Six changements datés séparent 2027 d'une année ordinaire pour qui hésite entre un appartement locatif et des parts de SCPI. Le premier tombe le 1er janvier 2027, sur le DPE. Le dernier court jusqu'au 31 décembre 2028, date limite des achats éligibles au statut du bailleur privé.
Entre les deux, il y a l'interdiction de louer les logements classés F, des frais de notaire relevés, un budget 2027 encore en navette et des SCPI dont le capital est suspendu. Voici ce que chacun change, dans quel sens, et ce qui n'est pas encore voté au 6 novembre 2026.
Qu'est-ce qui change pour un appartement locatif au 1er janvier 2027 ?
Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire, utilisé pour calculer l'étiquette du DPE, passe de 1,9 à 1,7. C'est l'objet d'un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel le 26 août. Plus ce coefficient baisse, moins un logement chauffé à l'électricité paraît énergivore. Le même changement vaut pour les audits énergétiques.
Pas besoin de refaire le diagnostic. Selon le ministère de la Transition écologique, les DPE réalisés jusqu'au 31 décembre 2026 restent valables et pourront être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME à partir du 1er janvier 2027. Aucun logement ne verra son étiquette se dégrader.
Le coefficient était de 2,3 jusqu'à fin 2025, puis de 1,9 en 2026. Seule la consommation d'électricité est recalculée : un appartement chauffé au gaz, au fioul ou au bois est peu concerné. Pour un studio classé F avec des convecteurs électriques, en revanche, la mise à jour peut suffire à changer de classe. Rien ne le garantit, cela dépend du logement.
Que change l'échéance du 1er janvier 2028 pour un logement classé F ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué. La loi Climat et Résilience étend l'interdiction aux logements F le 1er janvier 2028, puis aux logements E le 1er janvier 2034. Elle vise la signature, le renouvellement et la reconduction des baux. Les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022.
Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, prévoit des dérogations, notamment pour un bailleur qui a signé un contrat de travaux. Il passe en séance publique à l'Assemblée nationale à partir du 17 novembre 2026. Tant qu'il n'est pas promulgué, la date de 2028 s'applique telle quelle. Le détail des dérogations et de leur calendrier est dans notre article sur le DPE F et l'interdiction de louer en 2028.
Pour un propriétaire d'appartement classé F, il reste donc trois options : mettre à jour son DPE en 2027 s'il est chauffé à l'électricité, engager des travaux, ou vendre.
Quels frais d'acquisition en 2027 : appartement ou SCPI ?
Acheter un appartement ancien coûte environ 7 à 8 % de frais de notaire. La part départementale des droits de mutation peut être portée à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, et la grande majorité des départements l'ont fait. Le neuf supporte des frais plus faibles.
Souscrire des parts de SCPI auprès de la société de gestion ne déclenche aucun droit de mutation. L'épargnant paie une commission de souscription fixée par chaque SCPI : nulle pour les SCPI sans frais d'entrée, jusqu'à près de 12 % TTC pour d'autres.
Le marché secondaire d'une SCPI à capital fixe fonctionne autrement. L'acheteur y paie des droits d'enregistrement de 5 % du prix d'échange, plus une commission de cession. Comparer les frais d'entrée n'a donc de sens qu'à mode d'achat identique.
Quelle fiscalité en 2027 pour la location nue, le meublé et la SCPI ?
Une SCPI investie en France et un appartement loué nu produisent les mêmes revenus fonciers, soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. Le meublé, non. Il relève des bénéfices industriels et commerciaux, soumis à 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, et depuis le 15 février 2025 les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
Le budget 2027 peut encore aggraver la note du meublé. L'article 7 du projet de loi de finances, déposé le 1er octobre 2026, plafonne l'amortissement en location meublée non professionnelle à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal. Les députés ont supprimé ce volet fin octobre. Mais l'Assemblée a rejeté le 4 novembre l'ensemble de la partie recettes du budget : le Sénat repart du texte initial du gouvernement, plafonnement compris. Rien n'est tranché avant la promulgation de la loi de finances.
