SCPI KYANEOS DENORMANDIE 2
La Centrale des SCPI — cabinet CIF agréé AMF (ORIAS 13000729) · Mis à jour le 4 août 2026
Gérée par KYANEOS AM
PGA 2025ⓘPerformance Globale Annuelle 2025 = taux de distribution (1.70 %) + variation du prix de part sur l'année. Calculée à partir des données publiées par la société de gestion. Montants nets de frais de gestion et bruts de fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
1.70%
TRIⓘTRI réalisé sur la période publiée par la société de gestion : performance passée effectivement constatée, communiquée par la société de gestion. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Prix de la partⓘDernier prix de part connu, publié par la société de gestion. Cette SCPI n'étant plus ouverte à la souscription, ce prix n'a plus de portée commerciale : les parts ne changent de main que par confrontation des ordres, à un prix d'exécution établi par la société de gestion.
1 000 €
Taux occupationⓘTaux d'occupation financier (TOF) : rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers théoriques si l'ensemble du patrimoine était loué. Un TOF élevé traduit une bonne gestion locative. « N.C. » = non communiqué (ex. SCPI récemment lancée).
86,4 %
CapitalisationⓘCapitalisation totale de la SCPI : valeur cumulée de l'ensemble des parts en circulation. Elle reflète la taille du fonds et sa capacité d'investissement.
7,444 M€
Souscription fermée. Les parts de cette SCPI ne peuvent plus être souscrites auprès de la société de gestion. Elles ne peuvent changer de main que par confrontation des ordres sur le marché secondaire : les ordres d'achat et de vente sont enregistrés, puis confrontés périodiquement pour établir un prix d'exécution.
Ce prix résulte de la seule rencontre des acheteurs et des vendeurs. Ni le prix ni l'exécution ne sont garantis : une confrontation peut se solder par un prix très inférieur au dernier prix de souscription connu, ne servir qu'une petite part des ordres présentés, ou n'aboutir à aucune transaction. Le prix d'exécution et le carnet d'ordres à jour sont publiés par la société de gestion (KYANEOS AM).
Ce millésime est fermé à la souscription. La société de gestion commercialise actuellement un millésime plus récent de la même série : SCPI KYANEOS DENORMANDIE 5.
Il s'agit d'un véhicule distinct, avec son propre patrimoine, son propre calendrier et ses propres conditions de souscription. Les performances de ce millésime ne préjugent pas des siennes.
Investir en SCPI comporte des risques
- Perte en capital — Le capital investi n'est pas garanti. La valeur de la part évolue avec le marché immobilier et peut baisser.
- Liquidité — La revente des parts n'est pas garantie et peut prendre plusieurs mois, voire davantage si les demandes de retrait excèdent les souscriptions.
- Revenus non garantis — Les distributions dépendent des loyers effectivement encaissés : elles peuvent varier à la baisse comme à la hausse.
- Horizon de placement — Un investissement en SCPI s'envisage sur la durée de détention recommandée par la société de gestion — souvent 8 à 10 ans, davantage pour les SCPI fiscales. La durée exacte figure dans le document d'informations clés (DIC) de chaque SCPI et est rappelée sur cette fiche.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'Autorité des marchés financiers délivre un visa lors de la création d'une SCPI et appose un visa sur sa note d'information. Ce visa ne constitue ni une garantie, ni une recommandation, ni un contrôle permanent du placement ou de sa performance. Consulter le détail des risques
Vue d'ensemble
L'essentiel
T1 2026 — Kyaneos Denormandie 2 est fermée à la souscription depuis le 31 mars 2022. Au premier trimestre 2026, sa capitalisation s'établit à 7,5 M€ pour 7 502 parts détenues par 138 associés, sur un patrimoine de 9 immeubles et 76 lots totalisant 4 664 m² dans 8 départements. La phase d'acquisition et de rénovation est terminée : les 9 immeubles sont livrés. Le taux d'occupation financier ressort à 86,4 %, dont 12,9 % de locaux en recherche de locataires et 0,7 % seulement en travaux. La société de gestion ne signale aucun événement notable sur la période.
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Performances et distribution
Le taux de distribution 2025 s'établit à 1,70 % brut, soit 17,00 € par part en pleine jouissance, après 2,15 % en 2024 (21,50 €) et 0,50 % en 2023, premier exercice distribué. Aucune distribution n'avait été versée en 2021 ni en 2022, pendant les phases de souscription puis de travaux.
La trajectoire trimestrielle est orientée à la hausse : 4,00 € au deuxième trimestre 2025, 4,10 € au troisième, puis 5,00 € au quatrième et de nouveau 5,00 € au premier trimestre 2026, intégralement en revenus fonciers récurrents. Cette progression suit la résolution des difficultés rencontrées sur l'immeuble de Montargis.
La note d'information fixe un objectif de dividende de 40 à 45 € par part en phase d'exploitation, correspondant à un TRI cible de 3,5 % sur la durée de vie du véhicule, hors avantage fiscal et non garanti — un objectif encore loin d'être atteint. Au 31 décembre 2025, la valeur de réalisation ressort à 707,27 € par part et la valeur de reconstitution à 851,03 €, pour un prix de souscription de 1 000 €.
