SCPI LOG IN : les résultats du 2ᵉ trimestre 2026

LOG IN a passé un cap au deuxième trimestre 2026. La SCPI gérée par Theoreim affiche 247,7 millions d'euros de capitalisation au 30 juin, 17,5 millions collectés sur trois mois et un patrimoine intégralement loué. Elle a surtout signé la plus grosse acquisition de son histoire : un entrepôt de logistique urbaine à Grenade, dans le sud de l'Espagne, pour plus de 21 millions d'euros. Voici ce que disent les chiffres du trimestre, et ce qu'ils ne disent pas.

LOG IN en bref au 30 juin 2026

Lancée en octobre 2022, LOG IN investit dans l'immobilier industriel, la logistique et les sciences de la vie en Europe. Trois ans et demi d'existence, une capitalisation qui approche les 250 millions : le fonds est encore jeune, et il grandit vite.

Une collecte de 17,5 millions d'euros sur le trimestre

Entre avril et juin, 68 643 nouvelles parts ont été souscrites, soit environ 17,5 millions d'euros. Dans le même temps, 41 765 parts ont été rachetées.

Ce second chiffre mérite qu'on s'y arrête, parce qu'il est inhabituellement élevé rapporté à la collecte. Il ne traduit pas une fuite des associés particuliers : Theoreim accompagne la sortie progressive de l'un des investisseurs institutionnels historiques du fonds. Point important, aucune part ne restait en attente de retrait au 30 juin 2026. Les demandes ont toutes été servies.

La collecte nette porte donc la capitalisation de 240,8 millions d'euros fin mars à 247,7 millions trois mois plus tard. Côté associés, LOG IN en compte désormais 6 315, contre 5 731 au trimestre précédent, soit 584 nouveaux investisseurs en trois mois.

Une acquisition de plus de 21 millions d'euros à Grenade

C'est l'événement du trimestre. LOG IN a acquis un entrepôt de logistique du dernier kilomètre situé à Grenade, en Andalousie, pour plus de 21 millions d'euros hors droits et hors frais. Jamais le fonds n'avait investi autant sur une seule opération.

L'actif développe plus de 10 000 m². Il est entièrement loué à un acteur mondial du commerce en ligne et de la logistique, dans le cadre d'un bail triple net dont la durée résiduelle ferme atteint 8,4 ans. Détail qui compte pour apprécier la solidité de l'emplacement : ce bâtiment est le seul centre de distribution du dernier kilomètre exploité par ce locataire dans toute la région de Grenade.

L'immeuble dispose d'une certification environnementale BREEAM « Very Good » et d'un diagnostic de performance énergétique classé A. Sur un marché où les actifs logistiques mal notés commencent à décoter, ce n'est pas un détail cosmétique.

Un patrimoine européen loué à 100 %

Au 30 juin 2026, LOG IN détient 21 actifs loués à 23 locataires. Le taux d'occupation financier et le taux d'occupation physique atteignent tous les deux 100 %.

La durée moyenne ferme des baux ressort à 9,1 ans, et leur durée résiduelle jusqu'à l'échéance à 10,7 ans. Des engagements locatifs de cette longueur offrent une visibilité rare sur les revenus à venir. Ils ne les garantissent pas pour autant : un locataire peut faire défaut, et un bail long ne vaut que ce que vaut la signature en face.

Le patrimoine se répartit entre six pays :

• Espagne : 32 % de la valeur vénale
• Italie : 26 %
• Royaume-Uni : 20 %
• Allemagne : 11 %
• Pologne : 8 %
• Irlande : 3 %

Aucune exposition immobilière directe à la France au 30 juin 2026. C'est un choix assumé, que partagent plusieurs SCPI européennes récentes, et qui emporte des conséquences fiscales bien précises pour l'associé français.

Quels secteurs composent le patrimoine ?

Les locaux d'activité et les sites de production dominent largement, avec 65 % de la valeur du patrimoine. Les actifs purement logistiques pèsent 30 %. L'immobilier lié aux sciences de la vie complète l'ensemble à hauteur de 5 %.

