Dispositif Jeanbrun : le nouveau Pinel… ou mieux ?

Après des années de vide fiscal, le gouvernement lance le dispositif Jeanbrun pour relancer l'investissement locatif en France. Ce nouveau mécanisme fait déjà débat : opportunité réelle ou effet d'annonce ?

Introduit dans la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun est la nouvelle réponse de l'État à la crise du logement. L'objectif affiché est ambitieux : construire 2 millions de logements supplémentaires d'ici 2030, soit 400 000 par an.

Comment ça fonctionne ?

Le Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal annuel de 3,5 % à 5,5 % selon la catégorie de loyer pratiquée (intermédiaire, social ou très social). Cet amortissement est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui en fait avant tout un outil de défiscalisation puissant pour les contribuables fortement imposés (TMI à partir de 30 %).

Pour être éligible, le bien doit être situé en immeuble collectif, neuf ou ancien avec travaux lourds (minimum 30 % du prix d'acquisition), et atteindre une performance énergétique classée A, B ou C.

Jeanbrun vs LMNP : qui gagne ?

C'est la grande question du moment. Sur le terrain de la rentabilité, le LMNP conserve ses atouts : loyers non plafonnés, flexibilité des baux, rendements observés entre 4 et 6 %. Le Jeanbrun, lui, impose des loyers inférieurs au marché, notamment dans les grandes métropoles, ce qui peut peser sur la performance réelle.

En revanche, sur le plan fiscal, le Jeanbrun frappe fort : combiné au Logement Locatif Intermédiaire (LLI), il cumule décote à l'acquisition, TVA à 10 % et amortissement — un trio redoutable pour les profils patrimoniaux bien conseillés.

À qui s'adresse ce dispositif ?

Le Jeanbrun cible principalement les investisseurs avec une fiscalité élevée, disposant d'une capacité d'épargne suffisante (effort mensuel entre 389 € et 450 € selon les simulations). Il ne s'adresse pas aux mêmes profils que le LMNP géré, plus accessible en termes de ticket d'entrée.

⚠️ Attention : le dispositif est prévu pour une durée de 3 ans seulement et nécessite une ingénierie fiscale rigoureuse pour éviter toute requalification.

Notre avis

Le Jeanbrun est une bonne nouvelle pour le marché, mais il ne convient pas à tous les profils. Avant d'investir, une analyse patrimoniale personnalisée est indispensable.

Vous souhaitez savoir si le Jeanbrun est adapté à votre situation ?

Contactez les experts de La Centrale des SCPI au 📞 01 44 56 00 23