Données arrêtées au 30 juin 2026, sauf mention contraire.
Ministères, polices, caisses de sécurité sociale, entreprises publiques : certaines SCPI comptent ces occupants parmi leurs locataires. Un tel locataire paie en général ses loyers, et il reste souvent longtemps. Pour les revenus d'une SCPI, c'est un vrai point d'appui.
Deux exemples très différents l'illustrent en 2026. CORUM Origin loue un immeuble entier à la Police nationale néerlandaise. Primopierre compte le ministère de l'Intérieur, la CNAV, RTE et la SNCF parmi ses dix premiers locataires.
Le second exemple montre aussi la limite de l'argument. Un locataire public rassure, mais il ne suffit pas à rendre une SCPI solide.
CORUM Origin : un immeuble loué à la Police nationale néerlandaise
Le 19 décembre 2022, la SCPI CORUM Origin, gérée par CORUM Asset Management, a acheté un immeuble de bureaux à Rotterdam pour 43 millions d'euros. Rendement immobilier à l'acquisition : 7,4 %.
Le bâtiment fait 16 392 m². Un seul occupant : la Police nationale néerlandaise, qui dépend du ministère néerlandais de la Justice et de la Sécurité. C'est l'un des trois sites multiservices de la police aux Pays-Bas, et environ 1 000 personnes y travaillent.
Le bail est double-net : le locataire prend à sa charge une partie des dépenses d'entretien de l'immeuble.
Attention à ne pas lire ces 7,4 % comme un rendement pour l'associé. C'est le rapport entre le loyer et le prix payé pour cet immeuble le jour de l'achat, pas le taux de distribution de la SCPI.
Un locataire public au sein d'un patrimoine très dispersé
L'immeuble de Rotterdam n'est qu'une ligne parmi beaucoup d'autres. D'après les données publiées par la société de gestion :
| Indicateur | CORUM Origin |
|---|---|
| Nombre d'immeubles | 170 |
| Nombre de locataires | 434 |
| Pays d'investissement | 13 |
| Taux d'occupation financier (30/06/2026) | 95,77 % |
| Durée moyenne d'engagement des locataires | 6 ans |
Avec 434 locataires répartis dans 13 pays, le départ d'un seul occupant pèse peu sur l'ensemble. C'est cette dispersion, bien plus que la qualité de tel ou tel locataire, qui amortit les chocs. Elle n'efface pas les risques. Vacance, baisse des loyers, perte en capital : ils restent ceux de tout placement immobilier.
Primopierre : cinq organismes publics parmi les dix premiers locataires
La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM France, est plus concentrée sur le secteur public. Dans son bulletin du deuxième trimestre 2026, cinq des dix premiers locataires sont des administrations, des organismes publics ou des entreprises sous contrôle public :
| Locataire | Part des loyers annuels | Catégorie |
|---|---|---|
| RTE | 7,2 % | Entreprise à contrôle public indirect |
| SNCF | 4,0 % | Groupe public |
| Ministère de l'Intérieur | 3,8 % | Administration de l'État |
| CNAV | 3,1 % | Organisme de sécurité sociale |
| Région Île-de-France | 2,6 % | Collectivité territoriale |
| Total | 20,7 % | Périmètre public élargi |
Le ministère, la CNAV et la Région pèsent ensemble 9,5 % des loyers. RTE et la SNCF ajoutent 11,2 %. RTE est d'ailleurs le premier locataire de la SCPI : sa maison mère est détenue par EDF, la Caisse des Dépôts et CNP Assurances.
Ces 20,7 % ne couvrent que les cinq noms du top 10. La part réelle du secteur public dans les loyers de Primopierre peut être plus élevée.
Un point à connaître avant d'aller plus loin : Primopierre n'est plus ouverte à la souscription. L'assemblée générale extraordinaire du 7 janvier 2026 a suspendu la variabilité du capital ; les parts ne s'échangent plus que sur le marché secondaire, par confrontation mensuelle des ordres. Et son taux d'occupation financier s'établissait à 81,7 % au 30 juin 2026. Des locataires publics de premier plan n'ont donc pas empêché une vacance importante sur le reste du patrimoine.