Cette répartition mérite d'être connue de ceux qui voient LOG IN comme un pur pari sur la logistique, voire sur les data centers. Le fonds cite bien ces derniers parmi ses cibles d'investissement, mais son patrimoine au 30 juin 2026 reste construit sur des locaux d'activité et des entrepôts classiques. Nous avons détaillé cet écart entre stratégie affichée et actifs réellement détenus dans notre analyse de l'exposition des SCPI aux data centers.

Le positionnement vise plusieurs mouvements de fond de l'économie européenne : réindustrialisation, relocalisation d'une partie des productions, essor du commerce en ligne, sécurisation des chaînes d'approvisionnement.

Une distribution de 3,72 € bruts par part au T2

LOG IN a distribué 3,72 euros bruts de fiscalité étrangère par part au titre du deuxième trimestre 2026, soit 2,97 euros nets.

Depuis le 1ᵉʳ janvier, la distribution cumulée atteint 7,51 euros bruts par part et 6,03 euros nets de fiscalité étrangère.

Theoreim maintient son objectif de taux de distribution brut entre 6 % et 6,5 % pour 2026. Cet objectif n'est pas garanti : il dépend des loyers effectivement encaissés, des charges supportées et du rythme auquel la collecte est investie. En 2025, la SCPI avait servi un taux de distribution brut de 6,21 % et une performance globale annuelle de 8,21 %. Ce qui a été réalisé hier ne dit rien de ce qui le sera demain.

Pour comprendre ce que recouvrent exactement ces deux indicateurs, et pourquoi ils divergent parfois beaucoup, notre article sur la performance globale annuelle détaille le calcul.

Un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution

Le prix de souscription reste fixé à 255 euros. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s'établit à 268,05 euros, contre 266,72 euros fin 2025.

Le prix de souscription se situe donc environ 4,9 % en dessous de la valeur de reconstitution. Cet écart est un indicateur utile pour apprécier si le patrimoine est valorisé de façon prudente au regard du prix payé par le souscripteur. Il ne constitue en aucun cas la promesse d'une revalorisation future du prix de la part : la société de gestion n'est pas tenue de faire converger l'un vers l'autre, et une baisse des expertises peut refermer l'écart dans l'autre sens.

Deux autres valeurs complètent la lecture. La valeur de réalisation ressort à 226,19 euros par part, la valeur de retrait à 229,50 euros, soit le prix de souscription diminué de la commission de souscription.

La souscription initiale démarre à quatre parts, soit 1 020 euros. Le délai de jouissance court à partir du premier jour du sixième mois suivant la souscription : concrètement, les premiers revenus se font attendre une demi-année.

Que retenir des résultats de LOG IN au T2 2026 ?

Le trimestre confirme la trajectoire. La collecte reste soutenue, la capitalisation frôle les 250 millions d'euros, et l'intégralité du patrimoine est louée. L'opération de Grenade renforce la position du fonds sur la logistique urbaine européenne, avec un actif certifié et un bail long.

Restent les points de vigilance, qui valent pour ce fonds comme pour n'importe quelle SCPI. Le capital n'est pas garanti. Les revenus ne le sont pas davantage. La liquidité des parts dépend de l'équilibre entre souscriptions et retraits, et ce trimestre montre justement qu'un institutionnel qui sort pèse lourd sur les rachats d'un fonds encore jeune. La durée de détention recommandée est de dix ans, et l'indicateur synthétique de risque est classé 3 sur 7.

Si vous voulez savoir où LOG IN se situe face aux autres SCPI européennes et thématiques du marché, nos consultants réalisent cette comparaison avec vous. Vous pouvez en parler à un consultant, consulter la fiche complète de la SCPI LOG IN ou notre guide pour choisir vos SCPI. L'accompagnement est gratuit pour vous, notre rémunération étant assurée par les sociétés de gestion.

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