Frais de gestion des SCPI : ce qu'ils recouvrent vraiment

Sur les SCPI que nous référençons, la commission de gestion s'échelonne de 5 % à 18 %, avec une médiane à 12 %. L'écart interpelle, et la première réaction consiste souvent à écarter les plus chères. C'est une erreur de lecture, pour une raison simple : ces frais ne sont pas prélevés sur votre capital, et le rendement que vous lisez est déjà net de ces frais.

Deux commissions à ne pas confondre

Une SCPI supporte deux commissions principales, prélevées à des moments différents et sur des assiettes différentes.

La commission de souscription est prélevée à l'entrée, sur le prix de souscription. Elle rémunère la collecte, la recherche des actifs et leur acquisition. C'est elle qui explique qu'une SCPI se détienne huit à dix ans : la durée permet de l'amortir. Certaines SCPI plus récentes ont fait le choix de ne pas en appliquer, en reportant leur rémunération sur d'autres postes.

La commission de gestion est prélevée chaque année, non sur votre capital, mais sur les loyers encaissés par la SCPI. Elle rémunère la gestion locative au sens large : recherche et sélection des locataires, encaissement des loyers, entretien et travaux, gestion des sinistres et des impayés, arbitrages du patrimoine, comptabilité, reporting, convocation des assemblées.

C'est cette seconde commission qui varie de 5 % à 18 % selon les SCPI de notre catalogue, autour d'une médiane de 12 %.

Le point qui change tout : le rendement affiché est déjà net

Le taux de distribution publié par une SCPI est calculé après prélèvement de la commission de gestion. Quand une SCPI annonce 5,5 %, ce n'est pas 5,5 % dont il faudrait ensuite retrancher 12 % : c'est ce qui vous revient effectivement, avant votre propre fiscalité.

La conséquence est directe. Comparer deux SCPI par leur commission de gestion ne dit rien de ce que vous percevrez. Une société qui prélève 15 % et dégage un rendement net de 6 % vous sert davantage qu'une société qui prélève 8 % et dégage 4,5 %. Le seul chiffre comparable entre deux fonds est la performance nette, et elle intègre déjà l'écart de frais.

Ce qu'un niveau de commission élevé mérite en revanche, c'est une question : qu'est-ce qui le justifie ? Un patrimoine international multiplie les interlocuteurs, les régimes juridiques et les devises. Un patrimoine composé de nombreux petits actifs coûte plus cher à gérer qu'un immeuble unique loué à un locataire unique. Une stratégie d'arbitrage active suppose un travail permanent sur le portefeuille. Ces situations expliquent des frais supérieurs sans les rendre anormaux.

À l'inverse, une commission élevée sur un patrimoine simple, statique et domestique appelle une explication que la société de gestion doit être en mesure de fournir.

Les autres prélèvements à repérer dans la documentation

Au-delà de ces deux commissions, trois postes apparaissent selon les SCPI et méritent d'être identifiés avant de souscrire.

• La commission de cession ou de retrait, prélevée lors de la revente des parts. Son existence et son montant varient fortement, et elle pèse directement sur le produit de sortie.
• La commission d'arbitrage, appliquée lors de la vente d'un actif du patrimoine. Elle rémunère l'opération de cession-réinvestissement.
• La commission de suivi et de pilotage des travaux, qui rémunère la maîtrise d'ouvrage sur les opérations de rénovation. Elle prend de l'importance sur les fonds engagés dans des programmes de rénovation énergétique.

Tous figurent dans la note d'information et le document d'informations clés, qui présentent également les frais courants agrégés. C'est la lecture de ces deux documents, et non la comparaison d'un taux isolé, qui permet de juger le coût réel d'un fonds.

Si vous voulez comparer deux SCPI sur leur performance nette plutôt que sur leurs frais affichés, nos consultants font la comparaison avec vous.

FAQ