Acompte
Revenu versé à l’associé en cours d’année, à valoir sur la distribution annuelle de la SCPI. Selon les SCPI, il est versé chaque mois, chaque trimestre (le cas le plus fréquent) ou chaque semestre.
Agrément
Autorisation délivrée par l’AMF à une société de gestion de portefeuille pour exercer son activité, après examen de ses moyens, de son organisation et de ses dirigeants. L’agrément concerne la société de gestion. Chaque SCPI reçoit, elle, un visa (voir « Visa AMF »).
Appariement
Voir « Confrontation ».
Arbitrage (ou cession d’actif)
Vente, à l’initiative de la société de gestion, d’un élément du patrimoine immobilier de la SCPI. Le produit de la vente peut financer de nouvelles acquisitions, réduire l’endettement ou être reversé aux associés sous forme de plus-values.
La loi encadre ces ventes. L’immeuble cédé doit être détenu depuis au moins cinq ans, et les cessions ne peuvent dépasser, sur douze mois, 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier ; cette limite peut se cumuler sur trois exercices.
Associé
Personne physique ou morale titulaire de parts de SCPI. On l’appelle également « porteur de parts ».
Autorité des marchés financiers (AMF)
Autorité administrative indépendante chargée de protéger l’épargne investie dans les produits financiers et de veiller au bon fonctionnement des marchés. Elle agrée et surveille les sociétés de gestion. Pour une SCPI, son intervention se limite à apposer un visa sur la note d’information, lors de la création puis en cas de modification importante (voir « Visa AMF »). Ce visa ne vaut ni garantie ni recommandation du placement.
Bulletin d’information
Document qui fait le point sur la vie de la SCPI : collecte, acquisitions et cessions, situation locative, distributions. La réglementation impose de le diffuser aux associés dans les 45 jours suivant la fin de chaque semestre. La plupart des sociétés de gestion en publient un chaque trimestre, d’où son nom courant de « bulletin trimestriel ».
Capital fixe
Une SCPI à capital fixe a un capital déterminé par ses statuts. Elle n’émet de nouvelles parts qu’à l’occasion d’augmentations de capital ponctuelles. Le reste du temps, les parts s’achètent et se revendent sur le marché secondaire, par confrontation des ordres d’achat et de vente. Le prix dépend alors de l’offre et de la demande, et la revente suppose de trouver un acheteur.
Capital social
Montant correspondant au nombre de parts émises multiplié par la valeur nominale d’une part.
Capital variable
Une SCPI à capital variable émet des parts nouvelles en continu, entre un capital minimum et un capital maximum fixés par ses statuts. L’associé qui veut sortir demande le retrait de ses parts. Elles lui sont remboursées à la valeur de retrait lorsque de nouvelles souscriptions, ou un fonds de remboursement, permettent de les compenser.
Ce retrait n’est pas garanti. Si les demandes s’accumulent, la variabilité du capital peut être suspendue : les parts ne s’échangent plus alors que par confrontation, comme pour une SCPI à capital fixe. Ce que change une suspension de la variabilité.
Collecte brute
Montant cumulé des souscriptions et achats enregistrés sur le marché des parts.
Collecte nette
Collecte brute diminuée des retraits et cessions réalisés sur le marché des parts. Elle correspond donc au total des augmentations de capital réalisées.
Confrontation
Au cours d’une période dite d’enregistrement, les ordres de vente ou d’achat (correspondant à une quantité de parts et à un prix) sont inscrits en respectant l’ordre chronologique sur le registre de la SCPI. Au terme de cette période, d’une durée comprise entre un jour ouvré et trois mois, la société de gestion établit le « prix d’exécution », celui qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts. Voir aussi « Capital fixe » et « Marché des parts ».
Conseil de surveillance
Il représente les associés auprès de la société de gestion. Il exerce une mission de contrôle en étroite collaboration avec les organes de gestion de la société. Il comprend au moins sept associés élus par l’assemblée générale.
Décote (par rapport à la valeur de reconstitution)
Écart entre le prix de souscription d’une part et sa valeur de reconstitution, quand le prix est inférieur ; on parle de surcote dans le cas inverse. Nous la calculons en proportion de la valeur de reconstitution : (valeur de reconstitution − prix) ÷ valeur de reconstitution. Tout écart de plus de 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’AMF.
Une décote n’annonce pas une revalorisation. L’écart peut aussi se refermer par une baisse des expertises. Comprendre la valeur de reconstitution.
Décote sur le marché secondaire
Écart entre le prix auquel les parts s’échangent sur le marché secondaire (le prix d’exécution) et leurs valeurs d’expertise ou leur dernier prix de souscription. Elle concerne les SCPI à capital fixe et celles dont la variabilité du capital est suspendue. Une forte décote signale le plus souvent un manque d’acheteurs, donc une difficulté à revendre, et non une bonne affaire. Les deux décotes, et pourquoi elles s’opposent.
