Iroko Atlas T3 2026 : 218,83 M€ de capitalisation et 4 nouvelles acquisitions

Données du bulletin trimestriel n° 5 arrêtées au 30 septembre 2026.

Quatre immeubles de plus, 41,28 millions d'euros investis hors droits, et une capitalisation qui franchit 218 millions d'euros. Au troisième trimestre 2026, la SCPI Iroko Atlas, gérée par Iroko, grossit vite. Son patrimoine compte 27 actifs répartis dans huit pays européens, et pas un seul n'est situé en France.

Ce rythme a une contrepartie que le bulletin laisse lire entre les lignes : le taux d'occupation recule et le rendement des acquisitions baisse. Toutes les caractéristiques du fonds (frais, objectifs, risques) sont réunies sur la fiche de la SCPI Iroko Atlas ; cet article se concentre sur ce qui a changé ce trimestre.

Iroko Atlas au T3 2026 : les chiffres clés

La collecte nette du trimestre dépasse celle du deuxième (46,9 M€). Elle sert à financer les achats : l'argent qui entre doit trouver des immeubles, trimestre après trimestre.

Quatre acquisitions pour 41,28 M€ hors droits

Iroko Atlas a acheté quatre actifs au troisième trimestre : deux au Royaume-Uni, un en Irlande et un aux Pays-Bas. Le rendement immobilier initial moyen, mesuré « acte en main » (AEM), ressort à 8,24 %.

Le rendement AEM rapporte le loyer net de l'immeuble à son coût d'acquisition, droits, frais de notaire et honoraires du courtier compris. Il décrit l'immeuble le jour de l'achat. Il n'est pas garanti et ne se confond pas avec le taux de distribution de la SCPI, qui dépend de l'ensemble du patrimoine, des frais et de la fiscalité. La différence entre rendement à l'acquisition et rendement versé est détaillée dans notre article sur le rendement acte en main. La durée ferme des baux (WALB) est expliquée dans cet autre article.

Un chiffre mérite d'être mis en regard : au deuxième trimestre, Iroko Atlas avait acquis neuf actifs avec un rendement AEM moyen de 9,45 %. Nous avons détaillé cette série dans notre analyse des acquisitions du T2 2026. Le rendement moyen des achats du T3 est donc plus bas, sur un volume plus faible.

Pontyclun : un bail ferme de 20 ans

L'opération la plus marquante du trimestre se situe à Pontyclun, au Royaume-Uni, dans le parc d'activité Lanelay Road Industrial Estate. L'entrepôt est loué à AF Blakemore and Son Ltd, avec une durée ferme résiduelle de 20 ans et un rendement initial de 8,14 %.

Un bail aussi long donne une visibilité contractuelle rare sur les loyers de l'immeuble, tant que le locataire respecte ses engagements. À Portlaoise, en Irlande, Iroko Atlas a acquis des locaux d'activité pour 15,02 M€, avec les locataires Tirlan et First Ireland Spirits, à 8,37 %.

Ces deux achats portent la part des locaux d'activité à 33,81 % du patrimoine en valeur d'expertise hors droits. Les commerces en pèsent 39,49 %, les bureaux 22,02 % et les hôtels 4,68 %.

Un patrimoine 100 % hors de France

Au 30 septembre 2026, la totalité des immeubles se trouve à l'étranger, dans huit pays.

Cette répartition donne accès à plusieurs marchés locatifs, chacun avec son propre calendrier économique. Elle comporte aussi des risques propres à chaque pays. Le Royaume-Uni, la Pologne et la République tchèque pèsent ensemble 41,67 % du patrimoine (addition des trois lignes ci-dessus) et ne sont pas dans la zone euro : la valeur des actifs et les revenus peuvent varier avec les taux de change.

Les revenus locatifs proviennent à 100 % de l'étranger. Leur traitement fiscal dépend des conventions internationales et de la situation de chaque associé, comme l'explique notre guide sur la fiscalité des SCPI européennes.

Quel dividende au troisième trimestre 2026 ?

