La performance moyenne des SCPI en 2025 tient en un chiffre : +1,46 %. Il est exact, et il ne sert pas à grand-chose. Entre les SCPI diversifiées à +6,3 % et les résidentielles à −4,5 %, l'écart dépasse dix points, si bien que la moyenne du marché ne décrit plus aucune SCPI réelle. Le constat vaut aussi pour la liquidité, dont l'amélioration affichée au premier trimestre 2026 doit beaucoup à des décisions administratives. Voici comment lire les chiffres publiés par l'ASPIM et l'IEIF sans en tirer la mauvaise conclusion.
Plus de dix points d'écart entre la meilleure et la pire typologie
En 2025, le taux de distribution moyen du marché s'établit à 4,91 % et le prix de part moyen, pondéré par la capitalisation, recule de 3,45 %. La performance globale annuelle ressort donc à +1,46 %. C'est là que la moyenne s'arrête d'être utile, parce que le détail par typologie publié par l'ASPIM raconte autre chose.
| Typologie de SCPI | Performance globale annuelle 2025 |
|---|---|
| Diversifiées | +6,3 % |
| Logistique et locaux d'activité | +5,8 % |
| Hôtels, tourisme et loisirs | +5,1 % |
| Commerces | +4,1 % |
| Bureaux | proche de zéro |
| Santé et éducation | −1,3 % |
| Résidentiel | −4,5 % |
Dix points et huit dixièmes séparent le haut du bas du classement. « Les SCPI ont rapporté 1,46 % en 2025 » est donc une phrase statistiquement vraie et concrètement fausse pour à peu près tout le monde. La question qui compte porte sur la typologie du fonds que vous détenez, pas sur la classe d'actifs prise en bloc.
Si la distinction entre taux de distribution et performance globale annuelle ne vous est pas familière, notre article sur la PGA détaille ce que chacun des deux indicateurs mesure.
Pourquoi la baisse des parts en attente de retrait ne prouve pas que la liquidité est revenue
Au 31 mars 2026, les parts en attente de retrait représentent 2,44 milliards d'euros, soit 2,75 % de la capitalisation du marché. Trois mois plus tôt, elles pesaient 2,79 milliards et 3,14 %. Lu seul, ce recul ressemble à une normalisation.
L'ASPIM précise elle-même d'où il vient. Plusieurs sociétés de gestion ont suspendu la variabilité du capital de leurs fonds, ce qui annule les demandes de retrait enregistrées et bascule les échanges sur un marché secondaire dédié. Les parts ne sortent donc pas toujours de la file d'attente parce qu'un acheteur s'est présenté. Elles en sortent parfois parce que le carnet a été remis à zéro.
Le cas est documenté. La Française REM a suspendu au 13 février 2026 le marché secondaire de trois de ses SCPI, Crédit Mutuel Pierre 1, LF Grand Paris Patrimoine et Sélectinvest 1, dans l'attente d'assemblées générales extraordinaires. La variabilité du capital de Crédit Mutuel Pierre 1 a ensuite été suspendue au 1er juin 2026, avec annulation des demandes enregistrées et ouverture du marché secondaire.
Rien de tout cela n'est irrégulier. Ces mécanismes existent précisément pour protéger les associés qui restent lorsque les sorties dépassent durablement les entrées. Mais un indicateur qui s'améliore parce que la méthode de comptage a changé ne se lit pas comme un indicateur qui s'améliore parce que la demande est revenue. Sur les deux sens très différents que prend le mot « décote » dans ces situations, voir notre article sur la décote de marché secondaire.
Une collecte qui se concentre sur une poignée de fonds
Au premier trimestre 2026, la collecte nette des SCPI atteint 1,2 milliard d'euros, en hausse de 10 % sur un an. Là encore, l'agrégat masque le mouvement réel. Les dix SCPI les plus collectées captent près de 69 % des flux nets du trimestre, et 81 % de la collecte va aux SCPI diversifiées. À l'autre bout du marché, une soixantaine de fonds affichent une collecte nette inférieure à 100 000 euros, quand ils ne sont pas en décollecte.
