Remake Live : l'interview de Nicolas Kert (Remake Asset Management)

Au deuxième trimestre 2026, Remake Live a bouclé six acquisitions dans quatre pays pour 80,8 millions d'euros. Son patrimoine pèse désormais plus d'un milliard d'euros, avec le Royaume-Uni pour premier pays et les bureaux pour premier secteur.

Concentration du portefeuille, choix des acquisitions, taux d'occupation, endettement, notation ESG : nous avons posé cinq questions à Nicolas Kert, Président et cofondateur de Remake Asset Management.

Ses réponses sont reproduites telles quelles. Elles éclairent la méthode d'investissement du fonds, que le bulletin trimestriel ne détaille pas.

Remake Live au 30 juin 2026

Le détail du trimestre (acquisitions, dividende, liquidité) figure dans notre article sur les résultats de Remake Live au T2 2026. Ces chiffres décrivent le passé et ne préjugent pas des résultats futurs. Comme toute SCPI, Remake Live comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité : les revenus ne sont pas garantis, et la revente des parts dépend de l'existence d'une contrepartie.

Royaume-Uni et bureaux : quel risque de concentration ?

Au 30 juin 2026, le Royaume-Uni représente 31,08 % du patrimoine (devant la France à 21,69 %) et les bureaux 38,97 % des actifs, soit les deux plus fortes concentrations du portefeuille, loin devant la santé/éducation (18,16 %) et la logistique (17,92 %).

Lionel Benhamou — Comment pilotez-vous ce risque de concentration géographique et sectorielle, notamment sur le segment bureaux où la reprise reste hétérogène entre actifs prime et secondaires en Europe ?

Nicolas Kert — Remake Live est un fonds en croissance, donc nos pondérations reflètent moins une allocation cible que le rythme des opportunités, le tout encadré par une limite de 50 % par pays et par secteur. Aujourd'hui deux convictions ressortent. Le bureau est boudé pour de mauvaises raisons, or les besoins ne disparaissent pas pour les immeubles bien situés et bien conçus, tandis que l'offre neuve, elle, s'est effondrée. Le Royaume-Uni, de son côté, est le marché le plus profond d'Europe et c'est celui qui a corrigé le premier, de sorte qu'il paie encore des rendements que le continent ne propose plus. Nous préférons arriver quand le marché a purgé plutôt que suivre le consensus, car le consensus se paie toujours au prix fort.

Repères. Après le Royaume-Uni et la France, le patrimoine se répartit entre les Pays-Bas, l'Espagne, la Pologne, l'Irlande, l'Allemagne, l'Italie et le Portugal. Nous avons détaillé le débat sur le marché des bureaux dans notre article correction cyclique ou structurelle.

Comment Remake Live choisit-elle ses acquisitions ?

Le trimestre a été marqué par 6 acquisitions dans 4 pays (Pays-Bas, Pologne, Espagne, Royaume-Uni) pour 80,8 M€, avec un rendement acte en main moyen de 7,82 %, allant d'une plateforme logistique dans le bassin horticole néerlandais à des bureaux au cœur de la City de Londres.

Lionel Benhamou — Comment ces arbitrages géographiques et sectoriels s'articulent-ils avec votre stratégie de diversification, et qu'est-ce qui a guidé le dosage précis entre logistique, bureaux et commerce à ce stade du cycle immobilier européen ?

Nicolas Kert — Nous ne partons pas d'une grille d'allocation à respecter scrupuleusement, car le dosage tient compte de la maturité du cycle immobilier dans chaque pays et donc des opportunités à y saisir, le tout dans une limite de 50 % par pays et par secteur. Nous excluons en revanche les segments que nous estimons surachetés, comme la logistique standardisée de grande taille ou les actifs dont le prix obéit à des logiques non économiques, car nous cherchons des emplacements rares et non des prix prime. C'est ce qui explique le trimestre : en logistique nous n'achetons que du spécifique, à l'image de la connexion directe à Royal FloraHolland ou d'une messagerie neuve en Pologne, tandis qu'au Royaume-Uni le bureau et le commerce se paient encore à des niveaux de prix plus compétitifs selon nous que de nombreux pays d'Europe.

Repères. Les six acquisitions du trimestre : une plateforme logistique à Naaldwijk (Pays-Bas, 23 M€), un site industriel à Saragosse (3,6 M€), des bureaux à Manchester (13,6 M€), une plateforme logistique à Zabrze (Pologne, 18,7 M€), des bureaux dans la City de Londres (12,4 M€) et un commerce à Nottingham (8,7 M€). Le rendement acte en main de 7,82 % est un rendement immobilier constaté à l'achat : il ne correspond pas au taux de distribution versé aux associés.

Comment expliquer un taux d'occupation proche de 99 % ?

Le TOF ressort à 98,93 % et le taux d'occupation physique à 98,85 %, pour une durée ferme moyenne des baux (WALB) de 9,10 ans sur 105 locataires et 145 baux, soit des niveaux sensiblement supérieurs à la moyenne du marché.

Lionel Benhamou — Comment expliquez-vous ce niveau d'occupation, alors que la reprise immobilière européenne reste contrastée selon les pays (croissance du PIB très hétérogène entre l'Espagne, la Pologne et la France par exemple) ?

