Données publiées entre juillet et octobre 2026.
La demande d'entrepôts progresse dans la plupart des grandes régions du monde en 2026. La France fait exception.
L'écart tient moins à la logistique en général qu'à l'identité des locataires. En France, la demande suit surtout la consommation intérieure et dépend de quelques grands preneurs. Ailleurs, de nouveaux utilisateurs apparaissent, du e-commerce chinois en Europe aux fournisseurs de data centers aux États-Unis. Pour une SCPI investie en logistique, c'est la question qui compte : qui occupe les entrepôts ?
L'immobilier logistique va-t-il continuer à croître dans le monde ?
Pas partout au même rythme.
En Europe, CBRE mesure au deuxième trimestre 2026 des commercialisations en hausse de 30 % sur un an, le plus haut niveau depuis quatorze trimestres. Aux États-Unis, Savills relève 27 % de surfaces industrielles louées en plus au premier semestre.
La France, elle, recule. Arthur Loyd Logistique compte 1,7 million de m² commercialisés sur les neuf premiers mois, 17 % de moins qu'en 2025, dont 422 000 m² seulement au troisième trimestre. Cushman & Wakefield et BNP Paribas Real Estate situaient déjà le premier semestre autour de 15 % sous celui de 2025. Les périmètres des cabinets diffèrent, mais le sens est le même.
La réponse à la question dépend donc des locataires, région par région.
Quelle part de la demande française repose sur un seul locataire ?
Environ un cinquième. Selon Arthur Loyd Logistique, Amazon, directement ou via ses prestataires, représente à lui seul près de 20 % de la demande placée française depuis janvier 2026. Cushman & Wakefield attribue de son côté 23 % des surfaces du premier semestre aux acteurs du e-commerce, Amazon en tête, et place le Grand Est au premier rang des régions.
Le reste du marché est fragmenté : 75 % des 95 transactions recensées par Arthur Loyd depuis janvier portent sur moins de 20 000 m². Les utilisateurs rationalisent leurs surfaces.
Un total national peut donc dépendre de quelques baux. Arthur Loyd ajoute qu'en dehors des grandes opérations d'Amazon, les relais de croissance sont peu nombreux, et que plusieurs opérations significatives devraient glisser au premier semestre 2027.
Les e-commerçants chinois peuvent-ils relayer la demande ?
En Europe, en partie.
Selon l'étude Future Flows de Cushman & Wakefield, les entreprises chinoises (industriels, distributeurs, prestataires) ont loué plus de 2,5 millions de m² de locaux industriels et logistiques en Europe depuis début 2024, dont plus de 153 000 m² en France. Les seuls e-commerçants chinois ont loué directement plus de 350 000 m² au premier semestre 2026. L'industrie de la défense apparaît comme l'autre moteur relevé par l'étude.
La fin de l'exonération de droits de douane sur les petits colis dans l'Union, au 1er juillet 2026, pousse ces acteurs à stocker en Europe. Ils recherchent surtout des bâtiments récents : les cellules de 10 000 à 25 000 m² représentent 32 % des surfaces louées.
En France, Arthur Loyd constate toutefois que l'arrivée attendue des prestataires asiatiques ne s'est pas encore matérialisée, dans un climat d'attentisme.
Les data centers créent-ils une nouvelle demande d'entrepôts ?
Aux États-Unis, oui, avec une réserve sur la durée.
Savills recense 69 millions de pieds carrés (environ 6,4 millions de m²) de grands baux liés aux data centers entre le troisième trimestre 2024 et le deuxième trimestre 2026, soit 10,1 % du volume loué au premier semestre 2026. Les locataires sont surtout des fournisseurs d'équipements électriques, de refroidissement et de construction, qui stockent le matériel destiné aux campus.
Savills juge pourtant incertain que ce moteur survive au cycle de construction actuel. Les data centers concurrencent aussi les entrepôts pour le foncier et l'accès à l'électricité. Les sources consultées ne chiffrent pas d'effet équivalent en Europe. Pour l'exposition des SCPI elles-mêmes à ce secteur, voir notre analyse sur les SCPI et les data centers.
Quels autres locataires portent la demande dans le monde ?
En Chine, selon CBRE, les prestataires logistiques ont représenté 54 % des nouvelles locations au deuxième trimestre 2026. Les loyers y ont pourtant reculé de 2,5 % sur le trimestre, parce que l'offre nouvelle reste abondante.
