SCPI KYANEOS DENORMANDIE 2
La Centrale des SCPI — cabinet CIF agréé AMF (ORIAS 13000729) · Mis à jour le 1 septembre 2026
Gérée par KYANEOS AM
PGA 2025ⓘPerformance Globale Annuelle 2025 = taux de distribution (1.70 %) + variation du prix de part sur l'année. Calculée à partir des données publiées par la société de gestion. Montants nets de frais de gestion et bruts de fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
1.70%
Prix de la partⓘDernier prix de part connu, publié par la société de gestion. Cette SCPI n'étant plus ouverte à la souscription, ce prix n'a plus de portée commerciale : les parts ne changent de main que par confrontation des ordres, à un prix d'exécution établi par la société de gestion.
1 000 €
Taux occupationⓘTaux d'occupation financier (TOF) : rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers théoriques si l'ensemble du patrimoine était loué. Un TOF élevé traduit une bonne gestion locative. « N.C. » = non communiqué (ex. SCPI récemment lancée).
88,5 %
CapitalisationⓘCapitalisation totale de la SCPI : valeur cumulée de l'ensemble des parts en circulation. Elle reflète la taille du fonds et sa capacité d'investissement.
7,502 M€
Souscription fermée. Les parts de cette SCPI ne peuvent plus être souscrites auprès de la société de gestion. Elles ne peuvent changer de main que par confrontation des ordres sur le marché secondaire : les ordres d'achat et de vente sont enregistrés, puis confrontés périodiquement pour établir un prix d'exécution.
Ce prix résulte de la seule rencontre des acheteurs et des vendeurs. Ni le prix ni l'exécution ne sont garantis : une confrontation peut se solder par un prix très inférieur au dernier prix de souscription connu, ne servir qu'une petite part des ordres présentés, ou n'aboutir à aucune transaction. Le prix d'exécution et le carnet d'ordres à jour sont publiés par la société de gestion (KYANEOS AM).
Ce millésime est fermé à la souscription. La société de gestion commercialise actuellement un millésime plus récent de la même série : SCPI KYANEOS DENORMANDIE 5.
Il s'agit d'un véhicule distinct, avec son propre patrimoine, son propre calendrier et ses propres conditions de souscription. Les performances de ce millésime ne préjugent pas des siennes.
Investir en SCPI comporte des risques — perte en capital, liquidité réduite, revenus non garantis, placement de long terme. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Détail des risques et portée du visa AMF
- Perte en capital — Le capital investi n'est pas garanti : la valeur de la part suit le marché immobilier et peut baisser.
- Liquidité — La revente des parts n'est pas garantie et peut prendre plusieurs mois, davantage si les retraits excèdent les souscriptions.
- Revenus non garantis — Les distributions dépendent des loyers encaissés : elles peuvent varier à la baisse comme à la hausse.
- Horizon de placement — La durée de détention recommandée par la société de gestion se compte en années (souvent 8 à 10 ans, davantage pour les SCPI fiscales). Elle est rappelée sur cette fiche.
L'Autorité des marchés financiers délivre un visa lors de la création d'une SCPI et appose un visa sur sa note d'information. Ce visa ne constitue ni une garantie, ni une recommandation, ni un contrôle permanent du placement ou de sa performance. Consulter le détail des risques
Vue d'ensemble
L'essentiel du trimestre
T2 2026 — Kyaneos Denormandie 2 reste fermée à la souscription depuis le 31 mars 2022. Au 30 juin 2026, sa capitalisation s'établit à 7,50 M€ en prix de souscription, pour 7 502 parts détenues par 138 associés, sur 9 immeubles et 75 lots totalisant 4 622 m² dans 8 départements. Le taux d'occupation financier remonte à 88,5 %, contre 86,4 % au trimestre précédent, avec 10,3 % de locaux en recherche de locataires et 1,2 % en travaux. Le dividende du deuxième trimestre reste fixé à 5,00 € par part, payé le 29 juillet 2026, pour 114 697 € de loyers encaissés. Aucun événement notable n'est signalé.
Tout pour réussir votre investissement SCPI
Recevez chaque semaine nos analyses nos offres et les meilleures opportunités d'investissement SCPI
Performances et distribution
Le taux de distribution 2025 s'établit à 1,70 % brut (non garanti), soit 17,00 € par part, après 2,15 % en 2024 et 0,50 % en 2023. Le rythme trimestriel s'est stabilisé : 4,10 € au troisième trimestre 2025, puis 5,00 € par part trois trimestres de suite, soit 10,00 € sur le premier semestre 2026, à 100 % en revenus fonciers récurrents.
