Usufruit temporaire de SCPI en SCI à l'IS : ce que l'amortissement permet, ce que la loi verrouille

Une SCI à l'impôt sur les sociétés ne peut pas amortir des parts de SCPI détenues en pleine propriété. C'est une immobilisation financière, pas un actif à durée de vie limitée. En revanche, quand la société n'acquiert que l'usufruit temporaire de ces parts, la nue-propriété étant détenue séparément, la nature de l'actif change : le droit d'usufruit a un terme fixé d'avance, donc il s'amortit sur toute la durée du démembrement. C'est le seul cas où l'amortissement s'applique réellement à un investissement en SCPI logé dans une société à l'IS.

Reste le point que les présentations enthousiastes de ce montage laissent souvent pour la fin, quand elles ne l'oublient pas : un dispositif anti-abus, l'article 13, 5° du Code général des impôts, en restreint fortement l'usage. Il réserve en pratique le montage aux démembrements construits dès l'origine, adossés à une logique économique réelle.

Ce que l'usufruit temporaire change au bilan

Dans ce schéma, la SCI à l'IS achète uniquement le droit de percevoir les revenus distribués par la SCPI, pour une durée déterminée. Dix, quinze, vingt ans, selon l'opération. La nue-propriété des mêmes parts est détenue ailleurs, fréquemment par les enfants ou par une structure familiale distincte, dans une logique de transmission.

Le coût d'acquisition de ce droit constitue pour la société un actif incorporel amortissable de façon linéaire sur la durée du démembrement. Comptablement, il s'inscrit en immobilisation incorporelle et son amortissement suit le rythme du terme convenu.

Toute la différence avec la pleine propriété tient là. L'usufruit temporaire a, par construction, une durée de vie finie et connue à la signature. Un titre détenu en pleine propriété n'en a pas : une SCPI vit statutairement 99 ans, renouvelables, et rien ne permet d'établir la durée d'utilisation limitée qu'exige l'amortissement. Le raisonnement complet est développé dans notre article sur l'amortissement des parts de SCPI en SCI à l'IS.

Conséquence pratique : sur la durée du démembrement, l'amortissement peut absorber tout ou partie des revenus encaissés, ce qui réduit d'autant le résultat imposable à l'IS. À l'échéance, l'usufruit est totalement amorti et s'éteint. La société ne détient plus rien, et c'est normal : elle a acheté un flux, pas un capital.

Comment se valorise l'usufruit

Deux méthodes coexistent, et elles ne donnent pas le même résultat.

Le barème fiscal de l'article 669, II du CGI. Pour un démembrement à durée fixe, la valeur de l'usufruit est fixée forfaitairement à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans entamée, sans fraction ni décote en dessous de dix ans, et sans pouvoir excéder ce que vaudrait un usufruit viager pour une personne du même âge. Un usufruit de dix ans vaut donc 23 %, un usufruit de vingt ans, 46 %.

La valorisation économique. Elle repose sur l'actualisation des revenus attendus sur la durée du démembrement. C'est l'approche que l'administration fiscale et le juge de l'impôt tendent à privilégier en cas de contrôle, plutôt que le barème forfaitaire.

L'écart entre les deux peut être considérable selon le taux de distribution retenu et la durée choisie. Et comme il détermine le montant amortissable chaque année, il détermine aussi tout l'intérêt du montage. Retenir mécaniquement le barème de l'article 669 comme prix d'échange expose l'opération à une requalification : ce barème sert à liquider des droits d'enregistrement, il ne fixe pas un prix de marché. Le chiffrage relève d'un professionnel, expert-comptable ou conseil en gestion de patrimoine, pas d'une règle générale.

Le verrou central : l'article 13, 5° du CGI

Depuis le 14 novembre 2012, l'article 13, 5° du Code général des impôts prévoit que la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, vente comme apport en société, est imposée non pas comme une plus-value, mais comme un revenu, dans la catégorie dont relève le bien sous-jacent.

Pour des parts de SCPI, la catégorie est celle des revenus fonciers. Une SCPI est une société non soumise à l'impôt sur les sociétés et à prépondérance immobilière, ce qui la fait tomber sous le 2° du texte. Le prix de cession de l'usufruit est donc taxé au barème de l'impôt sur le revenu du cédant, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, l'année de l'opération et sur la totalité du prix. Les revenus de capitaux mobiliers ne sont que le cas résiduel, pour les usufruits qui ne relèvent d'aucune des catégories énumérées.

Cette requalification frappe le cédant, c'est-à-dire celui qui détenait déjà la pleine propriété et qui cède ou apporte l'usufruit à une société à l'IS. D'où deux situations à ne surtout pas confondre.

Le démembrement constitué dès l'origine. La SCI à l'IS acquiert directement l'usufruit temporaire au moment de la souscription des parts, la nue-propriété étant souscrite séparément par une autre personne ou structure dès le départ. Il n'y a pas de cession d'un usufruit préexistant, et l'article 13, 5° ne s'applique pas.

Le démembrement constitué après coup. Un détenteur qui possède déjà ses parts en pleine propriété cède ou apporte ensuite l'usufruit à sa propre société à l'IS. Là, l'article 13, 5° se déclenche. Le produit est taxé comme un revenu chez le cédant, ce qui alourdit sensiblement le coût de l'opération et annule très souvent son intérêt.

