SCPI à 7 % ou SCPI à 5 % : laquelle rapporte réellement le plus sur 10 ans ?

Une SCPI qui distribue 7 % vous verse plus de revenus qu'une SCPI à 5 %. Elle ne vous garantit pas pour autant un patrimoine plus élevé au bout de dix ans. Pour comparer leur rentabilité réelle, il faut intégrer les dividendes cumulés, les frais de souscription, l'évolution du prix des parts, la fiscalité et la valeur de revente.

Le taux de distribution est un indicateur utile, mais il ne mesure pas à lui seul la performance d'un investissement immobilier. Les règles de l'ASPIM, que suivent les sociétés de gestion, prévoient d'ailleurs qu'il ne soit jamais communiqué seul : il doit toujours être accompagné de la performance globale annuelle (PGA) de la même période.

Simulation : 100 000 € investis pendant 10 ans

Prenons deux SCPI fictives :

• SCPI A : taux de distribution annuel de 7 %, sans frais de souscription.
• SCPI B : taux de distribution annuel de 5 %, avec un écart initial de 10 % entre prix de souscription et valeur de retrait.

Hypothèses communes : 100 000 € investis, taux de distribution constants, prix des parts inchangés, dividendes intégralement encaissés, sans réinvestissement ni fiscalité. Les distributions sont supposées commencer immédiatement, pour isoler les autres paramètres.

Ces hypothèses sont purement pédagogiques. Taux de distribution et prix des parts peuvent évoluer dans un sens comme dans l'autre, et la revente des parts n'est pas garantie.

Combien rapporte chaque SCPI au bout de dix ans ?

Le patrimoine total final additionne la valeur de retrait théorique et les dividendes encaissés, avant fiscalité, et il n'est pas garanti. Le TRI (taux de rendement interne) est calculé selon la convention de l'ASPIM, avec le prix d'entrée frais compris, des dividendes réputés versés le 31 décembre de chaque année et la valeur de retrait en sortie.

Dans ce premier scénario, la SCPI à 7 % génère 30 000 € de gain supplémentaire. Rien d'étonnant : elle distribue davantage, sans frais d'entrée. Mais toute la comparaison repose sur une hypothèse décisive, que rien ne garantit sur dix ans : aucune des deux SCPI ne voit son prix de part baisser.

Que se passe-t-il si la SCPI à 7 % perd de la valeur ?

Imaginons maintenant que la valeur de retrait de la SCPI A baisse de 30 % au terme des dix ans, tandis que celle de la SCPI B reste à 90 000 €.

Les deux placements aboutissent au même gain, malgré deux points d'écart de distribution chaque année. Au-delà de 30 % de baisse, la SCPI A passerait sous la SCPI B en gain total, toutes choses égales par ailleurs ; en TRI, le seuil se situe vers 34 %.

Le scénario n'a rien d'un cas d'école. Entre 2022 et 2025, plusieurs SCPI ont vu leur prix de part reculer de plus de 30 %, comme le montre notre bilan des baisses de prix de part. Voilà pourquoi le taux de distribution ne s'analyse jamais indépendamment de l'évolution du capital.

Le taux de distribution est-il identique au rendement global ?

Non. Le taux de distribution rapporte le dividende brut versé au titre d'une année au prix de souscription de la part au 1er janvier, pour une SCPI à capital variable. Il ne dit rien de l'évolution du prix des parts.

La performance globale annuelle y ajoute la variation du prix de souscription sur l'année. Sur dix ans, l'indicateur de référence est le taux de rendement interne : il prend en compte les dates et les montants de tous les flux financiers, de l'investissement initial à la valeur de sortie, en passant par chaque dividende.

Deux SCPI qui dégagent le même gain total peuvent donc afficher des TRI différents si leurs flux ne tombent pas aux mêmes moments. C'est le cas dans le scénario précédent : même gain de 40 000 €, mais un TRI d'environ 4,6 % pour la SCPI A contre 4,2 % pour la SCPI B. La SCPI A vous rend plus d'argent plus tôt, sous forme de dividendes que vous pouvez placer ailleurs. La SCPI B vous le rend surtout à la fin, au moment de la revente.

