En bref. Non. Aucune SCPI n'est à l'abri d'une crise, Paref Prima comprise.
Son patrimoine de commerces allemands à dominante alimentaire a bien traversé le Covid : le résultat par part a progressé de 2019 à 2021. Il n'a pas évité le choc de taux de 2022-2024, qui a fait reculer la valeur des immeubles. Et les acomptes du premier semestre 2026 sont inférieurs d'environ 18 % à ceux du premier semestre 2025.
Un commerce essentiel protège le loyer. Il ne protège ni la valeur des immeubles, ni le coût de la dette, ni la liquidité des parts.
Paref Prima est-elle à l'abri des crises ?
Non : elle en a traversé une avec succès, en a subi une autre et en affronte une troisième.
Le Covid (2020-2021) était un choc d'exploitation. En Allemagne, les commerces non essentiels ont fermé, les commerces alimentaires sont restés ouverts. La hausse des taux de 2022-2024 a été un choc de valorisation : la valeur de reconstitution par part est passée de 309,52 € fin 2021 à 259,43 € fin 2024. Depuis 2026, le choc énergétique lié à la guerre au Moyen-Orient, décrit par PAREF Gestion dans son bulletin du deuxième trimestre, a relancé l'inflation et conduit la BCE à relever ses taux en juin.
Chaque crise sollicite une partie différente du modèle d'une SCPI de commerces. D'abord le loyer, puis la valorisation, aujourd'hui le revenu distribué et la liquidité.
Trois crises, trois tests
Le tableau sépare ce que chaque épisode a mis à l'épreuve, d'après les bulletins et rapports annuels de la SCPI. Le même atout, le commerce essentiel, n'a pas la même utilité d'un test à l'autre.
| Crise | Nature du choc | Ce qui a tenu | Ce qui a bougé |
|---|---|---|---|
| Covid (2020-2021) | Exploitation : fermeture des commerces non essentiels | Résultat par part de 11,63 € à 12,55 € (2019 à 2021) ; dividende courant de 11,58 € à 11,94 € | Recouvrement des loyers autour de 90 % (89 % au plus bas, au 1er trimestre 2021) |
| Taux (2022-2024) | Valorisation et financement | Recouvrement des loyers supérieur à 97 % | Reconstitution de 309,52 € à 259,43 € (fin 2021 à fin 2024) |
| Énergie et inflation (2026) | Revenu distribué et liquidité | Valeur d'expertise +0,9 % sur douze mois ; recouvrement proche de 100 % | Acomptes bruts du 1er semestre -18 % sur un an ; 117 454 parts en attente de retrait |
Quelle SCPI a réellement traversé le Covid ?
Le patrimoine de Paref Prima existait avant son nom.
Paref Prima est née en 2024 de la fusion de Novapierre Allemagne et de Novapierre Allemagne 2, votée par les associés lors de l'assemblée générale extraordinaire du 10 juin 2024 (sur seconde convocation), avec effet rétroactif au 1er janvier 2024. Juridiquement, Novapierre Allemagne, constituée fin 2013 et gérée par PAREF Gestion, a absorbé Novapierre Allemagne 2 puis changé de nom. Son historique alimente le taux de rentabilité interne à 10 ans de 5,03 % publié au 31 décembre 2025.
Les deux fonds ne pesaient pas la même chose pendant le Covid. Novapierre Allemagne 2, lancée en 2019, vivait en 2020 sa première année pleine, avec une collecte brute d'environ 91 M€ à investir : son taux de distribution sur valeur de marché de 2020, 1,61 %, mesure un démarrage bien plus qu'une résistance. La tenue face au Covid est donc surtout celle de Novapierre Allemagne, qui détenait alors 62 immeubles.
« Manger et s'habiller » : seul le premier est protégé
Dans le vocabulaire de PAREF Gestion, le commerce essentiel regroupe l'alimentaire, le bricolage et les drugstores. Il représente 69,6 % du loyer facial de Paref Prima au 30 juin 2026.
L'habillement n'en fait pas partie. Lors du confinement allemand de mars 2020, les magasins d'habillement étaient classés « non essentiels » et fermés. Ce qui protégeait le fonds, c'était le poids de l'alimentaire dans les loyers, plus de 50 % selon le bulletin du premier trimestre 2020, et celui du bricolage, plus de 12 %.
La formule « manger et s'habiller » est donc inexacte pour ce portefeuille : manger est protégé, s'habiller ne l'est pas. Le parapluie couvre environ 70 % du loyer. Les 30 % restants, où figurent l'habillement et la restauration, restent exposés à la consommation discrétionnaire.