Côté location nue, le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, permet d'amortir un logement acheté jusqu'au 31 décembre 2028, sous conditions. Entre une SCPI française et un appartement loué nu, la fiscalité ne fait pas la différence. Le seul régime qui bouge est le meublé. Nous revenons sur ce point dans notre analyse de la stabilité fiscale des SCPI.
Quel calendrier 2027-2028 pour une SCPI ?
Début 2027, l'ASPIM et l'IEIF publieront les statistiques de l'exercice 2026 : taux de distribution, performance globale annuelle, taux d'occupation. Les chiffres de 2025, publiés en février 2026, donnaient un taux de distribution moyen de 4,91 %. C'est une moyenne passée, qui ne garantit rien pour la suite.
Le vrai sujet de calendrier est ailleurs. Plusieurs SCPI à capital variable ont suspendu la variabilité de leur capital en 2026. L'une des premières l'a fait voter en assemblée générale extraordinaire le 7 janvier 2026, pour deux ans prorogeables : la question du rétablissement se posera donc début 2028. L'ordre du jour, publié au BALO, visait la « faculté de suspendre et de rétablir la variabilité du capital ».
Pendant une suspension, plus de retrait. L'associé qui veut sortir vend ses parts sur un marché secondaire, au prix qui ressort de la confrontation périodique des ordres. Les signaux à surveiller avant d'en arriver là sont détaillés dans notre article sur l'illiquidité des SCPI.
Quels changements de 2027-2028 avantagent ou pénalisent chaque investissement ?
| Changement | Appartement locatif | SCPI | Effet |
|---|---|---|---|
| Coefficient électricité du DPE à 1,7 (1er janvier 2027) | Étiquette potentiellement améliorée après mise à jour du DPE, si chauffage électrique | Effet indirect, selon la part de logements chauffés à l'électricité dans le patrimoine | Favorable ou neutre |
| Interdiction de louer les logements F (1er janvier 2028) | Risque individuel de ne plus pouvoir louer, travaux à la charge du propriétaire | Risque mutualisé, visible dans le taux d'occupation, les travaux et la distribution | Pénalise si le logement F n'est pas traité |
| Droits de mutation à 5 % (actes jusqu'au 31 mars 2028) | Frais d'acquisition plus élevés dans l'ancien | Aucun en souscription ; 5 % sur le marché secondaire d'une SCPI à capital fixe | Pénalise l'appartement ancien |
| Plafonnement de l'amortissement en meublé (budget 2027, non voté) | Concerne la location meublée seulement | Sans effet (revenus fonciers) | Neutre pour la SCPI |
| Statut du bailleur privé (achats jusqu'au 31 décembre 2028) | Amortissement possible en location nue, sous conditions | Sans objet | Avantage l'appartement éligible |
| Suspensions de la variabilité du capital (2026, deux ans au départ) | Sans objet | Sortie par le marché secondaire, au prix de la confrontation | Pénalise la liquidité des SCPI concernées |
Comment lire ces changements avant d'investir ?
Aucune de ces échéances ne désigne un gagnant, et aucune n'oblige à acheter en 2027 plutôt qu'en 2028. Elles déplacent ce qu'il faut vérifier.
Un appartement classé F se juge sur son DPE mis à jour ou sur un devis de travaux. Une SCPI se juge sur son taux d'occupation, ses parts en attente de retrait, la forme de son capital (variable, fixe ou suspendu) et la place des logements dans son patrimoine. Un achat qui compte sur l'amortissement Jeanbrun doit être signé avant le 31 décembre 2028.
Dans les deux cas, l'investissement comporte un risque de perte en capital, et la revente à la date choisie n'est pas garantie. Pour la comparaison de fond entre les deux placements, hors calendrier, voir SCPI ou immobilier en direct, puis les risques d'investir en SCPI et notre classement des SCPI. Pour en parler avec un consultant, contactez-nous.
FAQ
Faut-il refaire son DPE pour profiter du coefficient 1,7 ?
L'interdiction de louer les logements F en 2028 est-elle confirmée ?
Les droits de mutation à 5 % sont-ils définitifs ?
Le plafonnement de l'amortissement LMNP s'appliquera-t-il en 2027 ?
Une SCPI échappe-t-elle à l'interdiction de louer les logements F ?
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