Données arrêtées au 30 juin 2026, sauf mention contraire.
Quand l'immobilier se retourne, la Bourse bouge en premier. Les cours des foncières cotées décrochent, le marché des immeubles suit, et le prix des parts de SCPI ferme la marche, parfois un an et demi plus tard.
Cet ordre d'apparition s'observe sur trois cycles. Il a aussi raté son rendez-vous en 2023. Voici ce qu'il permet de lire, et ce qu'il ne permet pas de prédire.
Les quatre phases d'un retournement : qui bouge en premier ?
Une foncière cotée et une SCPI détiennent le même type d'immeubles, mais leur prix ne se forme pas de la même façon : cours continu d'un côté, prix fixé à partir d'expertises de l'autre. Ce mécanisme est détaillé dans notre article sur la formation du prix d'une SCPI et d'une foncière cotée. Ce qui nous intéresse ici, c'est l'ordre dans lequel les deux réagissent.
Rothschild & Co Asset Management en propose une lecture dans une note de novembre 2023. Un retournement de cycle s'y décompose en quatre phases. Les liquidités se tarissent, faute d'accord entre acheteurs et vendeurs sur les prix. Les prix baissent ensuite pour de bon. Les acheteurs reviennent quand un nouveau point d'équilibre est trouvé. Puis un nouveau cycle haussier démarre.
Le principe est simple : plus un support est liquide, plus il s'ajuste tôt. Dans ce schéma, les foncières cotées entrent les premières dans chaque phase, les supports non cotés après.
Cette avance n'est pas une prévision : c'est un décalage de calendrier observé, et son ampleur change d'un cycle à l'autre.
Trois retournements, un même ordre d'apparition
La même note compare trois cycles, à partir de données EPRA, Immostat, BNP Paribas Real Estate et IEIF. C'est l'analyse d'un seul gérant, pas un consensus de place.
| Épisode | Sommet des foncières cotées | Sommet du marché immobilier | Sommet du prix des parts de SCPI | Creux des foncières | Creux du marché | Creux du prix des parts |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1990 | déc. 1990 | T1 1991 | déc. 1992 | vers 1995 | 1996 | 1997 |
| 2008 | mars 2007 | T1 2008 | août 2008 | mars 2009 | T4 2009 | mars 2009 |
| 2021-2023 | déc. 2021 | T3 2022 | T2 2023 | mars-oct. 2023 (fourchette) | S1 2024 (estimé) | non déterminé |
Dans les trois cas, les foncières plafonnent d'abord. Le marché vient ensuite, le prix des parts de SCPI en dernier.
L'écart entre le sommet des foncières et celui des prix de part atteint environ vingt-quatre mois en 1990, dix-huit mois en 2007-2008 et quinze mois dans le cycle récent. En 2009, en revanche, les creux des foncières et des prix de part tombent le même mois, en mars. L'avance n'a donc rien de systématique.
Ce que l'épisode 2022-2023 a montré
Selon la note de Rothschild & Co Asset Management, les foncières cotées de la zone euro ont perdu plus d'un tiers de leur valeur en 2022 (indice IEIF, dividendes nets réinvestis). Les liquidités du marché immobilier, elles, ne se sont taries qu'au second semestre 2022. La collecte des SCPI s'est ajustée au premier semestre 2023, six mois à un an après le début de la crise. Ce que la collecte dit du cycle, et ce qu'elle ne dit pas, fait l'objet d'un article dédié à la collecte des SCPI et au cycle économique.
Côté prix de part, le site spécialisé Pierre Papier date de mars 2023 la première baisse du prix de souscription d'une SCPI. Plus d'une vingtaine d'autres ont suivi. Selon le même site, la valeur de réalisation moyenne des SCPI a reculé de 10,30 % en 2023, et la variation moyenne des prix de part s'établit à -4,90 % en 2023, -4,50 % en 2024 et -3,45 % en 2025.
Le prix des parts a donc bougé après les cours de Bourse. Puis il a continué de baisser trois années de suite. Pour suivre ce mouvement sur des cas concrets, voyez notre analyse de la baisse du prix de part des SCPI de 2023 à 2025.
Où le signal s'est-il trompé ?
La note de novembre 2023 situait le point bas des foncières entre mars et octobre 2023 et envisageait celui du marché immobilier au premier semestre 2024. Les foncières étaient donc censées être proches du rebond.
La suite a pris plus de temps. Fin décembre 2024, un article de presse repris sur le site de l'IEIF relevait que l'indice IEIF SIIC Europe cédait près de 10 % depuis janvier, après un recul d'environ 9 % en 2023. Un autre article, de juillet 2025, situe le recul des cours des foncières entre 2021 et la mi-2024. L'indice IEIF SIIC France affichait alors une progression de près de 14 % sur un an.
Le calendrier a glissé de plusieurs trimestres par rapport à l'estimation initiale. Et les baisses de prix de part se sont poursuivies en 2024 comme en 2025.