Patrimoine et stratégie
La SCPI a investi 7,87 M€ acte en main, travaux compris, dans 9 immeubles anciens réhabilités, acquis entre novembre 2021 et juillet 2022 : Mazamet (81, deux immeubles), Tarbes (65), Cavaillon (84), Romans-sur-Isère (26), Tournon-sur-Rhône (07), Arras (62), Montargis (45) et Narbonne (11). L'opération la plus importante est celle de Cavaillon, avenue de Verdun, pour 631 m² et 1,369 M€.
Les loyers proviennent à 89,4 % de logements et à 10,6 % de commerces et bureaux — une part tertiaire sensiblement plus élevée que sur le premier millésime. Sur les 9 immeubles, la consommation énergétique moyenne a baissé de 58 % (de 344 à 127 kWh/m²/an, DPE F à C) et les émissions de gaz à effet de serre de 60 %.
Le financement présente une particularité : sur 2,5 M€ de dette, 700 k€ proviennent de prêts bonifiés Action Logement au taux de 0,25 %, obtenus pour les immeubles de Mazamet rue des Docks et d'Arras rue des 3 Visages ; le solde est constitué de prêts à taux fixe, majoritairement in fine. Le ratio d'endettement s'établit à 32 % de la valeur de réalisation, pour un plafond statutaire de 40 %.
Notre analyse
C'est le millésime le plus régulier de la série. La phase de travaux est close, le taux d'occupation progresse d'année en année, la distribution monte trimestre après trimestre et la société de gestion ne signale aucune difficulté sur l'exercice. Rien de spectaculaire, mais rien d'accidenté non plus — ce qui, sur une SCPI fiscale, est déjà une information.
Deux points méritent l'attention. Le niveau d'endettement de 32 % est le plus élevé des millésimes de la gamme : il amplifie la performance quand les loyers rentrent, mais aussi le risque si le taux d'occupation se dégrade. Et l'écart entre les 1,70 % distribués et l'objectif de 4,0 à 4,5 % reste considérable : à ce rythme, la performance de l'opération reposera presque intégralement sur la réduction d'impôt et sur la revente du patrimoine.
Sur ce dernier point, l'horizon est lointain. La société a une durée de vie statutaire de 17 ans à compter de sa constitution en 2021, plus une année de dissolution : la liquidation n'interviendra pas avant 2038-2039.
Fiscalité
La souscription ouvrait droit à une réduction d'impôt de 21 % du montant investi, répartie sur douze années — 2 % par an pendant les neuf premières, puis 1 % par an pendant les trois dernières — au titre de l'engagement de location de douze ans pris par la SCPI. Elle s'applique dans la limite de 300 000 € de souscription par contribuable et par an, et entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer.
Ce taux de 21 % est le taux maximal du dispositif Denormandie, contrepartie de l'engagement de location le plus long. Il distingue ce millésime du premier, qui retenait l'option à 18 % sur neuf ans.
Cet avantage n'est pas automatique. Il est conditionné au respect par la SCPI de ses règles d'investissement et de location, à la conservation des parts par l'associé jusqu'au terme de l'engagement, et à la situation fiscale personnelle de chacun. Les revenus distribués sont imposés comme des revenus fonciers. Le dispositif, défini à l'article 199 novovicies du Code général des impôts, n'est adapté ni aux personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés, ni aux contribuables faiblement ou non imposés.
Risques et horizon de placement
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital : ni le capital ni les revenus ne sont garantis, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La liquidité est particulièrement contrainte sur une SCPI fiscale à capital fixe fermée à la souscription : il n'existe pas de marché organisé actif, la revente passe par la confrontation des ordres ou de gré à gré, et rien ne garantit de trouver un acquéreur. Une cession avant le terme de l'engagement de douze ans entraîne la remise en cause de la réduction d'impôt, qui n'est pas transmissible à l'acquéreur. Le recours à l'endettement, à hauteur de 32 %, amplifie les variations de la valeur du patrimoine.
La durée de placement recommandée est de 18 ans — dix-sept ans de vie statutaire, plus une année prévisionnelle de dissolution. La SCPI a vocation à être liquidée à l'échéance par revente de l'ensemble du patrimoine ; le produit de cession, qui dépendra du marché immobilier résidentiel du moment, constitue une part déterminante de la performance finale.
En résumé
Kyaneos Denormandie 2 est une SCPI fiscale fermée depuis mars 2022, dont les 9 immeubles sont entièrement rénovés et dont la distribution progresse régulièrement depuis 2024. Son taux de distribution 2025 de 1,70 % reste très en deçà de l'objectif de 4,0 à 4,5 % affiché par la société de gestion : l'intérêt de l'opération repose sur la réduction d'impôt de 21 % étalée sur douze ans et sur la valeur de revente du patrimoine à l'horizon 2038, pas sur le rendement courant. Un placement de très long terme, à liquidité très réduite d'ici là.
Souscription fermée
SCPI KYANEOS DENORMANDIE 2 n'est plus souscriptible. Aucune simulation d'investissement n'est proposée : les parts ne s'obtiennent que sur le marché secondaire, à un prix et dans des quantités qui ne sont pas garantis.
Pour un placement comparable, consultez les SCPI ouvertes à la collecte.
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