SCPI de commerces et émeutes : les loyers sont-ils quand même versés ?

Le loyer d'un commerce visé par des émeutes reste en principe dû. Le bail continue tant que le local existe, et c'est l'assurance de l'immeuble qui finance la remise en état.

Pour une SCPI de commerces, le revenu locatif tient donc à plusieurs choses à la fois : l'obligation de payer du locataire, l'assurance souscrite par la société de gestion, et la santé financière du commerçant. Que l'une cède, et le loyer peut baisser ou s'interrompre. Les revenus d'une SCPI ne sont jamais garantis.

Une SCPI de commerces est-elle fragilisée par les émeutes ?

Pas par principe. L'exposition existe, mais elle est inégale. Le risque est matériel, localisé et ponctuel : vitrines brisées, pillages, incendies. Il frappe les actifs situés dans les rues touchées, pas un patrimoine réparti sur des dizaines de communes.

Pour les assureurs, en revanche, l'enjeu est lourd. L'exposé des motifs d'un amendement sénatorial au projet de loi de finances pour 2026 rappelait que, parmi les dix mouvements d'émeutes les plus coûteux pour l'assurance dans le monde depuis 2018, trois ont eu lieu en France : la Nouvelle-Calédonie en 2024 (un milliard d'euros), l'été 2023 (700 millions) et les Gilets jaunes en 2018 (256 millions).

Côté SCPI, l'exposition se mesure à quelques variables concrètes. Quelle part des commerces se trouve en centre-ville ou en galerie dans les agglomérations touchées ? Les locataires sont-ils des enseignes nationales ou de petits commerçants sans enseigne ? Et que prévoit le contrat d'assurance de l'immeuble ? Pour le contexte général du marché, notre analyse sur la résistance des SCPI de commerces face à la vacance donne les chiffres de fond.

Le locataire doit-il continuer à payer son loyer après un pillage ?

En principe, oui, tant que le local existe.

Le précédent le plus net date des fermetures liées au Covid-19. Dans un arrêt du 30 juin 2022 (3e chambre civile, n° 21-20.190, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que l'interdiction de recevoir du public ne pouvait pas être assimilée à la perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du Code civil. Elle a aussi refusé au locataire le droit d'invoquer la force majeure pour suspendre ses loyers.

Un pillage n'est pas une fermeture administrative. Il laisse des dégâts matériels, dont la prise en charge dépend du bail et de l'assurance, et chaque dossier s'apprécie selon l'état des locaux. Le principe de départ ne change pas pour autant : un commerçant pillé reste redevable de son loyer tant que les murs sont debout et utilisables, même s'il ne peut plus vendre pendant quelques jours.

Dans quels cas le loyer d'une SCPI de commerces s'interrompt-il vraiment ?

Quatre situations peuvent réduire ou couper un loyer après des émeutes :

• Destruction totale du local. Le bail est résilié de plein droit (article 1722 du Code civil) et le loyer s'arrête. C'est le cas le plus rare, et le plus lourd.
• Destruction partielle. Le locataire peut demander, selon les circonstances, une diminution du loyer ou la résiliation du bail.
• Locataire en difficulté. Un petit commerçant pillé qui n'a pas souscrit de garantie pertes d'exploitation (moins répandue que la garantie des dommages) peut cesser de payer, voire déposer le bilan.
• Travaux plus longs que l'indemnisation. Si la remise en état dépasse la durée pendant laquelle l'assurance de l'immeuble compense les loyers perdus, le manque à gagner retombe sur la SCPI.

Dans plusieurs de ces cas, la question devient vite celle de la relocation. Elle se lit ensuite dans le taux d'occupation financier, dont le niveau varie fortement d'une SCPI à l'autre (voir les SCPI au meilleur TOF en 2026).

Que couvre l'assurance de l'immeuble : dégâts et loyers perdus ?

Une SCPI assure ses immeubles par des contrats multirisques souscrits par la société de gestion ; l'associé, lui, n'a rien à souscrire pour l'immeuble (sur ce point, voir qui assure quoi entre la SCPI et le porteur de parts). Deux garanties comptent ici. Les dommages matériels, pour la remise en état. La perte de loyers, pour le revenu manquant pendant les travaux.

Sur les émeutes, la loi part d'une règle défavorable. L'article L. 121-8 du Code des assurances prévoit que l'assureur ne répond pas, sauf convention contraire, des dommages causés par des émeutes ou des mouvements populaires. En pratique, les contrats de dommages aux biens professionnels réintègrent le plus souvent cette garantie par une clause expresse. C'est cette clause qui fait foi.

Pour les loyers, une SCPI qui détaille publiquement sa couverture indique, dans son bulletin du 4e trimestre 2025, que les pertes de loyers sont indemnisées après un sinistre garanti, « généralement dans la limite d'un an », et que les risques d'émeutes peuvent faire l'objet de couvertures dédiées. C'est un exemple, pas une norme. Franchises, plafonds et durée d'indemnisation varient d'un contrat à l'autre.

Que change la garantie « émeutes » obligatoire de la loi de finances 2026 ?

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 171) a créé une garantie obligatoire contre les émeutes, aux articles L. 12-11-1 et suivants du Code des assurances. Elle vise les contrats couvrant l'incendie ou d'autres dommages aux biens situés en France. Un fonds de mutualisation, administré par la Caisse centrale de réassurance (CCR), bénéficie de la garantie de l'État. Autre point utile pour un bailleur de commerces : lorsque l'assuré est couvert en pertes d'exploitation, cette garantie s'étend aux émeutes, dans les conditions de son contrat.