Délai de jouissance
Délai entre la date de souscription ou d’achat et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus à leur titulaire.
Démembrement de propriété
Il consiste à séparer la propriété des parts en deux droits : l’usufruit, qui donne droit aux revenus, et la nue-propriété. L’usufruitier perçoit les revenus de la SCPI pendant la durée fixée, soit jusqu’à son décès (usufruit viager), soit jusqu’au terme convenu (usufruit temporaire). À l’échéance, le nu-propriétaire devient plein propriétaire et perçoit les revenus. Le démembrement temporaire de parts de SCPI.
Dissolution
La SCPI est dissoute en principe au terme fixé par ses statuts. Le patrimoine est alors vendu. Le produit net de la liquidation est réparti entre tous les associés au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent.
Document d’informations clés (DIC)
Document réglementaire européen de trois pages au plus, remis avant toute souscription. Il présente l’objectif de la SCPI, son indicateur de risque (SRI), des scénarios de performance et l’ensemble des frais, dans un format commun à de nombreux produits d’investissement, ce qui facilite les comparaisons.
Label ISR
Label public attribué, après audit par un organisme certificateur indépendant, aux fonds qui intègrent des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leur stratégie d’investissement et dans la gestion de leur patrimoine. Il atteste d’une méthode de gestion, pas d’une performance financière. Les SCPI labellisées ISR.
Marché des parts
Ensemble des opérations sur les parts d’une SCPI. Le marché primaire regroupe les souscriptions de parts nouvelles et, pour une SCPI à capital variable, les retraits. Le marché secondaire regroupe les échanges de parts existantes, par confrontation ou de gré à gré.
Nantissement
Un associé peut financer l’acquisition de parts de SCPI en ayant recours au crédit.
Dans ce cas, l’établissement bancaire prêteur peut demander une garantie. Cette garantie est généralement constituée par le nantissement des parts au bénéfice de l’établissement bancaire.
Au terme de la durée de l’emprunt, l’associé doit solliciter sa banque pour obtenir une « main-levée du nantissement ». Ce document est à communiquer à la société de gestion afin de procéder aux modifications administratives correspondantes.
Note d’information
Document réglementaire, revêtu du visa de l’AMF, qui présente les caractéristiques de la SCPI : stratégie, conditions de souscription et de retrait, frais, risques. Il est remis à tout souscripteur avant l’achat de parts, avec le document d’informations clés (DIC).
Nu-propriétaire
Dans le cas du démembrement de propriété, personne qui détient la propriété des parts de SCPI mais qui ne bénéficie pas des revenus de la SCPI. Ces revenus sont versés à l’usufruitier désigné.
Parts de fondateurs
Parts souscrites avant que la SCPI obtienne son visa AMF, pour constituer son capital initial (760 000 € au minimum). Elles ne font l’objet d’aucune offre au public et sont inaliénables pendant trois ans à compter du visa (article L. 214-86 du Code monétaire et financier). À ne pas confondre avec les parts sponsors.
Parts sponsors
Parts proposées à prix réduit pendant la phase de lancement d’une SCPI, après l’obtention du visa AMF, et ouvertes à tous les épargnants. L’offre est limitée dans le temps ou par un plafond de collecte. À son terme, le prix remonte au prix de souscription de référence, parfois par paliers. La remise rémunère le risque d’investir dans une SCPI qui n’a pas encore d’historique. Parts de fondateurs et parts sponsors : ce qui les distingue.
Patrimoine
Ensemble des acquisitions immobilières de la SCPI.
Performance globale annuelle (PGA)
Taux de distribution de l’année, additionné de la variation, positive ou négative, du prix de souscription entre le 1er janvier de l’année et le 1er janvier suivant. Elle réunit en un seul chiffre les revenus distribués et l’évolution de la valeur de la part. Selon les règles de l’ASPIM, le taux de distribution ne doit jamais être présenté sans elle. Comprendre la PGA.
Prime d’émission
Différence entre le prix de souscription actuel d’une part et la valeur nominale de la part.
Rapport annuel
Document établi à chaque fin d’exercice, contenant le rapport de gestion ainsi que les projets de résolutions. Il présente également le bilan et le compte de résultat de la SCPI pour l’exercice.
Rendement
Revenus distribués sur un an pour une part, divisés par le prix payé pour cette part. C’est le rendement propre à chaque associé : il dépend de son prix d’achat. À ne pas confondre avec le taux de distribution (TD), l’indicateur normé que publient les sociétés de gestion (voir « Taux de distribution »).
Report à nouveau (RAN)
Part du résultat d’une SCPI que la société de gestion ne distribue pas et met en réserve au bilan, pour lisser les distributions des années suivantes.
Une SCPI étant fiscalement translucide, l’associé est imposé l’année où le résultat est réalisé, qu’il soit distribué ou mis en réserve (article 8 du Code général des impôts). Lorsque ce report est distribué plus tard, il n’est pas imposé une seconde fois : l’impôt est payé en avance sur un revenu différé. Ce décalage ne concerne pas les parts détenues via une assurance-vie.
