Franchise de loyer en SCPI : ce qui se passe quand un locataire s'installe

Un locataire signe. Dans le bulletin de votre SCPI, le taux d'occupation monte aussitôt, mais le loyer, lui, n'arrive que plusieurs mois plus tard, une fois les locaux aménagés. Entre les deux, il y a souvent une franchise de loyer.

Ce mécanisme banal du bail commercial change la façon de lire un bulletin trimestriel. Voici ce qu'il recouvre, comment il entre dans le taux d'occupation financier (TOF) et ce qu'il fait, ou ne fait pas, au dividende.

Qu'est-ce qu'une franchise de loyer en SCPI ?

Une franchise de loyer est une période, fixée dans le bail, pendant laquelle le locataire occupe les locaux sans payer le loyer principal. La SCPI, propriétaire de l'immeuble, l'accorde au moment de l'installation du locataire. C'est une mesure d'accompagnement négociée, au même titre qu'une remise ou un loyer progressif.

Les bulletins trimestriels précisent en général que les charges, impôts et taxes restent dus par le locataire pendant cette période. La franchise peut être totale ou partielle.

Elle va souvent de pair avec un engagement de durée ferme : le locataire renonce à son congé triennal, lorsque la loi l'autorise (baux de plus de neuf ans, bureaux à usage exclusif, locaux monovalents ou de stockage, selon l'article L. 145-4 du Code de commerce). Pour vous, associé, elle ne change ni le prix de la part ni le nombre de parts détenues. Elle décale l'arrivée d'un loyer. Et elle modifie la lecture des indicateurs.

Que se passe-t-il quand un locataire s'installe ?

Une installation de locataire suit souvent quatre étapes : signature du bail, prise d'effet, aménagement éventuel, puis loyer plein.

La note de méthode de l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) distingue deux situations avant le premier loyer :

• le local mis à disposition d'un futur locataire, remis au preneur pour qu'il l'aménage ;
• le local occupé sous franchise de loyer, dont le bail court mais dont le loyer est suspendu.

La durée de la franchise se négocie librement entre la société de gestion et le preneur. Elle est souvent calée sur la durée des travaux d'aménagement, mais seul le bail en fixe le terme.

Franchise, remise de loyer, palier : quelle différence ?

La franchise suspend le loyer pendant une durée donnée. La remise le réduit, d'un pourcentage ou d'un montant, sur la première année, les deux premières ou la première période triennale. Le palier, lui, le fait monter par étapes jusqu'au loyer plein. Les trois peuvent se cumuler.

Un exemple chiffré, purement illustratif (il ne décrit aucune SCPI réelle) : un loyer facial de 100 000 € par an, un bail ferme de 6 ans, 6 mois de franchise. Sur la période ferme, 600 000 € de loyers sont inscrits au bail. 550 000 € seulement seront facturés. Le loyer économique, c'est-à-dire le loyer moyen réellement facturé, tombe à environ 91 700 € par an : 91,7 % du loyer facial.

Certaines sociétés de gestion regroupent franchises et paliers sur une même ligne de leur bulletin. Avant de comparer deux SCPI, vérifiez ce que recouvre exactement la ligne publiée.

Franchise et vacance : pourquoi ce n'est pas la même chose

Un local sous franchise est loué. Le bail est signé, il a pris effet, et le loyer plein est dû à une date connue. Un local vacant n'a ni locataire ni date de loyer.

Pour la SCPI, la franchise est donc un coût de mise en location ; la vacance est une absence de revenu sans terme prévisible. L'ASPIM reprend cette distinction : dans la présentation normalisée du TOF, locaux sous franchise et locaux en recherche de locataire sont des catégories séparées.

La franchise n'est pas sans risque pour autant. Le locataire peut partir au terme de sa période ferme, ou cesser de payer une fois la franchise terminée. Une franchise achète de la durée, pas de la solvabilité. D'où l'intérêt de lire ensemble la part de franchises, la durée ferme résiduelle des baux (WALB) et la qualité du locataire concerné.

Comment la franchise est-elle comptée dans le TOF depuis 2022 ?

Depuis le 1er janvier 2022, la méthode harmonisée de l'ASPIM compte les locaux sous franchise comme occupés dans le TOF, à la valeur contractuelle inscrite au bail. Avant cette date, beaucoup de bulletins publiaient un « TOF ASPIM » qui les traitait comme vacants, à côté d'un « TOF brut » qui les incluait.

