SCPI et trésorerie de SASU : ce que change le statut d'assimilé-salarié

Placer la trésorerie d'une SASU en SCPI ne suit pas tout à fait les mêmes règles que dans une SCI ou une EURL. La différence ne se joue pas à l'entrée, elle se joue à la sortie. Le statut d'assimilé-salarié du président change la façon dont l'argent remonte jusqu'à lui, pas la fiscalité du placement lui-même.

La nuance échappe à la plupart des contenus, qui traitent « la société à l'IS » comme un bloc. Voici ce qui change vraiment.

Une SASU n'est pas une SCI à l'IS

Une SASU est soumise à l'impôt sur les sociétés de plein droit (article 206 du CGI), sans option à exercer. Une SCI, elle, est fiscalement transparente par défaut. Elle ne passe à l'IS que sur option, ou si elle exerce une activité commerciale comme la location meublée. L'option peut être abandonnée jusqu'au cinquième exercice ; passé ce délai, elle devient irrévocable (article 239 du CGI).

Pour une SASU, placer sa trésorerie en SCPI ne revient donc jamais à choisir un régime fiscal pour l'occasion. Ce régime est déjà celui de l'activité de l'entreprise.

La question n'est pas fiscale à ce stade. Elle est patrimoniale : quelle part de la trésorerie peut raisonnablement sortir du circuit de l'exploitation ?

Le vrai différenciateur : des dividendes sans cotisations sociales

Le président d'une SASU est assimilé salarié : il relève du régime général de la Sécurité sociale (article L311-3, 23°, du Code de la sécurité sociale). Les dividendes qu'il se verse ne supportent aucune cotisation sociale. Ils restent soumis aux prélèvements sociaux de 18,6 % et à l'impôt sur le revenu, soit par le prélèvement forfaitaire de 12,8 % (31,4 % au total), soit au barème progressif sur option, après un abattement de 40 %.

Le gérant majoritaire d'une EURL ou d'une SARL à l'IS est dans une autre situation. Travailleur non salarié, il paie les cotisations et contributions sociales de ce régime sur la part de ses dividendes qui dépasse 10 % du capital social, des primes d'émission et des sommes laissées en compte courant d'associé (article L136-3 du Code de la sécurité sociale). Le taux dépend de son niveau de revenu.

Résultat : pour un même revenu tiré des SCPI et un même impôt sur les sociétés, le montant net qui arrive au dirigeant n'est pas le même selon la forme de la société. La plupart des comparatifs « société à l'IS » ne l'isolent jamais.

Les parts de SCPI ne s'amortissent pas

Une idée circule : des parts de SCPI détenues par une société à l'IS s'amortiraient comme un immeuble. C'est faux. Une part de SCPI est un titre, inscrit au bilan en immobilisation financière. Elle ne s'use pas.

Seule une provision pour dépréciation est possible si la valeur de retrait baisse durablement. Elle constate une perte, elle ne crée pas de charge déductible chaque année. L'exception est l'usufruit temporaire de parts : sa durée est fixée d'avance, il peut donc s'amortir sur la durée du démembrement. La règle est la même pour une SASU, une SARL ou une SCI : nous l'avons détaillée dans SCI à l'IS et SCPI : pourquoi l'amortissement des parts n'existe pas.

L'impôt peut tomber avant la trésorerie

Une société à l'IS qui détient des parts de SCPI est imposée chaque année sur sa quote-part du résultat de la SCPI, calculée selon les règles de l'IS, que ce résultat soit distribué ou mis en réserve (articles 8, 238 bis K et 239 septies du CGI ; BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-30-20). Si la SCPI choisie garde une partie de son résultat en report à nouveau, la société paie l'impôt sur une somme qu'elle n'a pas encaissée.

Pour une SASU qui porte une activité réelle, et pas seulement une trésorerie de holding, ce décalage n'a rien de théorique. Il peut se traduire par une sortie de cash imprévue sur un exercice.

Trésorerie d'exploitation ou excédent stable ?

Une SASU est le plus souvent le véhicule même de l'activité, pas une structure de détention créée après une cession. La trésorerie d'exploitation, celle qui finance le besoin en fonds de roulement et peut être réclamée dans l'année, n'a rien à faire sur un placement aussi peu liquide qu'une SCPI. Le risque de liquidité est réel : la revente des parts n'est ni immédiate ni garantie, et le capital investi n'est pas garanti non plus.

Seul l'excédent stable s'y prête : celui dont plusieurs exercices montrent qu'il n'est pas mobilisé à court terme, et qui peut rester placé huit à dix ans, l'horizon habituel d'une SCPI. Sans cette distinction, on risque de devoir céder des parts dans l'urgence, parfois à perte, au moment précis où l'entreprise manque de cash.

Le piège du président qui ne vit que de dividendes

Un président de SASU qui ne se verse aucune rémunération, ou très peu, ne cotise pas au régime général au titre de son mandat : sa couverture maladie passe par la protection universelle maladie. S'il vit surtout de dividendes, y compris ceux que produisent les SCPI logées dans sa société, il peut devoir la cotisation subsidiaire maladie (articles L380-2 et D380-1 du Code de la sécurité sociale).

Elle s'applique quand les revenus d'activité restent sous 20 % du plafond annuel de la Sécurité sociale (pour chacun des deux membres d'un couple marié ou pacsé) et que les revenus du capital dépassent 50 % de ce plafond. En 2026, avec un plafond à 48 060 €, ces seuils sont de 9 612 € et 24 030 €. Le taux, 6,5 % au plus, s'applique aux revenus du capital au-delà du second seuil, et il diminue à mesure que les revenus d'activité se rapprochent du premier.

Tout miser sur les dividendes au détriment de la rémunération peut donc réduire, voire effacer, l'avantage recherché.

Comment s'y prendre concrètement

• Isolez la trésorerie réellement excédentaire sur deux ou trois exercices, pas sur un bon trimestre.
• Répartissez l'investissement sur plusieurs SCPI plutôt qu'une seule ligne, pour mutualiser le risque locatif.
• Pour les SCPI qui possèdent des immeubles hors de France, faites vérifier le traitement des loyers étrangers : la convention fiscale du pays concerné les impose en général sur place, et la double imposition est éliminée par une exonération en France ou par un crédit d'impôt imputable sur l'IS.
• Gardez une rémunération cohérente si vous comptez vous verser régulièrement des dividendes.
• Faites valider l'adéquation du placement aux besoins de l'entreprise par un cabinet agréé CIF, tenu à un devoir de conseil formalisé avant toute souscription.

La Centrale des SCPI, cabinet de conseil en SCPI installé à Paris et agréé CIF (ORIAS n° 13000729), accompagne les dirigeants de SASU dans cette analyse, de la mesure de l'excédent au choix des SCPI.

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