Un marché qui redémarre globalement peut donc laisser des dizaines de fonds à sec. Pour un porteur de parts, cette asymétrie pèse plus lourd que le chiffre d'ensemble : ce qui détermine votre capacité à revendre, c'est l'équilibre entre souscriptions et retraits de votre SCPI, pas celui du marché.
Ce qui a déclenché la correction, et ce qu'il reste à solder
Rappel rapide du mécanisme. À partir de juillet 2022, la Banque centrale européenne a porté son taux de refinancement de 0 % à 4,50 % en quatorze mois. Dès qu'un placement sans risque rapporte autant qu'un immeuble de bureaux, la valeur relative de l'immeuble baisse. Les experts immobiliers externes mandatés par les sociétés de gestion ont revu les valorisations, et les prix de part ont suivi. Certaines SCPI de bureaux ont cumulé plus de 40 % de baisse. Le détail fonds par fonds figure dans notre article sur la baisse des prix de part entre 2023 et 2025.
Sur le tertiaire, l'ajustement n'est pas soldé. Épargne Foncière, gérée par La Française REM, est passée de 835 à 670 euros la part au 1er janvier 2025, près de 20 % de baisse. Son objectif de distribution 2026 est annoncé entre 21,80 et 23,40 euros par part, contre 31,20 euros versés en 2025. Et la demande placée de bureaux en Île-de-France, 1,63 million de mètres carrés en 2025, reste très en dessous des niveaux d'avant 2020. Savoir si cette correction relève du cycle ou d'un changement durable d'usage mérite un développement à part : nous l'avons traité dans notre article sur la correction des SCPI de bureaux.
Qui profite réellement de la correction
Surtout les fonds qui ont acheté après elle. Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Neo ou Transitions Europe ont constitué une partie de leur patrimoine à partir de 2023, à des valorisations déjà corrigées, donc à des rendements d'acquisition plus élevés. Cela explique une part de leurs taux de distribution récents.
Cet avantage mérite d'être lu pour ce qu'il est : un effet de calendrier d'achat, pas une démonstration de supériorité de gestion. Ces fonds n'ont pas encore traversé de cycle immobilier complet, et leurs performances passées ne préjugent pas des suivantes. Symétriquement, une SCPI ancienne qui a déjà purgé ses valorisations n'est pas condamnée pour autant : tout dépend de ce qu'elle détient et de ce qu'elle doit.
Six vérifications avant d'entrer, fonds par fonds
Puisque la réponse dépend du fonds, voici ce qu'il faut regarder sur chacun.
- L'écart entre le prix de part et la valeur de reconstitution, dans un sens comme dans l'autre.
- Le taux d'occupation financier (TOF).
- Le WALB, c'est-à-dire la durée moyenne des baux restant à courir avant la prochaine échéance.
- Le taux d'endettement, calculé selon la méthode ASPIM.
- Le statut du marché secondaire : file d'attente active, variabilité du capital suspendue, carnet d'ordres remis à zéro.
- La position dans le cycle de collecte, autrement dit si le fonds encaisse encore ou s'il décollecte.
Ces six points figurent dans le bulletin trimestriel et le rapport annuel de chaque SCPI. Notre classement des SCPI et notre guide pour choisir vos SCPI donnent les points de comparaison, et vous pouvez en parler à un consultant : l'accompagnement est gratuit pour vous, notre rémunération étant assurée par les sociétés de gestion.
FAQ
La correction des prix de part est-elle terminée en 2026 ?
Que signifie une performance globale annuelle de +1,46 % en 2025 ?
Pourquoi les parts en attente de retrait baissent-elles ?
Faut-il éviter toutes les SCPI de bureaux ?
Une SCPI récente est-elle plus performante grâce à la correction ?
Où trouver les chiffres du marché des SCPI ?
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