data center ?
Existe-t-il une SCPI 100 % data center en France ?
Quelle est la part réelle des data centers dans le patrimoine des SCPI ?
Quel est le principal risque d'un data center détenu par une SCPI ?
Peut-on investir dans l'intelligence artificielle autrement qu'en bourse ?
Une SCPI exposée aux data centers offre-t-elle un rendement supérieur garanti ?
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