SCPI PAREF au T2 2026 : priorité aux arbitrages et à la gestion locative

Un trimestre sans la moindre acquisition sur cinq SCPI, c'est assez rare pour être noté. Les bulletins de PAREF Gestion arrêtés au 30 juin 2026 racontent tous la même histoire : on soigne l'existant plutôt que d'acheter. Renouvellements de baux chez PAREF Prima, cessions au-dessus des expertises chez PAREF Hexa et Novapierre Résidentiel, préparation d'une entrée au Portugal chez PAREF Evo. Les situations sont pourtant très différentes d'un fonds à l'autre, et deux d'entre eux demandent une attention particulière.

Les cinq SCPI PAREF au 30 juin 2026

Ensemble, ces cinq patrimoines pèsent plus de 1,72 milliard d'euros d'immobilier. Les taux de distribution passés ne sont pas garantis et ne préjugent pas des versements futurs.

PAREF Prima : la valeur d'expertise monte pour le quatrième semestre d'affilée

C'est le poids lourd de la gamme, et de loin. PAREF Prima affiche 933,8 millions d'euros de capitalisation pour 77 immeubles, essentiellement des commerces alimentaires en Allemagne. La valeur d'expertise du portefeuille atteint 963,2 millions d'euros, en hausse pour le quatrième semestre consécutif : à périmètre constant, elle progresse de 0,3 % sur six mois et de 0,9 % sur un an.

Le vrai travail du trimestre s'est fait sur les baux. Vingt prolongations et dix renouvellements, pour des durées fermes allant jusqu'à dix ans, ont permis d'acter 1,8 million d'euros de revenus locatifs annualisés. Sur un patrimoine de commerce, ce genre d'opération vaut mieux qu'une acquisition opportuniste : elle sécurise du loyer déjà en place.

Le taux d'occupation financier cède un peu de terrain, de 94,1 % à 93,9 %, après deux trimestres à 94,4 %. La distribution suit le même mouvement, à 2,43 euros nets par part contre 2,58 euros au premier trimestre. La société de gestion maintient toutefois ses prévisions annuelles au niveau des années précédentes.

Un mot sur le prix. La part se souscrit 272 euros, pour une valeur de reconstitution de 264,93 euros au 30 juin : le prix se situe donc 2,67 % au-dessus de l'estimation du patrimoine, et non en dessous comme sur beaucoup de SCPI aujourd'hui. La hausse des expertises a réduit cet écart, la société de gestion le souligne elle-même, mais il reste positif. Concrètement, on n'achète pas ici avec la décote que l'on trouve ailleurs.

Un point demande de la vigilance : 117 454 parts étaient en attente de retrait au 30 juin, soit environ 3,4 % du capital. Rapporté à la taille du fonds, ce n'est pas un blocage, mais c'est un compteur à suivre trimestre après trimestre.

À noter enfin, parce que la question revient souvent : PAREF Prima est née de la fusion des deux SCPI Novapierre Allemagne, absorbées en 2024. Si vous cherchiez des nouvelles de Novapierre Allemagne ou de Novapierre Allemagne 2, c'est ici qu'il faut regarder désormais.

PAREF Hexa : une cession lyonnaise à 5,8 % au-dessus de l'expertise

PAREF Hexa pèse 201,1 millions d'euros de capitalisation pour un patrimoine valorisé 230,1 millions, en repli de 0,68 % depuis fin 2025.

L'opération du trimestre est une vente. Un immeuble de bureaux lyonnais est parti à 3,47 millions d'euros, soit 5,8 % au-dessus de sa dernière expertise. Vendre un actif plus cher que sa valeur d'expertise dans le marché de bureaux actuel n'a rien d'anodin, et cela évite à la SCPI les travaux lourds qu'aurait exigés son repositionnement. Arbitrer plutôt que subir, c'est exactement ce qu'on attend d'une société de gestion sur cette classe d'actifs.

L'occupation se redresse, de 84,9 % à 86,6 %. La vacance pure représente encore 13,4 % du potentiel locatif, ce qui reste le principal chantier du fonds. Le dividende est maintenu à 3 euros par part, après un taux de distribution de 6 % au titre de 2025 sur un prix de part de 172 euros, un niveau qui n'est pas garanti pour la suite.

Deux chiffres à garder en tête : 29 304 parts en attente de retrait, soit environ 2,5 % du capital, la proportion la plus faible de la gamme ; et un endettement à 29,6 % de la valeur du patrimoine, le plus élevé des cinq fonds.

Novapierre 1 : la vacance progresse encore

C'est le point de vigilance principal de la gamme. Novapierre 1 détient 110 actifs de commerce en France, valorisés 194 millions d'euros, en baisse de 1,23 % à périmètre constant depuis décembre 2025.

Le taux d'occupation financier s'érode sans discontinuer : 86,4 % au troisième trimestre 2025, 85,3 % au premier trimestre 2026, puis 84,6 % au 30 juin. Le fonds compte désormais 70 lots vacants, soit 17 479 m² à relouer.