Le RAN est souvent exprimé en jours de distribution, mais la base de calcul varie d’une société de gestion à l’autre : mieux vaut comparer le montant par part. Le RAN parmi les indicateurs à surveiller.
Société de gestion
La société de gestion gère et administre des SCPI. Elle doit au préalable obtenir l’agrément de l’AMF pour exercer son activité.
SRI (indicateur synthétique de risque)
Note de 1 (risque le plus faible) à 7 (risque le plus élevé) qui figure dans le document d’informations clés (DIC) de chaque SCPI. La grande majorité des SCPI sont classées 3 ou 4. Ce que dit le SRI d’une SCPI.
Statuts
Règles de fonctionnement établies pour chaque SCPI par ses fondateurs conformément à la loi.
Taux de distribution (TD)
Indicateur normé par l’ASPIM et publié par les sociétés de gestion. C’est le dividende brut versé pour une part au titre de l’année, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par la SCPI pour le compte de l’associé, en France ou à l’étranger. Il est divisé par le prix de souscription au 1er janvier pour une SCPI à capital variable, ou par le prix acquéreur moyen de l’année précédente pour une SCPI à capital fixe.
Le TD ne tient pas compte de l’évolution du prix de la part : il se lit toujours avec la performance globale annuelle (PGA). Il a remplacé en 2022 l’ancien TDVM (taux de distribution sur valeur de marché). Les distributions passées ne préjugent pas des distributions futures, qui ne sont pas garanties.
Taux de rendement interne (TRI)
Indicateur qui mesure la performance d’un placement sur une durée donnée, en tenant compte du prix d’entrée frais inclus, de tous les revenus perçus et de la valeur de sortie (valeur de retrait ou prix de cession). Les sociétés de gestion le publient sur cinq ans au moins, souvent sur dix ans. C’est l’indicateur le plus complet pour comparer des SCPI dans la durée. Un TRI « cible » annoncé au lancement est un objectif, pas une garantie.
Taux d’occupation financier (TOF)
Rapport entre les loyers facturés et les loyers qui seraient facturés si tout le patrimoine était loué. Selon la méthode de l’ASPIM, commune à toutes les SCPI qui l’appliquent, le calcul compte aussi les indemnités compensatrices de loyer et la valeur locative des locaux temporairement indisponibles : en travaux de restructuration, mis à disposition d’un futur locataire ou sous promesse de vente. Bien lire le TOF d’une SCPI.
Taux d’occupation physique (TOP)
Rapport entre la surface louée et la surface totale de la SCPI à un instant donné.
Translucidité fiscale
Une SCPI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé est imposé directement sur sa quote-part du résultat, selon son propre régime fiscal, que ce résultat soit distribué ou mis en réserve (voir « Report à nouveau »). C’est le principe de la translucidité fiscale. La fiscalité des SCPI.
Usufruitier
Dans le cas du démembrement, personne qui perçoit les revenus issus de la SCPI.
Valeur de réalisation
Valeur vénale des immeubles de la SCPI, estimée par l’expert externe en évaluation, augmentée de la valeur nette de ses autres actifs (trésorerie, créances, diminuées des dettes).
Valeur de reconstitution
Valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer la société à l’identique (frais d’acte, commissions, etc.).
Valeur de retrait
Montant remboursé à l’associé qui demande le retrait de ses parts d’une SCPI à capital variable : le prix de souscription en vigueur, diminué de la commission de souscription. Pour une SCPI sans frais d’entrée, des frais de sortie anticipée peuvent s’appliquer pendant les premières années. Elle n’existe pas pour une SCPI à capital fixe, dont les parts se revendent par confrontation.
Valeur nominale
Valeur de la part constituant le capital social.
Valeur vénale (d’un immeuble ou d’un patrimoine)
Prix auquel un immeuble pourrait être vendu, dans son état et à l’endroit où il se trouve. Pour une SCPI, elle est estimée par un expert externe en évaluation, indépendant de la société de gestion.
Visa AMF
Visa que l’AMF appose sur la note d’information d’une SCPI avant qu’elle puisse être proposée au public. Selon la mention officielle, il « n’implique ni approbation de l’opportunité de l’opération, ni authentification des éléments comptables et financiers présentés » : il est attribué après examen de la pertinence et de la cohérence de l’information donnée aux investisseurs. La commercialisation ne commence pas forcément à la date du visa.
WALB (Weighted Average Lease Break)
Durée moyenne restant à courir jusqu’à la prochaine date à laquelle les locataires peuvent quitter les lieux (résiliation triennale ou fin de bail), pondérée par les loyers et exprimée en années. Plus elle est longue, plus les loyers futurs sont prévisibles. Le WALT, lui, mesure la durée restant jusqu’à la fin des baux, sans tenir compte des possibilités de sortie anticipée. Le WALB expliqué.
