SCPI SELECTINVEST 1Ouvert

La SCPI Sélectinvest 1 est une SCPI de rendement à capital variable à dominante bureaux. Ces derniers représentaient 77,29 % de la valeur vénale du patrimoine au 31 décembre 2019. Comme presque toujours dans cette configuration, ce sont les commerces qui viennent ensuite (18,30 %). Le solde est composé de locaux d’activités (3,32 %), de résidences gérées (1,00 %), et d’entrepôts (0,09 %).

Longtemps uniquement situé en France, le patrimoine immobilier compte aujourd’hui en son sein 4,20 % d’immeubles sis en Allemagne. Fin 2019, 19,26 % du parc immobilier se trouvait à Paris, 56,23 % en région parisienne et 20,31 % en province.  La surface du patrimoine dépasse 526 000 m² et 194 immeubles sont détenus en direct contre 54 via des sociétés civiles immobilières (SCI).

La SCPI Sélectinvest 1 souffre d’un taux d’occupation financier (TOF) inférieur à 90,00 %, à 87,7 % sans compter 6,2 % du parc sous franchise de loyers. Cela a induit un rendement 2019 de seulement 4,10 %, inférieur de 30 points à la moyenne des SCPI de rendement (4,40 %).

Sur 10 ans au 31 décembre 2019, le taux de rentabilité interne (TRI) n’était que de 4,01 % tandis que celui sur 15 ans s’établissait à 6,77 %. Ce bouclier patrimonial souffre également d’un manque d’appétence des investisseurs puisque plus de 21 000 parts étaient en attente de cession fin 2019, soit 0,86 % du nombre total de parts en circulation. Dans ces conditions, il n’est pas surprenant que la capitalisation actuelle de la SCPI Sélectinvest 1 soit, et c’est un phénomène suffisamment rare pour le souligner, en recul par rapport à celle de l’année 2013.

Le prix de la part de la SCPI Sélectinvest 1 est de 635,00 euros et il suffit d’en acheter une seule pour en devenir associé. Les parts portent jouissance le 1er jour du mois suivant celui de la souscription, ce qui équivaut à un délai de carence très court.

Stratégie de la SCPI Sélectinvest 1 :

Afin de renforcer l’attractivité de la SCPI Sélectinvest 1, la stratégie de La Française Real Estate Managers repose sur réduction du taux de vacance. Pour ce faire, il a été décidé de procéder à des arbitrages, notamment des cessions d’actifs vides ou partiellement loués. En 2019, ce sont ainsi 29 cessions portant sur plus de 52 000 m² qui ont été opérées correspondant à un prix de vente de 72 millions d’euros.

Comme dans toutes les situations identiques, les fonds récoltés à l’occasion des cessions de patrimoine sont réinvestis dans des actifs mieux situés ou répondant plus précisément aux besoins actuels des locataires. Il en a été ainsi de l’achat en indivision au cours du dernier trimestre 2019 de deux immeubles labellisés : un immeuble livrable en septembre 2020 et situé à Levallois-Perret (92), et un autre immeuble implanté à Courbevoie (92). Une partie du fruit des cessions a toutefois servi au remboursement des parts en attente avec l’abondement du fonds de remboursement.

La réduction du taux de vacance devrait permettre d’augmenter les loyers perçus et par-là même de verser aux associés porteurs de parts des dividendes d’un meilleur niveau. Enfin, la SCPI Sélectinvest 1 recourt à l’emprunt pour profiter des taux historiquement bas actuels et utiliser un effet de levier. Plafonnées à 25,00 % de la dernière valeur de réalisation en vertu d’une autorisation statutaire, les dettes étaient de 19,50 % fin 2019.

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Lionel Benhamou, Associé fondateur La Centrale des SCPI