Dans un démembrement temporaire de SCPI, la durée annoncée (5, 10 ou 15 ans) se compte généralement à partir de l'entrée en jouissance des parts, pas de la date de souscription.
Le délai de jouissance, d'environ un à six mois selon les SCPI, s'ajoute donc à la durée. La pleine propriété se reconstitue plus tard que prévu, et le taux de rentabilité interne (TRI) des deux parties baisse un peu. Sur ce point, c'est la convention de démembrement de l'opération qui fait foi.
Comment le délai de jouissance s'applique-t-il à un démembrement temporaire ?
L'usufruitier perçoit les revenus, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au terme. Les deux souscrivent les mêmes parts. Et ces parts sont soumises au délai de jouissance de la SCPI exactement comme en pleine propriété : tant qu'elles ne portent pas jouissance, aucun revenu n'est distribué.
Reste à savoir à partir de quand la durée du démembrement se compte.
Dans les conventions que nous avons consultées, elle court à compter de l'entrée en jouissance des parts. Cette date d'entrée en jouissance se calcule elle-même à partir de la réception des fonds, selon la formule de la note d'information. L'usufruitier perçoit donc les revenus pendant la durée convenue à partir de ce point, et le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété à l'issue de la même période.
Le délai ne raccourcit pas l'usufruit. Il décale tout le calendrier.
Seule la convention signée fixe le point de départ. Une convention qui compterait la durée depuis la souscription donnerait un tout autre résultat, au détriment de l'usufruitier. Pour les bases du mécanisme, voir notre guide sur le délai de jouissance d'une SCPI.
Pourquoi la date de remembrement n'est pas celle que l'on calcule depuis la souscription
La formule tient en une ligne : date de remembrement = date d'entrée en jouissance + durée du démembrement.
Prenons des dates fictives. Les fonds des deux parties sont encaissés le 15 mars 2027. Le délai de la SCPI est « premier jour du sixième mois suivant » : l'entrée en jouissance tombe le 1er septembre 2027. Avec une durée de dix ans, le remembrement intervient le 1er septembre 2037. Pas le 15 mars 2037. Cinq mois et demi de décalage.
Pour viser une date précise, on raisonne donc à l'envers : date visée moins durée, puis on vérifie que l'encaissement et le délai permettent d'y arriver.
Un écart peut subsister, parce que les durées sont le plus souvent proposées en années pleines. Avec une date visée au 1er mars 2037, neuf ans donnent un remembrement au 1er septembre 2036 (six mois trop tôt), dix ans au 1er septembre 2037 (six mois trop tard). L'ordre de grandeur de l'écart, c'est le délai de jouissance de la SCPI. Le choix de la durée elle-même relève d'une autre question, traitée dans comment choisir la durée de son démembrement.
Les trois délais qui précèdent le premier jour du démembrement
Entre la décision de souscrire et le premier jour de la période de démembrement, trois délais peuvent s'additionner.
- L'appariement. Quand l'opération suppose de trouver une contrepartie, côté usufruit ou côté nue-propriété, la recherche peut prendre de plusieurs semaines à plusieurs mois selon la demande sur la SCPI.
- L'encaissement. Certaines conventions conditionnent l'entrée en vigueur à la réception des fonds des deux parties. Dans ce cas, le retard de paiement de l'une décale le calendrier de l'autre.
- Le délai de jouissance, calculé à partir de l'encaissement selon la formule de la note d'information en vigueur.
Ces trois délais figurent dans des documents distincts : conditions de l'opération, convention, note d'information. Pour viser une date, on les additionne en retenant la valeur haute de chacun, et on garde une marge.
Les critères pour sélectionner l'opération elle-même sont détaillés dans nos 10 critères pour choisir un démembrement temporaire.
Ce que six mois de délai changent au TRI de la nue-propriété et de l'usufruit
Le délai allonge l'immobilisation du nu-propriétaire sans augmenter sa décote. Il retarde aussi les premiers revenus de l'usufruitier, qui a pourtant payé son droit dès la souscription.
Hypothèses de l'illustration : démembrement de dix ans, nue-propriété payée 65 % du prix de la part en pleine propriété, usufruit 35 %, distribution constante de 5 % du prix de pleine propriété, revenus versés en fin de mois, valeur de part stable, ni frais ni fiscalité.
| Délai de jouissance | TRI de la nue-propriété | TRI de l'usufruit |
|---|---|---|
| Référence théorique, sans délai | 4,40 % | 7,83 % |
| 3 mois | 4,29 % | 7,40 % |
| Environ 6 mois | 4,19 % | 7,02 % |
Avec environ six mois de délai, le TRI de la nue-propriété passe de 4,40 % à 4,19 %, celui de l'usufruit de 7,83 % à 7,02 %. En valeur relative, la nue-propriété perd à peu près 5 % de son TRI, l'usufruit environ 10 %.
C'est une illustration arithmétique, pas une prévision de performance. Les revenus et la valeur des parts ne sont pas garantis, et le placement comporte un risque de perte en capital.
À noter : même lorsqu'un délai est présenté comme « supprimé », le cas le plus courant reste une jouissance au premier jour du mois suivant la souscription.
Comparer deux opérations : raisonner en durée effective
Deux opérations de même durée affichée ne se valent pas si leurs délais de jouissance diffèrent. Pour les comparer, on raisonne en durée effective : durée annoncée plus délai.
La formule du TRI de la nue-propriété devient alors :
TRI ≈ (valeur de reconstitution ÷ prix payé) ^ (1 ÷ durée effective) − 1
La durée effective s'exprime en années : dix ans et six mois font 10,5. Dans l'exemple ci-dessus, à prix égal, une opération à six mois de délai affiche un TRI inférieur d'environ 0,2 point à celui d'une opération sans délai. Une décote un peu plus forte peut donc compenser un délai plus long. L'inverse vaut aussi.
Ce calcul ne dit rien de la qualité de la SCPI, de l'évolution de la valeur de la part ni de la solidité de la distribution. Il corrige un biais de calendrier, rien de plus. Pour le fonctionnement d'ensemble, notre guide du démembrement de SCPI reprend les rôles de chacun.
Quatre vérifications dans la convention avant de signer
- Le point de départ de la durée : date d'entrée en jouissance, date d'encaissement ou date de souscription. Ce point change le calendrier, et le rendement de l'usufruitier.
- La formule du délai de jouissance applicable à la date d'encaissement, et la date d'entrée en jouissance qui en découle.
- La condition d'entrée en vigueur : faut-il l'encaissement des fonds des deux parties ? Que se passe-t-il si l'une paie en retard ?
- La date de remembrement, écrite en clair ou à déduire. Reconstruisez-la vous-même (entrée en jouissance + durée) et demandez une confirmation écrite à la société de gestion en cas d'écart.
Une société usufruitière fera valider par son expert-comptable le point de départ retenu pour comptabiliser le droit.
À retenir
Le délai de jouissance s'ajoute généralement à la durée du démembrement. La date de remembrement, c'est la date d'entrée en jouissance plus la durée. La pleine propriété du nu-propriétaire et les premiers revenus de l'usufruitier sont donc décalés d'environ un à six mois selon les SCPI.
L'effet sur le TRI est modeste mais mesurable. Il devient comparable d'une opération à l'autre dès qu'on raisonne en durée effective.
Le démembrement engage le capital pour toute la durée, la nue-propriété ne procure aucun revenu avant le terme, et la revente avant terme n'est pas garantie.
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