SCPI et crowdfunding immobilier sont tous deux réglementés, et tous deux supervisés par l'AMF. Le mot « réglementé » ne dit pourtant pas la même chose dans les deux cas.
Qui délivre quel agrément, quelle protection chaque cadre apporte à l'épargnant, et surtout ce qu'aucun des deux ne couvre : c'est l'objet de cet article, chiffres 2025 à l'appui.
Deux placements immobiliers, deux natures de risque
Une SCPI est une société dont l'épargnant détient des parts : elle possède un parc d'immeubles loué à de nombreux locataires, et ses revenus proviennent des loyers. Le crowdfunding immobilier fonctionne autrement. L'épargnant prête de l'argent, le plus souvent sous forme de prêt ou d'obligation, à un porteur de projet (promoteur, marchand de biens), via une plateforme. Il est rémunéré par des intérêts et remboursé à l'échéance prévue.
Le risque principal n'est pas le même. Dans une SCPI, il tient à la valeur et à la location d'un portefeuille mutualisé. Dans le crowdfunding, il tient à la capacité d'un porteur à mener son opération et à rembourser, ligne par ligne. Les deux comportent un risque de perte en capital. Aucun ne garantit le rendement.
Qui autorise quoi : agrément, visa, fiche d'informations clés
Côté SCPI, c'est la société de gestion qui est agréée par l'AMF, pas la SCPI elle-même. L'offre au public de parts exige en outre une note d'information visée par l'AMF (instruction AMF DOC-2019-04), complétée d'un document d'informations clés. Le régime relève des articles L. 214-86 et suivants du Code monétaire et financier.
Côté crowdfunding, les plateformes opèrent sous le statut européen de prestataire de services de financement participatif (PSFP), délivré en France par l'AMF au titre du règlement (UE) 2020/1503. Chaque offre donne lieu à une fiche d'informations clés sur l'investissement (KIIS) de six pages au plus.
Une différence de taille : cette fiche n'est pas soumise à l'approbation préalable de l'autorité. Le règlement en fait porter la responsabilité au porteur de projet, et à la plateforme pour les informations qui la concernent.
Les protections propres à chaque cadre
Le règlement européen impose aux plateformes des protections ciblées pour l'investisseur non averti. Un test de connaissances. Une simulation de sa capacité à supporter des pertes. Un avertissement dès qu'il investit plus de 1 000 €, ou plus de 5 % de son patrimoine net si ce montant est supérieur. Et un délai de réflexion précontractuel de quatre jours, pendant lequel il peut retirer son offre sans justification. Le règlement ne couvre par ailleurs que les offres d'un même porteur de projet ne dépassant pas 5 M€ sur douze mois.
Pour les SCPI, la protection repose sur des contrôles extérieurs à la société de gestion : un dépositaire unique, un commissaire aux comptes, un expert immobilier chargé de l'évaluation, un conseil de surveillance composé d'associés et l'assemblée générale. Nous détaillons le rôle de chacun dans notre article SCPI : placement sérieux ou arnaque ?.
Ces deux logiques ne se superposent pas. L'une encadre le parcours de l'investisseur ; l'autre organise des contre-pouvoirs autour du fonds.
Ce que montrent les chiffres du crowdfunding immobilier en 2025
Selon le baromètre Forvis Mazars / France FinTech publié en mars 2026, le crowdfunding immobilier a collecté 845 M€ en 2025 (-1,9 %) pour 1 004 projets financés, avec un rendement brut moyen de 11 %.
Les indicateurs de risque, déclarés par les plateformes en ordre de grandeur, sont sans ambiguïté : de 8 à 10 % des projets accusent un retard inférieur à six mois, de 25 à 30 % un retard supérieur à six mois, et de 20 à 25 % sont en procédure collective. Un an plus tôt, le baromètre précédent comptait 15 à 20 % de projets en retard de plus de six mois et 6 à 8 % d'opérations en procédure collective. Deux plateformes ont cessé leur activité en 2025.
Ces proportions portent sur des projets, pas sur des montants. Elles indiquent une tendance, non une perte mesurée.