Le décalage entre cotées et non cotées aide à repérer dans quel ordre les étapes d'un cycle se succèdent. Pas à dater un point bas. C'est la principale limite à retenir avant toute lecture du signal.
Foncières cotées et marché : la photographie du premier semestre 2026
Selon la newsletter de Forvis Mazars d'octobre 2026, toutes les foncières cotées françaises de son panel (47 Md€ de capitalisation boursière) cotent avec une décote sur leur actif net réévalué (ANR). Leur patrimoine est resté stable au premier semestre 2026 : commerces -1 %, bureaux +0,1 %, patrimoines mixtes 0 %. Le coût moyen de leur dette s'établit à 2,1 % et le ratio d'endettement (LTV) à 37,1 %.
Côté marché, 6,8 Md€ ont été investis en immobilier d'entreprise en France au premier semestre, en hausse de 9 % sur un an. Une seule acquisition, un portefeuille de 2,3 Md€, en représente près de la moitié. Le nombre de transactions recule de 25 % sur un an, signe que vendeurs et acquéreurs restent en désaccord persistant sur les prix.
Autrement dit, la Bourse applique toujours une décote alors que les valeurs d'expertise tiennent. Cet écart est une information. Il ne dit pas lequel des deux a raison.
Les SCPI au premier semestre 2026
L'ASPIM et l'IEIF publient le 5 août 2026 des chiffres contrastés. Le prix de part moyen de l'ensemble des SCPI, pondéré par la capitalisation, diminue de 2,4 % au premier semestre.
Cette moyenne cache deux réalités. Les SCPI à capital variable restent stables, avec une seule baisse de prix de souscription pour cinq hausses. Les SCPI à capital fixe enregistrent quatorze baisses et quatre hausses.
Onze SCPI ont suspendu temporairement la variabilité de leur capital depuis le début de l'année, soit environ 12 % de la capitalisation du marché. Leurs parts s'échangent désormais sur un marché secondaire, aux prix constatés. Pour ne pas confondre ce prix d'échange avec une décote sur la valeur des immeubles, voyez décote, marché secondaire et valeur de reconstitution.
Les parts en attente représentent 1,9 Md€, soit 2,2 % de la capitalisation. L'ASPIM précise que la baisse de ce stock résulte de ces suspensions et qu'elle ne traduit pas, à elle seule, une amélioration de la liquidité.
Les limites du signal
Trois épisodes ne suffisent pas à fonder une règle.
Une décote sur ANR ne mesure pas la seule valeur des immeubles. Elle intègre aussi la prime de risque exigée sur les actions, l'effet de levier et le coût du financement. L'ANR lui-même reste une estimation, publiée deux fois par an.
Les patrimoines diffèrent : une foncière est souvent concentrée sur certains segments, alors qu'une SCPI diversifiée peut détenir des actifs européens de natures variées. Et le prix d'une SCPI est administré quand celui d'une foncière est continu.
Le décalage observé varie de zéro à vingt-quatre mois selon le cycle. Un écart durable entre cours de Bourse et valeurs d'expertise est une information à surveiller, jamais un verdict sur le prix futur d'une part. Aucun de ces repères ne supprime le risque de perte en capital propre à tout investissement en SCPI.
Quatre indicateurs à suivre, sans conclure à la place du marché
- L'écart entre le cours et l'ANR EPRA NTA des foncières, publié à chaque résultat semestriel.
- La valeur de reconstitution d'une SCPI comparée à son prix de souscription, indiquée dans son bulletin et son rapport annuel. Elle mesure ce que vaut réellement 1 € investi en patrimoine.
- Les parts en attente et les suspensions de variabilité du capital, suivies dans les statistiques trimestrielles de l'ASPIM.
- Les prix constatés sur les marchés secondaires, pour les SCPI passées à capital fixe.
Ces repères décrivent une situation à un instant donné. Ils ne constituent ni une prévision ni un conseil en investissement.
Questions fréquentes
Les foncières cotées permettent-elles de prévoir le prix des parts de SCPI ?
Pourquoi le prix d'une SCPI baisse-t-il plus tard que le cours d'une foncière ?
Qu'est-ce que l'ANR EPRA NTA d'une foncière ?
Une décote des foncières cotées annonce-t-elle une baisse du prix des SCPI ?
Sources
- Rothschild & Co Asset Management, « Crise de liquidité et ajustement des prix, où en sont les marchés immobiliers ? », note du 7 novembre 2023.
- Pierre Papier, « SCPI : leurs TRI moyens se contractent encore en 2025 », 13 avril 2026.
- IEIF, revue « L'IEIF dans la presse », articles du 20 décembre 2024 et du 4 juillet 2025.
- Forvis Mazars, « Quelle performance pour les foncières cotées ? », édition du premier semestre 2026 (octobre 2026).
- ASPIM et IEIF, communiqué « Les fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026 », 5 août 2026.
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