La note d'information vise 40 à 45 € par part en exploitation, hors avantage fiscal et non garanti ; l'écart avec le niveau actuel reste important. Au 31 décembre 2025, la valeur de réalisation ressort à 707,27 € par part et la valeur de reconstitution à 851,03 €, pour un prix de souscription de 1 000 €.
Patrimoine et stratégie
Les 9 immeubles, de Narbonne à Arras, ont été acquis pour 7,87 M€ acte en main, travaux compris, entre novembre 2021 et juillet 2022. Aucune cession sur le trimestre. Les loyers proviennent à 89,7 % de logements et à 10,3 % de commerces et bureaux, une part tertiaire supérieure au premier millésime.
La stratégie de Kyaneos AM ne bouge pas : acheter de l'ancien dégradé en centre-ville de communes moyennes, le rénover, le louer nu. Après travaux, la consommation énergétique moyenne a baissé de 58 % (de 344 à 127 kWh/m²/an, DPE F à C) et les émissions de gaz à effet de serre de 90 %. L'endettement représente 31 % de la valeur de réalisation, pour un plafond statutaire de 40 %, soit un levier de 1,46.
Notre analyse
Le turn-over locatif a été plus marqué ce trimestre, la société de gestion l'attribuant à la saisonnalité et à des immeubles reloués une première fois il y a près de 4 ans. Le taux d'occupation n'en souffre pas, il progresse même. Sur une SCPI fiscale, l'essentiel se joue de toute façon ailleurs : la réduction d'impôt, déjà acquise, et le prix de revente du patrimoine, qui ne se mesurera qu'à la liquidation.
Fiscalité
La souscription ouvrait droit à une réduction d'impôt de 21 % du montant investi, répartie sur douze années : 2 % par an pendant neuf ans, puis 1 % par an pendant trois ans. Elle joue dans la limite de 300 000 € de souscription par contribuable et par an, et entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €. C'est le taux maximal du dispositif, contrepartie d'un engagement de location de 12 ans ; le premier millésime, la SCPI Kyaneos Denormandie, retenait l'option à 18 % sur neuf ans.
Cet avantage n'est pas automatique. Il dépend du respect par la SCPI de ses règles d'investissement et de location, de la conservation des parts et de la situation fiscale de chacun. Les revenus distribués, eux, sont imposés comme des revenus fonciers : le dispositif n'a d'intérêt que pour une personne physique effectivement imposée. Le millésime suivant, la SCPI Kyaneos Denormandie 5, est encore ouvert à la souscription.
Risques et horizon de placement
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital : ni le capital ni les revenus ne sont garantis, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La liquidité est très contrainte : capital fixe, souscriptions closes depuis mars 2022, sortie par confrontation des ordres ou cession de gré à gré, sans garantie de trouver un acquéreur. Le prix qui existe alors est le prix d'exécution de la confrontation, pas les 1 000 € de souscription. Une cession avant le terme de l'engagement de 12 ans entraîne la remise en cause de la réduction d'impôt, non transmissible à l'acquéreur. L'endettement de 31 % amplifie les variations de valeur du patrimoine.
L'horizon dépasse largement les 8 ans d'une SCPI de rendement : la société de gestion le situe « jusqu'à sa dissolution », place la fin de l'engagement de conservation à l'issue des quinze premières années suivant la constitution, et les statuts arrêtent le terme de la SCPI au 23 juin 2038. Le produit de la revente, tributaire du marché résidentiel, pèsera lourd dans la performance finale.
En résumé
Le taux de distribution 2025 s'établit à 1,70 % (non garanti), et le deuxième trimestre 2026 confirme un dividende de 5,00 € par part avec un taux d'occupation financier de 88,5 %. L'intérêt de l'opération tient à la réduction d'impôt de 21 % et à la revente du patrimoine à l'horizon 2038, pas au rendement courant. Nos consultants, dans le cadre d'un conseil transparent agréé CIF/AMF, peuvent vous aider à choisir vos SCPI selon votre fiscalité et votre horizon.
Souscription fermée
SCPI KYANEOS DENORMANDIE 2 n'est plus souscriptible. Aucune simulation d'investissement n'est proposée : les parts ne s'obtiennent que sur le marché secondaire, à un prix et dans des quantités qui ne sont pas garantis.
Pour un placement comparable, consultez les SCPI ouvertes à la collecte.
Vous avez des questions ?
Nos experts en SCPI sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d'investissement.
Analyse personnalisée, conseil sur-mesure et suivi dédié.
15 min, gratuit et sans engagement