Au T3 2026, Iroko Atlas a distribué 4,55 € brut de fiscalité étrangère par part en pleine jouissance. La SCPI a acquitté 0,99 € d'impôt à l'étranger, ce qui ramène le dividende à 3,56 € net de fiscalité étrangère, avant toute fiscalité personnelle complémentaire.

Les revenus sont versés chaque mois, sans garantie de montant. « Pleine jouissance » signifie que la part a déjà commencé à produire des revenus : elle entre en jouissance le premier jour du cinquième mois suivant la validation de la souscription. Le bulletin ne donne pas encore de taux de distribution pour 2026, qui ne sera connu qu'à la clôture de l'exercice.

Valeurs de la part : 198,04 €, 200 € et 216 €

Le prix de souscription d'Iroko Atlas reste fixé à 200 €, sans changement depuis le 31 décembre 2025. Au 30 juin 2026, validées par l'expert externe, la valeur de réalisation s'établissait à 198,04 € et la valeur de reconstitution à 216 € par part.

Le prix de souscription se situe donc entre les deux. La valeur de reconstitution est une estimation : elle ne garantit ni une revalorisation future du prix de part ni un gain à la revente. Pour comprendre ces valeurs, voir notre analyse de la décote et de la valeur de reconstitution.

Côté frais, Iroko Atlas ne prélève aucune commission de souscription. Depuis le 1er septembre 2026, les parts nouvellement émises (souscription, versement programmé ou réinvestissement de dividendes) sont soumises à une commission de sortie de 6 % TTC en cas de retrait avant six ans, contre cinq ans auparavant. Les parts émises avant cette date restent soumises à l'ancien délai.

Taux d'occupation : 96,65 %, en recul

Le taux d'occupation financier atteint 96,65 % au 30 septembre, contre 98,11 % au 30 juin. Le taux d'occupation physique s'établit à 97,73 %. La durée ferme résiduelle des baux (WALB) est de 7,51 ans, et la durée moyenne jusqu'au terme des baux de 9,03 ans.

Le détail du bulletin éclaire le recul. Parmi les loyers pris en compte dans le TOF, 7,87 % proviennent de locaux occupés sous franchise de loyer, palier ou indemnités compensatoires. Surtout, 3,50 % correspondent à des locaux vacants en recherche de locataire.

Le taux d'endettement est nul au 30 septembre 2026. L'absence de levier bancaire limite l'exposition au risque de refinancement et la charge des intérêts, sans éliminer les autres risques immobiliers.

ESG et gestion locative : ce qui est à suivre

Les 27 actifs ont été notés. La note ESG moyenne, pondérée par la valeur des actifs, est de 52,9 sur 100 : six actifs sont classés « Best-in-class » (note de 59 ou plus) et 21 « Best-in-progress », avec l'objectif d'atteindre 59 dans les trois ans suivant leur acquisition. Une note ESG ne préjuge pas de la performance financière.

Sur le plan locatif, deux informations ressortent. À Sant Cugat del Vallès, près de Barcelone, Iroko a signé un nouveau bail avec Valeo, qui s'engage pour trois années fermes supplémentaires sur 242 m², sans période de vacance. En Allemagne, le locataire Hellweg a donné congé à Quedlinburg sur 6 287 m², avec effet au 30 novembre 2026 : une commercialisation est lancée, dont le résultat reste à confirmer.

Faut-il suivre Iroko Atlas fin 2026 ?

Le troisième trimestre confirme la croissance du fonds : une collecte importante, un patrimoine international diversifié, aucun endettement et un prix de part de 200 € situé sous la valeur de reconstitution. Les points de vigilance sont tout aussi nets : un taux d'occupation en baisse, un rendement moyen des acquisitions plus bas qu'au trimestre précédent, un départ de locataire en Allemagne, un risque de change sur près de 42 % du patrimoine et un horizon de placement recommandé de 10 ans.

Si vous envisagez Iroko Atlas, la bonne question est sa place dans l'ensemble de votre patrimoine, pas le dernier trimestre. Vous pouvez comparer les SCPI ou échanger avec un de nos consultants.

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