C'est la ligne de partage la plus importante de tout le sujet. Elle se joue au moment de la souscription, pas après.

Le renouvellement n'échappe plus à la règle

Une décision du Conseil d'État du 9 octobre 2024 (8e et 3e chambres réunies, n° 490685) a tranché un point resté longtemps discuté. Dans cette affaire, une société civile avait cédé pour onze ans l'usufruit temporaire d'un bien immobilier, puis les parties avaient convenu, par acte notarié, de prolonger ce droit pour six années de plus moyennant 120 000 €.

Le Conseil d'État y a vu une nouvelle première cession au sens de l'article 13, 5°, l'usufruit initial s'étant éteint avant le début de la prétendue prorogation. Le produit de la prolongation a donc été imposé en revenus fonciers, comme l'aurait été la constitution initiale.

La portée pratique est simple : reconduire un usufruit à son échéance n'est pas une opération fiscalement neutre. Elle déclenche la même imposition que sa mise en place. À noter que la décision portait sur un immeuble détenu en direct, et que le Conseil d'État lit le texte comme visant la constitution initiale d'un usufruit à titre onéreux. Le raisonnement se transpose logiquement aux parts de SCPI, mais l'espèce jugée n'était pas celle-là.

Autrement dit, la durée du démembrement se décide au départ, en fonction d'un besoin réel, pas avec l'idée de la prolonger si ça marche bien.

Le risque d'abus de droit

Au-delà de l'article 13, 5°, ce type de montage reste exposé au dispositif dit du mini-abus de droit, prévu à l'article L 64 A du Livre des procédures fiscales, qui vise les opérations dont le but est principalement fiscal.

La jurisprudence disponible est explicite. La cour administrative d'appel de Lyon, dans une décision du 9 février 2023 (n° 21LY01699), a validé un redressement portant sur l'apport de l'usufruit temporaire de parts de société civile à une holding à l'IS. Le motif retenu : la société support était dépourvue de substance économique réelle, et sa création ne répondait à aucun motif économique, financier ou patrimonial autre que fiscal.

Ce qui sépare un montage solide d'un montage fragile, c'est donc la justification économique, et surtout le fait qu'elle soit documentée en amont. Déployer une trésorerie d'entreprise excédentaire dans un actif de rendement diversifié, en anticipation d'un besoin identifié (un investissement futur, le financement d'un projet familial via la nue-propriété), est une décision de gestion défendable. Monter l'opération dans le seul but de faire baisser une ligne d'impôt ne l'est pas. Et cette frontière se documente au moment de la décision, pas le jour du contrôle.

Pour qui ce montage a du sens

Ce n'est pas un produit d'optimisation générique, et il ne convient pas à un particulier qui cherche simplement à mieux placer son épargne. Il répond à deux logiques, souvent combinées.

Une société disposant d'une trésorerie excédentaire sur une durée connue, par exemple avant un investissement industriel ou commercial déjà planifié, qui cherche à faire travailler ces liquidités plutôt que de les laisser dormir. Sur ce terrain, l'usufruit temporaire entre en concurrence avec des solutions bien plus simples : comptes à terme, OPCVM monétaires, SCPI en pleine propriété. Notre comparatif des placements de trésorerie d'entreprise permet de situer les ordres de grandeur avant de se lancer dans un montage complexe.

Une logique de transmission, ensuite, où la nue-propriété est donnée ou léguée aux enfants pendant que l'usufruit, porté par une structure à l'IS, finance un projet ou une échéance identifiée. Les questions d'âge et de calendrier de la donation sont traitées dans notre article sur le démembrement de SCPI en famille.

Dans les deux cas, trois éléments déterminent si le montage tient, et aucun ne concerne le rendement affiché : la structuration du démembrement dès l'origine, la documentation du motif économique, et le chiffrage de la valorisation de l'usufruit.

Un rappel qui n'a rien de formel, parce que l'ingénierie fiscale a tendance à le faire passer au second plan. L'usufruitier achète un flux de revenus qui n'est pas garanti : si la SCPI réduit sa distribution, l'amortissement continue de courir mais les encaissements baissent, et le rendement réel de l'opération se dégrade sans recours possible. Le capital investi n'est pas garanti, et le droit acquis s'éteint par construction au terme convenu. Côté nue-propriété, le risque porte sur la valeur des parts à l'échéance, qui peut être inférieure à celle du jour de la souscription, avec en prime un risque de liquidité si l'on veut sortir avant le terme. La durée de placement recommandée en SCPI est longue, généralement supérieure à huit ans.

Côté nue-propriété, si c'est ce bout de l'opération qui vous intéresse, notre article sur l'usufruit temporaire de SCPI vu par l'investisseur particulier détaille le mécanisme, la décote et le traitement à l'IFI. Les bases du démembrement se trouvent dans notre guide dédié.

Un montage de ce type ne se décide pas sur un article. Il se construit avec votre expert-comptable et votre notaire. Nos consultants interviennent sur la partie SCPI, la sélection du véhicule et les conditions de démembrement disponibles au moment de la souscription : un premier échange permet de savoir si l'opération est seulement praticable dans votre cas. La Centrale des SCPI est un cabinet de conseil en investissements financiers agréé, immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 13000729, avec accès à l'ensemble du marché, plus de 180 SCPI. L'étude est gratuite pour vous, notre rémunération étant assurée par les sociétés de gestion.

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