Démembrement viager en SCPI : transmettre sans rester à poil

Vous avez 38 ans, un fils de 15 ans et 50 000 € de côté. Vous les lui donnez en pleine propriété ? Le Code civil décrit exactement ce que vous faites : le donateur « se dépouille » (article 894). À 18 ans, votre fils décidera seul de ce capital. Vous n'aurez plus ni les 50 000 €, ni les revenus qu'ils auraient produits. À poil.

Le démembrement viager sépare le capital, qui part vers l'enfant, des revenus, qui restent chez vous jusqu'à votre décès. Sur ce cas précis, un chiffre surprend : l'impôt économisé est de 0 €. Pourquoi l'opération peut-elle quand même valoir le coup ? C'est tout l'objet de cet article.

Le cas étudié : 50 000 €, un père de 38 ans, un enfant de 15 ans

Le démembrement sépare l'usufruit, le droit de percevoir les revenus (article 578 du Code civil), de la nue-propriété, le droit sur le capital. « Viager » veut dire que l'usufruit dure toute la vie de l'usufruitier. Rien à voir avec la vente d'un bien en viager.

Le cas : un père de 38 ans détient 50 000 € de parts de la SCPI Wemo One, gérée par Wemo REIM. Par acte notarié, il en donne la nue-propriété à son fils de 15 ans et se réserve l'usufruit. Les parents acceptent la donation au nom du mineur (article 935 du Code civil).

Selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts, l'usufruit d'une personne de moins de 41 ans révolus vaut 70 % de la pleine propriété. La nue-propriété vaut donc 30 %, soit 15 000 € ici.

Ce que le père garde : environ 290 € par mois, dans l'hypothèse d'un rendement de 7 %

L'hypothèse retenue est de 7 % par an. C'est l'objectif de long terme de la société de gestion : il n'est pas garanti, il s'entend net de frais de gestion, avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

Dans cette hypothèse, et seulement dans celle-ci, 50 000 € rapportent 3 500 € par an, soit environ 290 € par mois. Sur 10 ans, cela ferait 35 000 €.

Rien ne garantit cette trajectoire. Le taux de distribution d'une SCPI varie d'une année sur l'autre, la valeur de la part aussi, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital.

Le fils, lui, ne perçoit rien pendant l'usufruit. Au décès de son père, il récupère la pleine propriété des parts, sans impôt sur cette réunion (article 1133 du CGI).

Le paradoxe des 50 000 € : zéro droit de donation, avec ou sans démembrement

Chaque parent peut donner 100 000 € à chacun de ses enfants en franchise de droits, tous les 15 ans (article 779 du CGI). Les donations de moins de 15 ans consomment cet abattement (rappel fiscal, article 784).

Ici, la nue-propriété est évaluée à 15 000 €. Aucun droit, et il reste 85 000 € d'abattement entre ce père et ce fils.

Donner les 50 000 € en pleine propriété ne coûterait pas de droits non plus. Mais cela consommerait 50 000 € d'abattement, et le fils disposerait librement de la somme à 18 ans. À ce montant, le démembrement n'économise donc pas d'impôt : il préserve 35 000 € d'abattement, utiles seulement si d'autres donations à cet enfant sont prévues dans les 15 ans.

Et le don familial de 31 865 € (article 790 G du CGI) ? Exclu : le bénéficiaire doit être majeur. Nous l'avons détaillé dans notre article sur le don de sommes d'argent.

Ce que le démembrement achète à 50 000 € : la main sur les revenus et sur le calendrier

À 15 ans, l'âge compte. La jouissance légale, qui permet aux parents de percevoir les revenus des biens de leur enfant, prend fin à ses 16 ans (article 386-2 du Code civil). Une donation en pleine propriété ferait donc basculer les revenus chez l'enfant dans un an. À 18 ans, il serait en plus seul maître du capital.

Avec un démembrement viager, le père conserve les distributions jusqu'à son décès, quel que soit l'âge de l'enfant. Le fils, même majeur, ne peut ni toucher ces revenus ni faire vendre la pleine propriété sans l'accord de son père.