Ce que montrent les chiffres des SCPI en 2025-2026
Le cadre des SCPI n'a pas empêché la correction. Selon l'ASPIM, le prix de part moyen a encore baissé de 3,45 % en 2025, et la performance globale annuelle s'est limitée à environ 1,5 %, pour un taux de distribution moyen de 4,92 %.
Le premier semestre 2026 n'a pas inversé la tendance. L'ASPIM relève que 53 % des SCPI ont réduit leur distribution, de 14 % en moyenne. Onze SCPI ont suspendu la variabilité de leur capital depuis le début de l'année. Les parts en attente de retrait atteignent 1,9 Md€ au 30 juin, soit 2,2 % de la capitalisation. Nous revenons sur cette dispersion dans ce que la moyenne du marché des SCPI ne dit pas.
Un cadre réglementaire protège contre l'opacité, l'absence de contrôle ou la fraude. Il ne protège ni du risque de marché ni du risque de liquidité.
Pourquoi ces séries ne se comparent pas directement
Le rendement brut moyen de 11 % du crowdfunding et le taux de distribution moyen de 4,92 % des SCPI ne mesurent pas la même chose. Loin de là. Le premier porte sur des prêts ou des obligations à durée limitée, chacun exposé au défaut de son porteur de projet. Le second est un revenu versé par un portefeuille d'immeubles, auquel s'ajoute une variation du prix de la part.
La proportion de projets en procédure collective n'a pas d'équivalent pour une SCPI : un fonds de plusieurs dizaines ou centaines d'immeubles ne « fait pas défaut » comme un projet isolé. Comparer ces deux taux sans comparer le risque et la liquidité qui les accompagnent mène à une conclusion fausse. L'écart de rendement affiché reflète d'abord un écart de risque.
Les points qu'un cadre ne règle pas
Un agrément ne mesure pas la qualité d'une stratégie. Un visa contrôle la qualité et la cohérence de l'information, pas la rentabilité du placement. Un expert immobilier évalue des immeubles à une date donnée, pas leur prix de revente. Quant au délai de réflexion de quatre jours, il laisse le temps de réfléchir, rien de plus : il ne protège pas d'un projet qui échoue.
Reste la sortie. Côté SCPI, elle dépend de la présence d'acheteurs : quand ils manquent, la société de gestion peut suspendre la variabilité du capital et ouvrir un marché secondaire, où les parts s'échangent au prix constaté. Nous expliquons pourquoi ce verrou existe et comment lire une décote sur le marché secondaire.
Côté crowdfunding, le placement est conçu pour être conservé jusqu'au remboursement. Le règlement permet aux plateformes d'ouvrir un tableau d'affichage où les investisseurs signalent leur intérêt pour acheter ou revendre, sans aucune obligation de rachat. Dans les deux cas, la durée de détention doit correspondre à l'horizon de l'épargnant.
Quatre points à vérifier avant de souscrire
- Le statut de l'acteur : l'agrément de la société de gestion ou celui de la plateforme (PSFP) figure sur les listes publiées par l'AMF ; l'intermédiaire qui vous présente le placement doit, lui, être immatriculé à l'ORIAS.
- Le document réglementaire : note d'information et document d'informations clés pour une SCPI, KIIS pour un projet de crowdfunding, en gardant en tête que la KIIS n'est pas visée.
- La nature du risque et la sortie : un portefeuille d'immeubles mutualisé ou un projet unique ; une durée fixe ou un marché secondaire, avec une suspension toujours possible.
- La part du patrimoine engagée, indépendamment du rendement affiché.
Pour situer une SCPI sur ces critères, vous pouvez partir de notre page choisir vos SCPI, ou en parler avec un consultant.
Questions fréquentes
Quelle différence entre une SCPI et le crowdfunding immobilier ?
Une SCPI est-elle agréée par l'AMF ?
Le crowdfunding immobilier est-il réglementé ?
Un cadre réglementaire garantit-il l'absence de perte ?
Tout pour réussir votre investissement SCPI
Recevez chaque semaine nos analyses nos offres et les meilleures opportunités d'investissement SCPI