Pourquoi les frais peuvent-ils changer le résultat ?

Une SCPI sans frais de souscription et une SCPI à frais ne se comparent pas sur leur seul taux de distribution.

Les frais d'entrée prennent le plus souvent la forme d'un écart entre le prix de souscription et la valeur de retrait. Ils réduisent le montant récupérable à la sortie, surtout si celle-ci intervient tôt : nous avons calculé combien de temps il faut pour récupérer ses frais de souscription, selon leur niveau et le rendement. Dans notre exemple, les 10 % d'écart de la SCPI B lui coûtent environ 0,8 point de TRI par an sur dix ans : elle distribue 5 %, mais rapporte 4,2 % à prix de part stable.

Attention : une SCPI sans frais d'entrée peut appliquer d'autres frais, des frais de gestion plus élevés par exemple, ou une commission en cas de sortie anticipée. Il faut donc comparer l'ensemble des frais prévus dans la documentation de chaque SCPI, que les sociétés de gestion membres de l'ASPIM s'engagent à présenter ensemble dès qu'un support commercial mentionne des frais.

La fiscalité peut-elle modifier le classement ?

Oui, parfois nettement.

Les revenus des SCPI françaises détenues en direct par un particulier résident fiscal français relèvent en général des revenus fonciers : impôt sur le revenu au taux marginal, plus les prélèvements sociaux. Les revenus d'immeubles situés à l'étranger suivent d'autres règles, fixées par les conventions fiscales, et échappent en principe aux prélèvements sociaux français.

Une SCPI à 5 % investie hors de France peut donc offrir un rendement net d'impôt différent de celui d'une SCPI à 7 % majoritairement française, et l'écart se resserre d'autant plus que votre tranche d'imposition est élevée. Le taux de distribution publié ne le montre pas : il est calculé avant les impôts payés par la SCPI pour le compte de l'associé, en France comme à l'étranger.

La comparaison dépend de votre résidence fiscale, de votre tranche marginale d'imposition et de la composition géographique des revenus. Ces mécanismes sont souvent mal lus, dans un sens comme dans l'autre : nous les détaillons dans notre article sur les angles morts fiscaux d'une simulation SCPI.

Quels risques faut-il vérifier avant de choisir ?

Un taux de distribution de 7 % n'est pas nécessairement le signe d'un risque excessif, pas plus qu'un taux de 5 % ne garantit davantage de sécurité.

L'analyse porte notamment sur le taux d'occupation financier, l'endettement, la diversification du patrimoine, la qualité des locataires, la valeur de reconstitution, les réserves et les éventuelles parts en attente de retrait. Nous passons en revue 25 critères avant d'investir.

Vérifiez aussi d'où vient la distribution : des loyers récurrents, ou en partie d'éléments exceptionnels comme une plus-value distribuée ou un prélèvement sur les réserves. Les documents les plus complets de la société de gestion doivent indiquer la part de ces revenus non récurrents. Sur une SCPI de moins de deux ans, un taux élevé peut aussi tenir à la phase de lancement : un taux de distribution élevé au démarrage ne prouve rien.

Enfin, les parts de SCPI sont peu liquides. Leur revente peut prendre du temps et se faire à un prix inférieur à celui espéré : c'est le risque de liquidité, qui s'ajoute au risque de perte en capital.

Vous hésitez entre deux SCPI aux rendements différents ? Prenez rendez-vous avec un consultant La Centrale des SCPI : 30 minutes, gratuit et sans engagement.

Conclusion : faut-il choisir une SCPI à 7 % ou à 5 % ?

À prix de part stable et à fiscalité identique, une SCPI à 7 % génère davantage de revenus qu'une SCPI à 5 %. Sur dix ans pourtant, l'évolution du capital, les frais et la fiscalité peuvent réduire l'écart, voire l'inverser.

La bonne comparaison n'oppose donc pas deux taux de distribution. Elle simule les flux réellement perçus et la valeur de sortie selon plusieurs scénarios, puis les résume en un TRI.

Le chiffre à retenir n'est pas le rendement annuel affiché, c'est le rendement global de l'investissement sur toute sa durée de détention.

FAQ