À ce montant, on n'achète pas une économie d'impôt. On achète du temps et du contrôle. Ce contrôle a un prix : l'irrévocabilité, détaillée plus bas.

Jusqu'à quel montant donner en nue-propriété sans droits ?

Pas besoin d'être Bernard Arnault pour que la question se pose. Pour un donateur de 31 à 40 ans révolus, la nue-propriété vaut 30 % : elle reste sous l'abattement de 100 000 € jusqu'à environ 333 000 € de parts par enfant. En pleine propriété, les droits apparaissent dès 100 000 €.

Comparaison pour un père de 38 ans, sans donation à cet enfant depuis 15 ans (barème en ligne directe, tranche à 20 % au-delà de 15 932 €) :

Le démembrement devient fiscalement utile à partir de 100 000 € de parts, bien avant les grandes fortunes. En dessous, le critère est le contrôle, pas l'impôt. Droits calculés hors émoluments du notaire, selon la législation en vigueur à la date de l'acte.

Le prix à payer : une donation irrévocable, un capital figé, des décennies d'horizon

Le Code civil qualifie la donation d'irrévocable (article 894), sauf cas très limités. Le père ne peut pas reprendre les 50 000 € si un besoin surgit. Il ne peut pas vendre la pleine propriété sans l'accord de son fils. Et la nue-propriété d'une SCPI se revend très difficilement.

À 38 ans, l'usufruit peut courir quarante ans ou plus. Sur une telle durée, la SCPI, son marché et sa société de gestion évolueront, sans garantie sur la valeur de la part, les distributions ou la liquidité. Les frais de souscription, inclus dans le prix de la part, pèsent aussi sur une sortie précoce : le prix de retrait est inférieur au prix de souscription.

Ce montage convient à un capital dont le père n'a vraiment plus besoin. S'il doit en garder une partie disponible, mieux vaut ne démembrer que le reste.

Quand ce n'est pas le bon outil : l'assurance-vie reste révocable

Pour un père qui veut surtout garder la main sur son capital, l'assurance-vie répond à une autre logique. Le souscripteur peut retirer ses fonds, modifier la clause bénéficiaire, désigner son enfant (mineur compris). Au décès, chaque bénéficiaire profite d'un abattement de 152 500 € sur les primes versées avant 70 ans (article 990 I du CGI).

En revanche, l'assurance-vie ne transmet rien du vivant : l'enfant n'a aucun droit sur le capital avant le décès. Le démembrement viager lui donne dès l'acte un droit réel sur les parts. Sans retour en arrière.

Le choix tient en une question : le père aura-t-il besoin de reprendre ce capital ? Si oui, l'assurance-vie. Si non, le démembrement mérite d'être chiffré. Les deux outils peuvent aussi se combiner.

Comment le mettre en place : donation notariée ou souscription directe

Deux routes existent.

La donation de parts déjà détenues. Le notaire rédige une donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, acceptée pour le mineur par ses parents (article 935 du Code civil). La société de gestion enregistre ensuite le démembrement. C'est la route décrite dans notre guide pour donner la nue-propriété de SCPI déjà détenues.

La souscription directe. Le père acquiert l'usufruit, l'enfant la nue-propriété, avec une somme que son père lui a donnée. Cette route expose à la présomption de l'article 751 du CGI : les parts peuvent être réintégrées dans la succession de l'usufruitier si le financement de la nue-propriété par l'enfant n'est pas démontré. Avec un mineur, le notaire apprécie aussi le risque de conflit d'intérêts entre le père donateur et son rôle de représentant légal. Voir démembrement en famille, âge et article 751.

Faire chiffrer votre propre cas

Le bon montant, le bon support et la bonne route dépendent de votre âge, des donations déjà consenties depuis 15 ans, du nombre d'enfants et du capital dont vous avez encore besoin.

La Centrale des SCPI (conseiller en investissements financiers, ORIAS n° 13000729) établit une simulation personnalisée : valeur fiscale de la nue-propriété, droits en démembrement et en pleine propriété, revenus conservés. L'acte de donation reste rédigé par un notaire. Demandez votre simulation ou appelez le 01 44 56 00 23.

Pour la vue d'ensemble, lisez aussi notre guide transmettre des SCPI à ses enfants.