Nicolas Kert — Ce niveau n'est pas tant un exploit commercial que la conséquence de notre discipline d'investissement. Nous préférons acquérir des actifs déjà loués, avec une durée ferme longue (la durée résiduelle des baux au 30/06/2026 est 9,1 ans pour Remake Live), et nous écartons les immeubles dont l'équilibre dépend d'une relocation à venir, qui plus est si l'usage de l'immeuble est spécifique et la valeur de foncier faible. Pour être clair, nous refusons de tomber sous la tyrannie du rendement locatif maximum en échange d'un risque locatif même à moyen terme. La diversification sectorielle joue également, puisque 105 locataires se partagent 145 baux et qu'aucun secteur ne dépasse 50% du patrimoine, si bien qu'une défaillance isolée ne déplace pas l'indicateur. La croissance du PIB pèse sur la demande locative marginale, or elle ne remet pas en cause un bail ferme en cours, et le taux d'encaissement de 99 % (30 juin 2026, source : société de gestion) en est le meilleur juge de paix.

Repères. La durée ferme moyenne des baux mesure le temps pendant lequel les locataires sont engagés à payer leur loyer sans pouvoir donner congé. Nous expliquons comment la lire dans notre article sur le WALB des SCPI. Un taux d'occupation élevé à une date donnée ne garantit pas les loyers futurs.

Quelle marge de manœuvre sur l'endettement ?

Le taux d'endettement atteint 27,15 % (dont 26,78 % bancaire), pour un plafond statutaire fixé à 40 %. Sept immeubles supplémentaires sont déjà sous promesse ou en exclusivité pour 74,5 M€.

Lionel Benhamou — Quelle marge de manœuvre vous gardez-vous sur le levier pour financer ce pipeline, et comment la remontée des taux directeurs de la BCE en juin 2026 influence-t-elle votre pilotage financier pour les prochains trimestres ?

Nicolas Kert — La dette n'est pas pour nous un outil de rendement, mais un accélérateur de développement, car elle nous permet de saisir des opportunités au rythme du marché plutôt qu'au rythme de la collecte. Nous la maintenons volontairement sous les 30 %, à 27,15 % aujourd'hui, très en deçà du plafond statutaire de 40 %, de sorte que le pipeline de 74,5 M€ se finance sans tension. Cette dette est très majoritairement levée à taux fixe, ou couverte. Elle n'a d'intérêt que si son coût marginal reste nettement inférieur au rendement acte en main des actifs financés, ce qui reste largement le cas à 7,82 % (taux de rendement immobilier moyen constaté au 30/06/2026, non représentatif de la performance long terme du fonds). Levée en devise locale, elle joue accessoirement un second rôle, puisqu'elle réduit l'exposition au change sur nos actifs hors zone euro. La BCE ayant relevé ses taux en juin puis en septembre, nous préférons tactiquement ralentir le levier plutôt que le pousser, et laisser l'écart de rendement absorber la hausse.

Repères. Après la hausse du 10 septembre 2026, le taux de dépôt de la BCE s'établit à 2,50 %. Le recours à l'endettement amplifie les variations de valeur du patrimoine, à la hausse comme à la baisse. Nous avons consacré un article à l'effet du refinancement sur le dividende des SCPI.

Comment progresse la note ESG de Remake Live ?

La note ESG du portefeuille, évaluée une fois par an, atteignait 48,12/100 au 31 décembre 2025, contre 38,75/100 en début de cycle, avec une cible de 57,05/100. La poche sociale mobilise 44,7 M€ (4,99 % de la collecte engagée), répartis sur 15 immeubles et 255 logements à loyers modérés.

Lionel Benhamou — Concrètement, comment cette progression de la note ESG se traduit-elle sur le patrimoine, et où en est la montée en puissance de la poche sociale au regard de votre objectif ?

Nicolas Kert — L'évaluation ESG est annuelle et se fait actif par actif au quatrième trimestre, donc la dernière photographie disponible est celle du 31 décembre 2025, qui situe le portefeuille à 48,12 contre 38,75 en début de cycle. La vraie performance tient au fait que cette progression s'obtient pendant que le patrimoine grossit vite, puisque chaque immeuble acquis entre avec une note de départ basse avant d'être travaillé. Concrètement, cela se traduit par un plan de travaux à cinq ans établi dès l'acquisition avec le property manager, une clause ESG dans la totalité de nos contrats de property management et de prestataires immeuble, et des comités verts couvrant près des deux tiers de nos locataires à cette même date. Sur la poche sociale, 44,7 M€ sont engagés au 30 juin 2026 dans 15 immeubles et 255 logements à loyers modérés.

Repères. La notation ESG citée est celle du rapport extra-financier 2025 de Remake Live. La prochaine évaluation, actif par actif, interviendra au quatrième trimestre 2026.

Ce qu'il faut retenir

• Concentration. Les pondérations suivent le rythme des opportunités, dans une limite de 50 % par pays et par secteur. Le bureau bien situé et le Royaume-Uni sont deux convictions assumées.
• Acquisitions. Pas de grille d'allocation figée, mais des exclusions : la logistique standardisée de grande taille et les actifs jugés surachetés.
• Occupation. Le niveau proche de 99 % tient, selon Nicolas Kert, à l'achat d'actifs déjà loués avec des baux fermes longs, sur 105 locataires et 145 baux.
• Endettement. Maintenu sous 30 %, majoritairement à taux fixe ou couvert. Après les hausses de la BCE, la société de gestion préfère ralentir le levier.
• ESG. Note de 48,12 au 31 décembre 2025, contre 38,75 en début de cycle, et 44,7 M€ engagés dans 255 logements à loyers modérés.

FAQ

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Sources : notation ESG au 31/12/2025, rapport extra-financier 2025 de Remake Live ; données patrimoniales au 30/06/2026, société de gestion. La note d'information et le DIC PRIIPS sont disponibles sur le site de Remake.