Ce que veut dire « SCPI en assurance-vie »
L'assurance-vie est une enveloppe, pas un placement en soi. À l'intérieur, vous choisissez des supports : le fonds en euros, garanti par l'assureur, et des unités de compte, dont la valeur fluctue. Une partie des contrats propose des SCPI parmi ces unités de compte.
Dans ce cas, ce n'est pas vous qui détenez les parts : c'est l'assureur. Vous détenez des unités de compte dont la valeur suit celle des parts, et les loyers distribués par la SCPI viennent augmenter le nombre ou la valeur de vos unités de compte au lieu d'être versés sur votre compte bancaire. Cette différence de détention explique presque tous les écarts avec un achat en direct.
SCPI en direct ou en assurance-vie : le comparatif
| Critère | SCPI en direct | SCPI en assurance-vie |
|---|---|---|
| Fiscalité des revenus | Revenus fonciers : barème + 17,2 % chaque année | Rien tant que l'argent reste dans le contrat ; fiscalité de l'assurance-vie aux rachats |
| Choix des SCPI | Tout le marché | Uniquement les SCPI référencées par l'assureur |
| Frais d'entrée | Frais de souscription de la SCPI (souvent 10 à 12 %) | Souvent réduits ou nuls, selon le contrat |
| Frais annuels | Frais de gestion de la SCPI | Frais de la SCPI + frais de gestion du contrat |
| Revenus perçus | 100 % de la distribution | Une partie peut être conservée par l'assureur |
| Ticket d'entrée | Prix d'une part, quelques centaines d'euros au minimum | Quelques dizaines d'euros sur certains contrats |
| Délai de jouissance | Oui, souvent de 3 à 6 mois | Souvent aucun |
| Liquidité | Revente des parts, selon les acheteurs | Rachat auprès de l'assureur, qui peut le suspendre en cas de crise |
| Financement à crédit | Possible, intérêts déductibles des revenus fonciers | Rare (crédit lombard), intérêts non déductibles |
| Transmission | Succession classique | Cadre de l'assurance-vie, hors succession dans les limites légales |
Les avantages
Une fiscalité différée. Tant que vous ne faites pas de rachat, les revenus de la SCPI ne sont pas imposés : ils se capitalisent dans le contrat. Pour un foyer dont la tranche marginale est de 30 % ou plus, l'écart avec les revenus fonciers imposés chaque année, à au moins 47,2 % prélèvements sociaux compris, est important sur dix ou quinze ans.
Un accès simple. Pas de bulletin de souscription à remplir pour chaque SCPI, des montants de départ faibles sur certains contrats, et la possibilité de programmer des versements mensuels.
Moins de frais d'entrée. Beaucoup de contrats appliquent peu ou pas de frais sur versement, là où l'achat en direct supporte les frais de souscription de la SCPI. Sur une détention courte, c'est un avantage réel.
La transmission. Les sommes versées avant 70 ans sont transmises aux bénéficiaires désignés avec un abattement de 152 500 € par bénéficiaire (article 990 I du CGI), en dehors de la succession.
Les inconvénients
Un choix restreint. Vous ne pouvez acheter que les SCPI référencées par votre assureur, souvent une poignée. Construire un portefeuille diversifié entre plusieurs sociétés de gestion, plusieurs secteurs et plusieurs pays est plus difficile.
Des frais qui s'empilent. Aux frais de la SCPI s'ajoutent les frais de gestion annuels du contrat, souvent de 0,5 à 1 % par an sur les unités de compte. Certains contrats ne reversent en outre qu'une partie des loyers, par exemple 85 à 90 %. Sur une SCPI qui distribue 5 %, ces deux ponctions peuvent ramener le rendement servi entre 3,25 % et 4 % environ.
Une liquidité qui dépend de l'assureur. Le rachat est en général plus rapide qu'une revente de parts en direct, mais le contrat prévoit des clauses qui permettent à l'assureur de limiter ou suspendre les rachats sur les supports immobiliers en cas de tension.
Un effet de levier limité. Financer des versements à crédit reste rare (un crédit lombard le permet, auprès de banques privées) et les intérêts ne sont pas déductibles, faute de revenus fonciers imposables. Pour une stratégie à crédit, voir la SCPI à crédit.
La fiscalité des SCPI en assurance-vie
Les revenus et plus-values ne sont imposés qu'au moment d'un rachat, et seulement sur la part de gains contenue dans la somme retirée. Pour les versements effectués depuis le 27 septembre 2017 :
| Ancienneté du contrat | Impôt sur les gains | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 8 ans | 12,8 % | 17,2 % |
| 8 ans et plus | Abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple), puis 7,5 % jusqu'à 150 000 € de primes versées, 12,8 % au-delà | 17,2 % |
Les prélèvements sociaux de l'assurance-vie restent à 17,2 % en 2026 : la hausse de CSG votée dans la LFSS 2026 ne s'applique pas à l'assurance-vie. Sur les unités de compte, ils sont prélevés au moment du rachat.
Côté IFI, les unités de compte SCPI restent imposables : un contrat rachetable entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pour la part de sa valeur investie en immobilier.
Direct, assurance-vie ou les deux ?
L'assurance-vie convient bien à qui veut une exposition à l'immobilier au sein d'une épargne déjà logée dans un contrat, investit des montants modestes ou réguliers, et prépare une transmission. L'achat en direct reste plus adapté pour percevoir des revenus immédiats, choisir librement ses SCPI, financer à crédit ou viser des SCPI européennes, dont la fiscalité est souvent plus douce que celle des SCPI françaises détenues en direct.
Beaucoup d'investisseurs combinent les deux. Pour la comparaison générale entre une SCPI et un fonds en euros, voir SCPI ou assurance-vie ; pour la fiscalité de la détention en direct, voir la fiscalité des SCPI.
Les unités de compte ne sont pas garanties en capital : leur valeur peut baisser, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un consultant de La Centrale des SCPI peut vous présenter les deux options au regard de votre situation.
Information AMF obligatoire
Conformément à la réglementation AMF, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La SCPI est un placement de long terme comportant un risque de perte en capital et un risque de liquidité ; les revenus ne sont pas garantis, y compris lorsqu'elle est détenue en unités de compte. Tout investissement doit faire l'objet d'une analyse personnalisée. Voyez également le chapitre risques d'investir en SCPI.
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