Le dispositif n'est pas encore applicable. Il entrera en vigueur à une date fixée par décret, au plus tard douze mois après la décision de la Commission européenne sur sa conformité aux règles des aides d'État. Début octobre 2026, aucun décret d'application n'avait été publié.

Le texte définit l'émeute de façon précise : une action collective dirigée contre l'autorité publique, exprimant une protestation ou visant à obtenir la satisfaction de revendications d'ordre politique ou social, occasionnant des violences et causant un préjudice économique important. Des dégradations commises sans protestation ni revendication pourraient donc ne pas entrer dans ce cadre. Pour un propriétaire de murs commerciaux, la qualification de l'événement conditionnera la prise en charge.

Qui décide d'un geste sur le loyer d'un commerçant sinistré ?

Dans une SCPI, c'est la société de gestion qui négocie avec le locataire. Pas l'associé. Elle doit agir « d'une manière honnête, loyale et professionnelle, servant au mieux les intérêts des investisseurs » (article L. 533-22-2-1 du Code monétaire et financier).

Un précédent éclaire cet arbitrage. Le 17 avril 2020, le président de l'AMF a répondu aux présidents de l'AFG et de l'ASPIM au sujet des loyers de petites entités fermées par mesure administrative. Un abandon de loyers non soigneusement justifié, écrivait-il, serait perçu comme contraire à l'intérêt des associés et probablement contesté, notamment par le conseil de surveillance. Il jugeait en revanche compatible avec cet intérêt un abandon limité à trois mois et aux seuls loyers, pour les locataires de moins de dix salariés : ces commerçants risquaient de ne plus pouvoir payer du tout, et des locaux vides réduiraient la valeur des patrimoines.

Cette position visait un autre événement, et elle ne s'applique pas telle quelle aux émeutes. Elle montre néanmoins le calcul en jeu : renoncer à quelques mois de loyer coûte parfois moins cher qu'un local vacant.

Pourquoi le précédent Covid-19 ne se transpose-t-il pas aux émeutes ?

Les deux chocs n'ont pas la même forme. Au premier trimestre 2020, une SCPI de commerces indiquait dans son bulletin que les commerces frappés de fermeture représentaient plus de 77 % de son loyer total. Un choc simultané, sur la majorité des baux.

Les émeutes produisent l'inverse : une série de sinistres matériels isolés, concentrés sur quelques nuits et quelques rues, que l'assurance de l'immeuble est faite pour absorber. Le premier bilan donné le 1er juillet 2023 par le ministre de l'Économie évoquait une dizaine de centres commerciaux attaqués, plus de 200 enseignes de la grande distribution, 250 débits de tabac et 250 agences bancaires. Des décomptes ultérieurs ont été plus élevés.

Le risque ne disparaît pas pour autant. Il se concentre sur quelques actifs précis au lieu de peser sur le taux d'encaissement global. Ce que la crise sanitaire a réellement prouvé pour une SCPI de commerces fait l'objet d'une analyse dédiée sur Paref Prima.

Où lire l'impact d'un sinistre dans le bulletin trimestriel d'une SCPI ?

Trois indicateurs du bulletin trimestriel d'information suffisent à repérer un choc locatif.

Le taux d'occupation financier (TOF) compare les loyers facturés à ceux qui seraient facturés si tout était loué. Une baisse isolée peut traduire des locaux rendus inexploitables par un sinistre.

Le taux de recouvrement des loyers rapporte les loyers encaissés aux loyers dus. Lui seul isole les impayés : un loyer facturé mais non payé reste compté dans le TOF.

Les loyers quittancés du trimestre, enfin, se comparent d'un trimestre à l'autre.

Le rapport annuel va plus loin, avec le détail des sinistres, des franchises accordées et des provisions pour créances douteuses. Une information manque ? Interrogez la société de gestion, directement ou par l'intermédiaire d'un conseiller en investissements financiers. Pour replacer ces indicateurs dans l'ensemble du risque locatif, voir les chiffres des impayés et de la vacance en 2026.

Faut-il éviter les SCPI de commerces à cause des émeutes ?

Le risque d'émeutes ne suffit pas, à lui seul, à écarter une SCPI de commerces. Il justifie en revanche quelques vérifications avant de souscrire.

D'abord la localisation fine des commerces. Centres-villes de grandes agglomérations, galeries, retail parks et pieds d'immeuble ne sont pas exposés de la même façon. Ensuite la nature des locataires : une enseigne nationale assurée et solvable ne réagit pas comme un petit commerçant sans garantie pertes d'exploitation. Puis le contrat d'assurance de l'immeuble, avec la garantie émeutes, la perte de loyers, sa durée d'indemnisation et les franchises. Ces éléments figurent dans la note d'information, les bulletins et le rapport annuel.

Gardez aussi en tête les règles communes à toute SCPI. Les revenus ne sont pas garantis, il existe un risque de perte en capital, la revente des parts dépend de la demande (risque de liquidité) et la durée de placement recommandée se compte en années. Pour comparer des SCPI sur ces critères, vous pouvez échanger avec un consultant.

Sources

• Code civil, article 1722
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 juin 2022, n° 21-20.190
• Code des assurances, article L. 121-8 et articles L. 12-11-1 et suivants
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 171
• Sénat, amendement n° II-2336 au projet de loi de finances pour 2026, exposé des motifs (12 décembre 2025)
• Code monétaire et financier, article L. 533-22-2-1
• AMF, courrier du président de l'AMF à l'AFG et à l'ASPIM, 17 avril 2020
• Bulletins trimestriels d'information de SCPI (4e trimestre 2025 ; 1er trimestre 2020)