Aux États-Unis, Prologis, premier propriétaire mondial d'entrepôts, décrit une demande de ses clients qui s'élargit à l'infrastructure numérique et à l'énergie. C'est le discours d'un propriétaire, qui a intérêt à un récit positif.
Aucun de ces moteurs n'est mondial. Chacun dépend d'une zone, d'un cadre réglementaire ou d'un cycle d'investissement.
| Moteur de demande | Zone | Donnée publiée | Source |
|---|---|---|---|
| Amazon, direct ou via prestataires | France | Environ 20 % de la demande placée depuis janvier 2026 | Arthur Loyd Logistique |
| E-commerce, tous acteurs | France | 23 % des surfaces au S1 2026 | Cushman & Wakefield |
| Entreprises chinoises | Europe | Plus de 2,5 M de m² loués depuis 2024 ; plus de 350 000 m² par le e-commerce au S1 2026 | Cushman & Wakefield |
| Fournisseurs des data centers | États-Unis | 10,1 % du volume loué au S1 2026 | Savills |
| Prestataires logistiques | Chine | 54 % des nouvelles locations au T2 2026 | CBRE |
Pourquoi cette demande ne soutient-elle pas tous les entrepôts de la même façon ?
Parce que les grands preneurs choisissent surtout des bâtiments récents. CBRE indiquait qu'au premier trimestre 2026, 57 % de la demande placée française portait sur du neuf, et Cushman & Wakefield note la même préférence chez les entreprises chinoises.
Arthur Loyd anticipe en face une hausse sensible du stock d'offre disponible en France, composé surtout d'entrepôts de seconde, voire de troisième main, parfois très éloignés des standards actuels. Le renouvellement de l'offre neuve a fortement ralenti : l'équation économique est difficile pour les promoteurs, et les investisseurs restent prudents sur les lancements sans locataire.
Une demande en croissance peut donc coexister avec une vacance en hausse sur une partie du parc. C'est le mécanisme que nous décrivons dans notre article sur l'obsolescence immobilière.
Quels signaux montreraient que la demande se diversifie vraiment ?
Cinq indicateurs, publiés par les cabinets chaque trimestre ou semestre, permettent de le vérifier :
- la part du premier preneur dans la demande placée : environ 20 % en France depuis janvier 2026 ;
- la répartition par taille de transaction : 75 % des opérations françaises de 2026 portent sur moins de 20 000 m² ;
- le rythme de location des entreprises chinoises en Europe : plus de 350 000 m² pour le seul e-commerce au premier semestre 2026 ;
- le poids des data centers dans les baux américains : 10,1 % au premier semestre 2026 ;
- l'écart entre absorption nette et livraisons, redevenu positif en Europe au deuxième trimestre 2026 selon CBRE, une première depuis 2022.
Leur évolution dira si la croissance repose sur davantage de locataires qu'avant, ou sur moins. Les études du troisième trimestre, attendues dans les prochaines semaines, pourront modifier ce tableau.
Que retenir pour une SCPI investie en logistique ?
Pour une SCPI, la question n'est pas seulement la part de la logistique dans le patrimoine. C'est qui occupe les entrepôts : secteur d'activité du locataire, taille des baux, durée ferme résiduelle, concentration sur un petit nombre de preneurs.
Les données ci-dessus décrivent un marché, pas un portefeuille. Elles ne disent pas si une SCPI donnée est exposée à un locataire ou à un moteur de demande particulier. Le bulletin trimestriel et le rapport annuel présentent en général la répartition du patrimoine et des loyers ; leur niveau de détail sur les locataires varie d'une société de gestion à l'autre. Deux lectures aident à aller plus loin : la concentration locative et le WALB, ou durée ferme des baux.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité : les revenus ne sont pas garantis, la revente des parts peut prendre du temps et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'horizon de placement recommandé est long, de l'ordre de 8 à 10 ans. Pour vérifier l'exposition locative d'une SCPI avant d'y investir, nos consultants peuvent la passer en revue avec vous.
FAQ
Qui sont les principaux locataires d'entrepôts en France en 2026 ?
Pourquoi la demande logistique recule-t-elle en France alors qu'elle progresse en Europe ?
Comment savoir qui sont les locataires d'une SCPI logistique ?
Tout pour réussir votre investissement SCPI
Recevez chaque semaine nos analyses nos offres et les meilleures opportunités d'investissement SCPI