Pourquoi les SCPI recherchent-elles des locataires publics ?
D'abord pour la solvabilité. Un ministère ou une caisse de sécurité sociale fonctionne sur des ressources budgétaires : le risque d'impayé est sans commune mesure avec celui d'une PME. Ensuite pour la durée. Un service administratif installé dans un immeuble, avec ses agents et parfois des aménagements spécifiques, déménage rarement sur un coup de tête.
Les deux réunis donnent de la visibilité sur les loyers futurs. C'est ce qu'une SCPI cherche à offrir à ses associés.
Une nuance tout de même. Une administration financée par le budget de l'État et une entreprise publique comme la SNCF ou RTE ne présentent pas le même profil : la seconde a ses propres comptes, ses propres arbitrages immobiliers. Les ranger dans la même case « public » simplifie un peu vite.
Combien de temps le locataire est-il engagé ?
Un locataire solide qui part à la fin de son bail laisse un immeuble vide, aussi solide soit-il. D'où l'importance de la durée ferme, la période pendant laquelle il ne peut pas donner congé.
Chez Primopierre, RTE a renouvelé au premier trimestre 2026 son bail sur l'immeuble Window, à Paris-La Défense, pour une durée ferme de onze ans. Chez CORUM Origin, la durée moyenne d'engagement des locataires atteint six ans à l'échelle du portefeuille.
Les deux chiffres ne se comparent pas : le premier concerne un bail, le second une moyenne sur 434 locataires. Ils disent pourtant la même chose. Sans durée d'engagement, la qualité du locataire ne protège pas longtemps. Pour aller plus loin, voyez notre article sur la durée ferme des baux (WALB).
Quels risques un locataire public laisse-t-il subsister ?
Louer à l'État ne garantit pas des revenus permanents. Quatre risques restent à examiner :
- La concentration. Si un seul organisme pèse lourd dans les loyers, son départ se voit immédiatement dans la distribution. Nous détaillons ce risque dans notre analyse des SCPI mono-locataires.
- La relocation. Un commissariat, un centre de traitement ou des locaux d'archives ont souvent des aménagements très particuliers. Les adapter à un nouvel occupant peut coûter cher et prendre du temps.
- Les réorganisations. Une administration regroupe ses services, réduit ses surfaces, quitte un immeuble à l'échéance. Ces décisions ne dépendent pas de sa solvabilité.
- Le reste du patrimoine. Le cas de Primopierre le rappelle : de grands locataires publics n'empêchent pas la vacance ailleurs dans le portefeuille.
L'emplacement de l'immeuble et sa capacité à être reloué comptent donc autant que le nom inscrit sur le bail.
Une SCPI avec des locataires publics est-elle plus sûre ?
Pas en soi. Un locataire public améliore la qualité d'une partie des loyers, mais il ne dit rien de l'état du reste du patrimoine, de l'endettement ou de la liquidité des parts. Et il ne change rien à l'horizon de placement : une SCPI se conserve en général huit à dix ans.
Pour comparer deux SCPI, regardez plutôt :
- la diversification géographique et par type d'actifs, et le nombre de locataires ;
- la part des loyers portée par les principaux occupants ;
- la durée ferme résiduelle des baux et le taux d'occupation financier ;
- la qualité et la liquidité des immeubles, ainsi que la possibilité de souscrire ou de revendre ses parts.
CORUM Origin montre l'intérêt de mêler des locataires de toutes catégories dans un patrimoine européen très dispersé. Primopierre rappelle qu'une belle liste de locataires publics ne dispense pas de lire tout le bulletin.
Le statut du locataire reste un critère utile. Mais ce sont la diversification, la durée des baux et la capacité à relouer qui font tenir les revenus dans le temps. Pour situer une SCPI sur ces critères, consultez notre classement des SCPI, ou parlez-en avec un consultant : l'échange est gratuit.
FAQ
Quelles SCPI louent des immeubles à l'État ou à des organismes publics ?
Un locataire public garantit-il les loyers d'une SCPI ?
Quels indicateurs regarder en plus du type de locataire ?
Le rendement à l'acquisition d'un immeuble est-il le rendement de la SCPI ?
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