Deux conséquences. Les séries de TOF d'avant et d'après 2022 ne se comparent pas à périmètre identique. Et un local qui passe de vacant à « loué sous franchise » est compté comme occupé, à son loyer contractuel, dès la prise d'effet du bail, alors qu'aucun loyer n'est encore facturé.

Pour le calcul de la vacance, la note de l'ASPIM s'aligne sur la recommandation de l'EPRA, l'association européenne des foncières cotées. Le mécanisme général du TOF est détaillé dans notre article sur cet indicateur.

Quel poids pèsent les franchises sur l'ensemble des SCPI ?

Selon les indicateurs publiés par l'ASPIM, qui agrègent les données déclarées par les sociétés de gestion en les pondérant par les capitalisations, les locaux sous franchise représentaient 3,4 % des loyers potentiels en 2022, 2,9 % en 2023, 2,7 % en 2024 et 3,5 % en 2025. C'est le niveau le plus haut des quatre années. Sur la même période, le TOF moyen est passé de 93,0 % à 91,3 %. Les deux séries ne permettent pas, à elles seules, d'établir un lien de cause à effet.

Ces moyennes cachent de gros écarts d'une SCPI à l'autre. Dans notre classement des SCPI par TOF au deuxième trimestre 2026, une SCPI affiche 98,11 % de TOF, dont 7,22 points de locaux sous franchise : moins de 91 % de son patrimoine produisait alors un loyer facturé. Le rythme des relocations et des acquisitions pèse sur ce niveau, puisque chaque nouveau bail peut s'accompagner d'une franchise.

Ces données sont historiques et ne préjugent pas des résultats futurs.

Quel effet sur le dividende versé aux associés ?

Pendant une franchise, le loyer du bail concerné n'est pas encaissé. L'effet sur le dividende dépend de trois choses : le poids des locaux concernés dans le patrimoine, la durée de la franchise, le niveau des réserves. Un report à nouveau (RAN) confortable permet de lisser la distribution ; un RAN faible la rend plus sensible.

La fin d'une franchise, elle, est datée. Le loyer plein est facturé à l'échéance prévue par le bail, sans nouvelle location à trouver. Cette montée en charge n'est pas acquise pour autant si le locataire part ou cesse de payer.

Son effet se joue bail par bail et dépend de la taille du bail dans le patrimoine. Aucun calendrier de franchises ne garantit un taux de distribution futur.

Où lire les franchises dans un bulletin trimestriel ?

Le bulletin trimestriel d'information (BTI) et le rapport annuel présentent le TOF sous forme de graphique en anneau. La part des locaux sous franchise, parfois regroupée avec les locaux mis à disposition d'un futur locataire, y est isolée des locaux occupés, des locaux sous promesse de vente, de ceux en restructuration et de ceux en recherche de locataire.

Quatre repères aident à la lire :

• son évolution sur plusieurs trimestres, plutôt que sa valeur à une date ;
• l'écart entre le TOF et la part de locaux occupés hors franchise ;
• la durée ferme résiduelle des baux (WALB) ;
• le poids du locataire concerné dans les loyers.

Les mouvements locatifs du trimestre donnent les prises d'effet et les loyers annuels signés. Le taux d'occupation physique, lui, n'a pas de définition commune : l'ASPIM rappelle qu'il ne se compare pas d'une SCPI à l'autre.

Ce qu'une franchise ne dit pas

Une franchise n'est ni un gage de qualité ni un signal d'alerte en soi. Une part de franchises en hausse peut traduire une relocation active, des locaux vacants qui trouvent preneur. Elle peut aussi signaler qu'il faut consentir des mesures d'accompagnement pour louer sur un marché moins porteur. Le bulletin ne tranche pas seul.

Elle ne dit rien non plus du niveau des loyers pratiqués, de la durée ferme obtenue en échange ni de la capacité du locataire à payer une fois la franchise terminée. Pour juger une SCPI, ces éléments se croisent avec le taux de recouvrement des loyers, la WALB, la concentration locative et la couverture de la distribution par le résultat.

Gardez aussi en tête ce qu'aucun indicateur locatif ne change : une SCPI expose à un risque de perte en capital, ses revenus ne sont pas garantis et la revente des parts n'est pas assurée. Un TOF élevé ne protège ni le prix de la part ni la liquidité.

Rien de tout cela ne remplace la lecture de la note d'information, du document d'informations clés et du rapport annuel avant de souscrire. Si vous voulez regarder les bulletins d'une SCPI précise avec quelqu'un, nos consultants peuvent vous aider.

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