La taille importante de la SCPI Sélectinvest 1 découle des différentes fusions opérées pour lui donner naissance. En effet, la SCPI Sélectinvest 1 est issue de la fusion de toutes les SCPI Sélectinvest créées entre 1975 et 1990.
La SCPI Sélectinvest 1 est une SCPI de rendement à capital variable à dominante bureaux. Ces derniers représentaient en effet près des trois-quarts de la valeur vénale du patrimoine au 31 décembre 2018 (74,94 %). Comme presque toujours dans cette configuration, ce sont les commerces qui viennent ensuite (20,03 %). Le solde est composé de locaux d’activités (3,59 %), de résidences gérées (0,87 %), et d’entrepôts (0,37 %).
Longtemps uniquement situé en France, le patrimoine immobilier de la SCPI Sélectinvest 1 compte aujourd’hui en son sein des immeubles sis en Allemagne. En fin d’année 2018, 17,62 % du parc immobilier se trouvait à Paris, 56,43 % en région parisienne et 22,06 % en province. Comme indiqué, le solde, soit 3,89 %, était outre-Rhin. La surface du patrimoine dépasse 570 000 m² au sein de 223 immeubles détenus en direct et 45 via des sociétés civiles immobilières (SCI).
La SCPI Sélectinvest 1 souffre d’un taux d’occupation financier (TOF) inférieur à 90,00 %, à 89,6 % à fin 2018. Ajoutons néanmoins 2,1 % sous franchise de loyers. Il en a découlé un taux de rendement 2018 inférieur à la moyenne des SCPI de rendement (4,01 % contre 4,35 %). Ce bouclier patrimonial souffre également d’un manque d’appétence des investisseurs puisque plus de 58 000 parts étaient en attente de cession fin 2018. Sur 10 ans au 31 décembre 2018, le taux de rendement interne (TRI) de la SCPI Sélectinvest 1n’était que de 4,15 % et celui sur 15 ans s’établissait à 6,87 %. Enfin, la capitalisation de la SCPI Sélectinvest 1 était, et c’est un phénomène suffisamment rare pour le souligner, en recul par rapport à l’année 2013.
Stratégie de la SCPI Sélectinvest 1 :
Afin de renforcer l’attractivité de la SCPI Sélectinvest 1, la stratégie de La Française Real Estate Managers repose sur la volonté de réduire le taux de vacance. Pour ce faire, il a été décidé de procéder à des arbitrages, notamment des cessions d’actifs vides ou partiellement loués. En 2018, ce sont 32 cessions qui ont été opérées représentant près de 60 000 m² et un prix de vente de l’ordre de 75 millions d’euros. Sur l’ensemble de l’année 2018, la vacance a ainsi été réduite de 22 000 m².
Comme dans toutes les situations identiques, les fonds récoltés à l’occasion des cessions de patrimoine de la SCPI Sélectinvest 1 sont réinvestis dans des actifs mieux situés ou répondant plus précisément aux besoins actuels des locataires. À titre d’exemple, le patrimoine cédé au cours du dernier trimestre 2018 se trouvait notamment dans le département de Val d’Oise (95) tandis que celui entré en portefeuille était implanté dans celui des Hauts-de-Seine (92). Une partie du fruit des cessions a toutefois servi au remboursement des parts en attente avec l’abondement du fonds de remboursement.
La réduction du taux de vacance de la SCPI Sélectinvest 1 devrait permettre d’augmenter les loyers perçus et par-là même de verser aux associés porteurs de parts des dividendes d’un meilleur niveau. Enfin, la SCPI Sélectinvest 1 recourt à l’emprunt pour profiter des taux historiquement bas actuels et utiliser un effet de levier. Plafonnées à 20,00 % de la dernière valeur de réalisation en vertu d’une autorisation statutaire, les dettes étaient de 14,46 % fin 2018.
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Laurent Fages, Consultant sénior au sein de La Centrale Des SCPI
L'investissement dans une SCPI n'est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers. Avant toute décision d'achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d'être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial. Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.