La société de gestion a engagé la réponse : trois promesses de vente ont été signées pour 2,97 millions d'euros, sur des actifs jugés non stratégiques, afin de réduire les coûts de portage. La distribution reste stable à 4,44 euros par part.

En face, la liquidité est le sujet. Avec 35 149 parts en attente de retrait, on approche 9 % du capital, très au-dessus du reste de la gamme. Le prix de souscription de 442 euros dépasse par ailleurs la valeur de reconstitution de 428,87 euros d'environ 3,1 %, c'est-à-dire que l'on achète la part un peu au-dessus de l'estimation du patrimoine qu'elle représente. C'est l'inverse de la décote que l'on trouve sur beaucoup de SCPI aujourd'hui.

Novapierre Résidentiel : ne pas la lire comme une SCPI de rendement

Voilà le fonds qu'il faut comprendre avant de le juger. Novapierre Résidentiel, l'ancienne Pierre 48 créée en 1996, n'est pas une SCPI de rendement mais une SCPI de plus-value. Son moteur n'est pas le loyer, c'est la revente d'appartements parisiens acquis décotés. Elle est d'ailleurs fermée à la souscription.

Le trimestre illustre bien le modèle. Onze appartements et quatre parkings ont été vendus pour près de 5,5 millions d'euros, dégageant environ 4 millions d'euros de plus-value comptable, à des prix supérieurs de 4,6 % aux dernières expertises. Le patrimoine, 135 immeubles principalement à Paris et en proche banlieue, reste stable à 297,4 millions d'euros.

L'occupation remonte de 88,1 % à 89,8 %. Attention toutefois à ne pas confondre les mesures : seuls 73,3 % du patrimoine sont effectivement occupés, 15,4 % correspondant à des locaux vacants en travaux ou en cours de chiffrage. Sur un fonds qui vit de la revente, un logement vide n'est pas forcément un problème, c'est souvent un lot en préparation de vente.

Le sujet, ici, c'est la sortie. Le fonds étant fermé, les parts s'échangent sur le marché secondaire par confrontation des ordres. Le dernier prix d'exécution ressort à 711 euros, soit environ 43 % en dessous de la valeur de réalisation de 1 248,84 euros. Au 30 juin, 1 330 parts restaient non exécutées, soit moins de 1 % du capital. Un investisseur qui souhaiterait sortir aujourd'hui le ferait donc très loin de la valeur estimée de son actif : c'est le risque de liquidité dans sa forme la plus concrète.

PAREF Evo : cap sur le Portugal

La benjamine de la gamme, et la plus lointaine géographiquement. PAREF Evo détient cinq immeubles à Varsovie et Cracovie, pour 40,7 millions d'euros. Particularité appréciable : aucun endettement bancaire.

L'occupation reste sous pression à 87,7 %, contre 91,5 % un an plus tôt. Deux signatures sont venues améliorer les choses au cours du trimestre, toutes deux sur l'ensemble Browar Lubicz à Cracovie : le renouvellement anticipé, pour sept ans, du bail d'un acteur majeur des VTC, et l'arrivée d'un nouveau locataire du secteur informatique sur 532 m².

La société de gestion prépare par ailleurs une acquisition au Portugal, qui élargirait l'exposition du fonds au-delà de la Pologne. Pour une SCPI de cette taille, la diversification géographique est un vrai sujet de solidité.

Le dividende net recule légèrement à 1,94 euro par part, et 7 207 parts sont en attente de retrait, soit près de 3,7 % du capital.

L'analyse de La Centrale des SCPI

Le deuxième trimestre 2026 est un trimestre de gestion, pas de croissance. Aucune des cinq SCPI n'a finalisé d'acquisition, et ce n'est pas nécessairement un mauvais signe : dans un marché où le coût de la dette est remonté après la hausse des taux de la BCE en juin, sécuriser des baux et vendre au-dessus de l'expertise crée plus de valeur qu'acheter vite.

Ce que nous retenons de positif : la valeur d'expertise de PAREF Prima qui progresse pour le quatrième semestre consécutif, les 1,8 million d'euros de loyers annualisés sécurisés par les renouvellements, et deux cessions réalisées au-dessus des dernières expertises, à Lyon comme à Paris.

Ce que nous suivrons : la vacance de Novapierre 1, qui s'érode depuis un an sans avoir encore trouvé son point bas, celle de PAREF Hexa qui se redresse mais reste élevée, et le poids des demandes de retrait, particulièrement sur Novapierre 1 où il approche 9 % du capital.

Pour comparer ces fonds à ceux des autres sociétés de gestion, notre comparateur permet de filtrer par rendement, zone géographique et typologie d'actifs. PAREF Prima, PAREF Hexa et PAREF Evo ouvrent droit à une offre de cashback de 3 % chez nous. Et si vous détenez déjà l'une de ces SCPI et vous interrogez sur la marche à suivre, nos consultants répondent depuis la page contact.

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