Covid : ce que disent le résultat par part et le dividende
D'après les rapports annuels, le résultat par part de Novapierre Allemagne est passé de 11,63 € en 2019 à 12,13 € en 2020, puis 12,55 € en 2021. Le dividende courant a suivi : 11,58 €, 11,73 € puis 11,94 €, soit un taux de distribution sur valeur de marché de 4,45 % en 2019 et 4,51 % en 2020, pour un prix de part de 260 €. Le report à nouveau, de 0,50 € par part fin 2020, a atteint 1,10 € fin 2021.
L'exploitation a pourtant fléchi. Le recouvrement des loyers était proche de 90 % au deuxième trimestre 2020, de 89 % au premier trimestre 2021 et de 94 % au deuxième trimestre 2021, avec un taux d'occupation financier resté supérieur à 96 % fin 2020. Environ un loyer sur dix n'a donc pas été encaissé au plus fort de la crise. Le dividende annuel, lui, n'a pas baissé.
Le Covid a été un test d'exploitation réussi. Pas un test de valorisation.
Le vrai stress test : le choc de taux de 2022-2024
La crise qui a le plus entamé Paref Prima n'est pas sanitaire.
De fin 2021 à fin 2024, la valeur de reconstitution par part a reculé de 309,52 € à 259,43 €, soit -16 %. Les loyers, eux, rentraient : PAREF Gestion indique un recouvrement supérieur à 97 % sur la période (97,6 % en 2023 comme en 2024). Ce qui a bougé, c'est la valeur des immeubles. Un locataire alimentaire protège le loyer, mais il ne fixe ni le taux de capitalisation retenu par les experts, ni le coût de la dette.
Le résultat par part a aussi reculé, de 13,09 € en 2022 à 11,42 € en 2024 puis 11,19 € en 2025 (-14,5 % entre 2022 et 2025). Mais les rapports annuels l'expliquent surtout par d'autres facteurs que les taux : en 2024, une forte hausse des charges d'entretien, portées à 11,2 M€ par le plan pluriannuel de travaux ; en 2025, une baisse des produits financiers. La comparaison avec les années antérieures à la fusion reste par ailleurs indicative, le périmètre ayant changé en 2024.
Quant au prix de souscription, passé de 280 € à 272 €, il a été ajusté lors de la fusion de juin 2024.
Ce que montre le bulletin du deuxième trimestre 2026
Les indicateurs d'exploitation tiennent. Le recouvrement des loyers est proche de 100 %. Le taux d'occupation financier (méthode ASPIM) s'établit à 93,9 %, contre 94,4 % fin 2025, et la durée résiduelle moyenne des baux (WALB) à 5,4 ans.
La valeur d'expertise du patrimoine atteint 963,2 M€ au 30 juin 2026, en hausse pour le quatrième semestre consécutif : +0,3 % sur six mois à périmètre constant, +0,9 % sur douze mois. Selon CBRE, cité par le bulletin, les retail parks à dominante alimentaire ont concentré 44 % des volumes investis en commerce en Allemagne au premier semestre 2026, dans un marché du commerce en retrait de 35 % sur un an.
Côté revenu, l'acompte net du trimestre est de 2,43 € par part, contre 3,54 € au deuxième trimestre 2025. L'exploitation résiste ; le revenu distribué recule.
La distribution 2026 recule : que dit l'arithmétique ?
Les acomptes bruts du premier semestre 2026 totalisent 5,31 € par part (2,70 € puis 2,61 €), contre 6,50 € au premier semestre 2025 (2,92 € puis 3,58 €). Environ -18 %.
Le taux de distribution 2025 était de 5,00 % (13,61 € bruts par part, soit 4,65 % net de fiscalité étrangère), dont 0,32 point de distribution exceptionnelle prélevée sur la réserve de plus-values (0,88 € par part). Hors plus-values, il ressortait à environ 4,7 %.
PAREF Gestion indique que ses prévisions annuelles 2026 restent en ligne avec les années précédentes et avec le TRI à 10 ans, sans chiffrer d'objectif dans le bulletin. À titre d'arithmétique, et non de prévision : retrouver les 13,61 € de 2025 supposerait environ 8,30 € bruts au second semestre, contre 7,11 € au second semestre 2025, montant qui comprenait déjà un prélèvement de 0,70 € sur la réserve de plus-values.
Report à nouveau : le coussin s'est réduit
Le report à nouveau (RAN), cette réserve de résultat non distribué qui sert à lisser les dividendes, est passé de 2,19 € par part fin 2022 à 0,13 € fin 2025, d'après les rapports annuels.
En 2025, le résultat courant (11,19 € par part) est resté inférieur à la distribution courante (11,76 €). L'écart, environ 0,57 €, a été prélevé sur le RAN, passé de 0,70 € à 0,13 €. À ce niveau, il représente environ quatre jours de distribution, contre environ deux mois en 2022-2023.
