SCPI EPSICAP EXPLORE

Epsicap Explore sera une SCPI de rendement à capital variable, destinée à investir dans des actifs immobiliers midcaps (valeur unitaire ~10-20 M€), à travers l’Europe. Elle adoptera une diversification sectorielle (bureaux, logistique, commerces, santé, résidences hôtelières, actifs spécialisés) et géographique. La particularité : 0 % de frais de souscription à l’entrée, dans le cadre de la phase de lancement.

Performances & capitalisation (objectifs)

• Taux de distribution cible : 6,5 % (objectif non garanti) 
• TRI cible (8 ans) : 7,5 %
• Prix de souscription (phase sponsors) : 242,50 € (soit –3 % vs prix standard)
• Prix standard (après phase sponsors) : 250,00 €
• Collecte initiale (fonds fondateurs) : ~ 20 millions d’euros levés auprès d’environ soixante associés fondateurs
• Visa AMF : accordé le 13 octobre 2025
• Phase “sponsors” limite : jusqu’à 10 millions d’euros de collecte avec décote
• Minimum de souscription : 4 parts (soit ~ 1 000 € selon le prix de souscription)

Diversification géographique & sectorielle

• Epsicap Explore prévoit dès le lancement une ouverture européenne, avec une part de la France volontairement minoritaire.
• Elle ambitionne d’investir dans des actifs de taille moyenne (midcaps) dans différents secteurs : bureaux, logistique, commerces, santé, résidences, hôtellerie, actifs spécialisés.
• La stratégie ne repose pas sur une allocation sectorielle prédéterminée, mais sur une sélection opportuniste et granulaire de parts d’actifs.

Acquisitions / lancement

• Le lancement officiel est prévu pour le 28 octobre 2025, avec ouverture de la phase sponsors.
• La phase sponsors offre le prix de part réduit (242,50 €), avec une décote de 3 %.
• Une phase pré-sponsor (13 au 27 octobre) aurait proposé un prix exceptionnel de 237,50 €, limitée à 5 M€.
• L’équipe de gestion s’implique : Andràs Boros aurait investi personnellement 1 million d’euros dans Epsicap Explore.

Stratégie de gestion

• Aligner les intérêts : le modèle sans frais d’entrée est compensé par une commission de gestion plus élevée, et l’implication des dirigeants dans le capital.
• Protection des souscripteurs précoces : une pénalité de sortie de 5 % en cas de retrait avant 5 ans, puis 0 % au-delà.
• Sélection rigoureuse des actifs selon des critères de localisation, usage, durabilité environnementale, potentiel de valorisation.
• Objectif de distribution régulière de revenus aux associés, suivie d’une valorisation progressive du prix de la part.

Conditions de souscription & frais

• Frais de souscription : 0 % (phase sponsors)
• Commission de gestion : environ 14,40 % TTC selon les sources
• Pénalité de sortie : 5 % avant 5 ans, 0 % après
• Minimum de souscription : 4 parts (en phase sponsor ou non)

Points de vigilance / risques

• Les objectifs de rendement (6,5 %, TRI 7,5 %) ne sont pas garantis et dépendent des loyers, taux d’occupation, conditions de marché.
• La phase de lancement (portefeuille encore en constitution) génère un risque de collecte insuffisante ou de délai d’investissement.
• La pénalité de sortie encourage la détention longue (≥ 5 ans).
• Le modèle sans frais d’entrée repose sur la réussite de la commercialisation et la rentabilité opérationnelle pour couvrir les coûts de gestion.

Conclusion

Epsicap Explore promet d’être un véhicule novateur sur le segment midcaps immobiliers européens, combinant :

• un profil de coût attractif (sans frais d’entrée)
• une phase sponsor valorisée pour les investisseurs précoces
• une ambition de diversification géographique et sectorielle
• des objectifs de rendement ambitieux (TD 6,5 %, TRI 7,5 %)

Toutefois, ses résultats dépendront de la capacité à déployer efficacement un portefeuille de qualité dès les premières années, et à équilibrer les intérêts entre investisseurs et gestionnaire. À suivre de près lors de la publication de la Note d’Information officielle.