Les parts en attente d'une SCPI sont des parts dont la sortie a été demandée et n'a pas été exécutée, faute de contrepartie. Selon l'ASPIM (« Les fonds immobiliers grand public », 3e trimestre 2026, édité le 4 novembre 2026), elles représentent 2 059,2 M€ au 30 septembre 2026, soit 2,55 % de la capitalisation du marché (80,1 Md€).
Cette moyenne recouvre des situations très différentes, et un fait que le rapport ne commente pas : les 12 SCPI qui ont suspendu leur variabilité du capital en 2025-2026 affichent toutes moins de 2 % de parts en attente.
Que mesure l'indicateur « parts en attente » ?
Le classement ASPIM rapporte, pour chaque SCPI, le montant des parts en attente (exprimé en prix de souscription) à sa capitalisation. Un taux de 5 % signifie qu'environ une part sur vingt attend d'être exécutée.
L'indicateur mesure une file d'attente. Il ne mesure ni le prix de la part, ni le dividende, ni la qualité du patrimoine, et il ne prédit pas, à lui seul, une suspension.
Où en est le marché au 30 septembre 2026 ?
| Indicateur | Valeur au 30/09/2026 |
|---|---|
| Parts en attente, ensemble des SCPI | 2 059,2 M€ (2,55 % de la capitalisation) |
| SCPI avec plus de 5 % de parts en attente | 19 |
| Montant cumulé de ces 19 SCPI | environ 1 303 M€, soit environ 63 % du total |
| SCPI ayant suspendu leur variabilité en 2025-2026 | 12 |
| Parts en attente de ces 12 SCPI | de 0,36 % à 1,94 % ; environ 45 M€ cumulés |
Calculs La Centrale des SCPI à partir du classement ASPIM.
Les cinq SCPI qui comptent le plus de parts en attente en montant cumulent 950,9 M€, soit environ 46 % des parts en attente du marché. Les taux les plus élevés du classement, jusqu'à plus de 35 %, concernent de petites capitalisations de quelques dizaines de millions d'euros. Ces chiffres sont ceux de l'ASPIM, dont le rapport n'indique pas les causes.
Que se passe-t-il quand une SCPI suspend la variabilité de son capital ?
Dans une SCPI à capital variable, les retraits sont normalement servis par de nouvelles souscriptions, au prix fixé par la société de gestion. Quand les demandes de retrait dépassent les souscriptions, des parts restent en attente.
La société de gestion peut décider de suspendre temporairement la variabilité du capital : la SCPI fonctionne alors comme une SCPI à capital fixe, et les parts s'échangent sur le marché secondaire, par confrontation périodique des ordres, à un prix d'exécution qui résulte de l'équilibre entre offre et demande. La mécanique est détaillée dans notre article sur la confrontation des ordres.
L'ASPIM recense 12 suspensions : une dès le 1er avril 2025, onze entre le 7 janvier et le 25 juin 2026. Les premières confrontations se sont tenues entre le 26 mars et le 24 septembre 2026. Pour trois SCPI, la première séance date du 24 septembre, soit six jours avant la date de mesure.
Que montre l'écart entre SCPI suspendues et non suspendues ?
Deux constats ressortent du classement ASPIM : les 12 SCPI suspendues ont toutes moins de 2 % de parts en attente, et aucune des 19 SCPI à plus de 5 % ne figure dans la liste des suspensions 2025-2026. Le rapport n'en donne pas la raison. Trois lectures sont compatibles avec ces chiffres :
- La confrontation a réduit ou absorbé la file d'attente (ordres exécutés, ajustés ou retirés).
- La méthode de décompte diffère : les ordres d'une SCPI dont la variabilité est suspendue ne seraient plus comptés comme des retraits en attente. La définition précise de l'ASPIM est à vérifier.
- Ces SCPI se distinguaient déjà par des files plus courtes. Sans les données d'avant suspension, cette hypothèse ne peut pas être écartée.
Une conséquence pratique, quelle que soit la lecture retenue : un taux de parts en attente de 1 % ne signifie pas la même chose pour une SCPI en fonctionnement normal et pour une SCPI en suspension. Dans le second cas, la liquidité passe par le marché secondaire, et ce sont le prix d'exécution et les volumes échangés qu'il faut examiner.
Faut-il rapprocher ce taux du seuil de 10 % ?
Le Code monétaire et financier (article L. 214-93) prévoit une procédure particulière lorsque les demandes de retrait non satisfaites depuis douze mois représentent au moins 10 % des parts : la société de gestion en informe l'AMF et convoque une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois pour décider des mesures à prendre.
Le taux ASPIM n'est pas construit exactement comme ce seuil (il rapporte un montant exprimé en prix de souscription à la capitalisation). Il ne permet donc pas de conclure qu'un seuil est franchi ou non pour une SCPI donnée. Cette information figure dans les communications de la société de gestion et dans le bulletin trimestriel.
Comment vérifier une SCPI avant d'investir ou de vendre ?
- Type de capital et état de la variabilité (en fonctionnement ou suspendue) : bulletin trimestriel, site de la société de gestion.
- Parts en attente : nombre, pourcentage de la capitalisation, évolution d'un trimestre à l'autre.
- En cas de suspension : date de la première confrontation, prix d'exécution comparé au dernier prix de souscription, volumes échangés, ordres de vente non exécutés.
- Collecte brute et collecte nette du trimestre, pour voir si les souscriptions couvrent les sorties.
- Conditions de sortie décrites dans la note d'information et le document d'informations clés : ni le prix ni le délai de cession ne sont garantis.
Pour l'angle de celui qui hésite à entrer, voir souscrire une SCPI avec des parts en attente. Pour celui qui détient déjà des parts, voir faut-il revendre avant d'être bloqué.
FAQ
Qu'est-ce que les parts en attente d'une SCPI ?
Un taux élevé de parts en attente annonce-t-il une suspension ?
Combien de SCPI ont suspendu leur variabilité du capital ?
Peut-on vendre ses parts pendant une suspension ?
Où trouver le taux de parts en attente d'une SCPI ?
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