Un RAN quasi nul rend le dividende plus dépendant du résultat de chaque trimestre. Ce n'est pas un défaut en soi : un RAN élevé a aussi un coût fiscal pour les associés, imposés sur leur quote-part de résultat, distribuée ou non. Mais le coussin qui a absorbé l'année 2025 n'est plus là pour absorber un nouveau décalage en 2026.
Liquidité : le point de vigilance du bulletin
Au 30 juin 2026, 117 454 parts étaient en attente de retrait, soit environ 3,4 % des 3 432 976 parts. Elles étaient 92 649 au 31 mars 2026 et 82 555 fin 2025. Sur le trimestre, 5 783 parts ont été souscrites et autant retirées.
Le prix de retrait est de 244,80 € pour un prix de souscription de 272 €. La société de gestion ne garantit pas la revente des parts.
La note d'information prévoit une rétro-compensation : des retraits peuvent être compensés par des souscriptions des douze derniers mois non encore investies, dans la limite de 2 % par mois de la valeur de reconstitution. Un fonds de remboursement alimenté par des cessions d'actifs pourrait aussi être soumis à l'assemblée, à un prix compris entre la valeur de réalisation (212,34 €) et cette valeur diminuée de 10 %, soit environ 191 € à 212 €. Aucun fonds n'est annoncé dans le bulletin.
En cas de crise, la liquidité est le premier maillon testé.
Dette et prix de part : deux garde-fous à lire ensemble
La dette bancaire de 256,7 M€ représente 26,6 % de la valeur d'expertise du patrimoine (963,2 M€) au 30 juin 2026, sous le plafond de 40 % prévu par la note d'information. Le bulletin note que la hausse des taux directeurs de juin resserre légèrement les conditions de financement : le coût de la dette est à suivre.
Le prix de souscription de 272 € se situe 2,67 % au-dessus de la valeur de reconstitution (264,93 €), contre 2,77 % fin 2025. Paref Prima n'est donc pas proposée avec une décote sur son patrimoine. L'écart se réduit avec la hausse des expertises, ce qui éloigne le risque d'une baisse de prix ; la réglementation impose de toute façon que ce prix reste dans un tunnel de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution.
Que surveiller aux prochains bulletins ?
Cinq indicateurs permettront de vérifier si la résilience se confirme, dans les bulletins trimestriels de PAREF Gestion :
- l'acompte brut du troisième trimestre 2026, à comparer aux 3,20 € du troisième trimestre 2025 ;
- le report à nouveau par part, publié dans le rapport annuel, à comparer aux 0,13 € de fin 2025 ;
- le nombre de parts en attente de retrait, 117 454 au 30 juin 2026 ;
- le taux d'occupation financier (93,9 %) et la durée résiduelle moyenne des baux (5,4 ans) ;
- l'écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution (2,67 %), avec le taux d'endettement (26,6 %).
Une SCPI résiliente combine un revenu couvert par le résultat, une dette contenue, une liquidité qui fonctionne et un prix cohérent avec sa valeur. Le commerce essentiel n'est qu'un de ces critères.
Pour les caractéristiques complètes du fonds, consultez la fiche de la SCPI Paref Prima ; pour une vue d'ensemble de la gamme, notre point sur les SCPI PAREF au deuxième trimestre 2026. Et pour savoir si ce profil a sa place dans votre patrimoine, nos consultants vous répondent depuis la page contact.
FAQ
Paref Prima a-t-elle résisté au Covid ?
Pourquoi la distribution de Paref Prima baisse-t-elle en 2026 ?
Combien de parts de Paref Prima sont en attente de retrait ?
Risques à connaître avant d'investir
Paref Prima est un placement immobilier de long terme, pour lequel PAREF Gestion recommande une durée de détention de 10 ans. Le capital n'est pas garanti : il existe un risque de perte en capital, un risque de liquidité (le rachat des parts n'est pas garanti), un risque de marché immobilier, un risque lié à l'endettement, un risque fiscal lié à l'évolution de la fiscalité, notamment en Allemagne, et un risque de durabilité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent des loyers encaissés. Les risques et les frais sont détaillés dans le document d'informations clés et la note d'information de la SCPI.
Sources : PAREF Gestion, bulletins trimestriels d'information de Paref Prima (T1 2025 à T2 2026) et de Novapierre Allemagne (2020-2021) ; rapports annuels de Novapierre Allemagne (2019 à 2023) et de Paref Prima (2024 et 2025) ; note d'information au 1er janvier 2026. Calculs de la rédaction : variations en pourcentage, sommes des acomptes semestriels, montant nécessaire au second semestre 2026.
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