La SCPI Novaxia NEO, gérée par Novaxia Investissement, affiche 427,9 millions d'euros de capitalisation au 30 septembre 2026, pour un patrimoine de 37 immeubles valorisé 520 millions d'euros. Le trimestre est marqué par la vente d'un immeuble à La Haye, avec une plus-value brute de 22 %. La société de gestion maintient un taux de distribution prévisionnel de 5 % pour 2026, non garanti.
En face, deux chiffres pèsent : un taux d'occupation financier de 88,3 % et 170 415 parts en attente de retrait.
Quels sont les chiffres clés de Novaxia NEO au troisième trimestre 2026 ?
Le bulletin trimestriel de Novaxia Investissement donne les indicateurs suivants.
| Indicateur | Au 30 septembre 2026 |
|---|---|
| Capitalisation | 427,9 M€ |
| Associés | 8 968 |
| Immeubles | 37 |
| Locataires | 117 |
| Valeur du patrimoine | 520 M€ |
| Taux d'occupation financier | 88,3 % |
| Taux d'occupation physique | 85,6 % |
| Durée ferme résiduelle des baux (WALB) | 3,24 ans |
| Endettement net de trésorerie (LTV) | 33,2 % |
| Prix de souscription | 187 € |
| Parts en attente de retrait | 170 415 |
Un patrimoine de taille significative, donc. Mais aussi des sujets de gestion locative et de liquidité, qui occupent l'essentiel de ce bulletin.
La Haye : une cession avec 22 % de plus-value
C'est l'actualité du trimestre. Le 31 juillet 2026, Novaxia NEO a vendu l'immeuble de la Neuhuyskade, à La Haye, aux Pays-Bas : 2 886 m² loués à une école Montessori.
Acheté 4,5 millions d'euros en décembre 2022, il a été cédé 5,5 millions. La plus-value brute avoisine 1 million d'euros, soit 22 % du prix d'acquisition, et elle a été distribuée aux associés.
L'opération illustre la ligne d'arbitrage engagée par Novaxia Investissement l'an dernier : vendre quand le marché permet de dégager de la valeur. La société de gestion précise que toute nouvelle cession restera conditionnée à des conditions de marché favorables.
Une plus-value n'est pas un loyer. Elle peut soutenir la distribution d'une année, sans se reproduire forcément l'année suivante. C'est la clé de lecture du rendement 2026.
Quel taux de distribution Novaxia NEO prévoit-elle pour 2026 ?
Novaxia Investissement annonce un taux de distribution prévisionnel de 5 % pour 2026, non garanti. Ce taux intègre les plus-values des cessions déjà réalisées et de celles qui restent à conclure avant la fin de l'année.
Au troisième trimestre, la SCPI a distribué 1,88 € brut par part :
| Composition du dividende T3 2026 | Montant par part |
|---|---|
| Dividende net lié aux loyers | 1,26 € |
| Plus-value issue des cessions | 0,33 € |
| Impôts étrangers prélevés à la source | 0,29 € |
| Dividende brut total | 1,88 € |
L'associé a donc reçu 1,59 € par part, net de fiscalité étrangère. Sur ce montant, un peu plus d'un cinquième vient de la plus-value de La Haye et non des loyers encaissés sur le trimestre. Versement mensuel. La SCPI n'applique pas de délai de jouissance.
En 2025, Novaxia NEO a affiché un taux de distribution de 5,50 %, identique à sa performance globale annuelle puisque le prix de part n'a pas bougé. Son taux de rendement interne sur cinq ans, du 30 septembre 2021 au 30 septembre 2026, ressort à 5,96 %, calculé sans la commission de retrait. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et l'investissement comporte un risque de perte en capital.
Un patrimoine composé à 95 % de bureaux
Novaxia NEO détient 37 actifs pour 224 152 m². La répartition est très tranchée : 95 % de bureaux, 4 % d'hôtels, 1 % de locaux d'activité.
Une telle spécialisation expose la SCPI à tout ce qui bouscule aujourd'hui le bureau : le télétravail, les exigences énergétiques, une demande qui se concentre sur les surfaces récentes et bien desservies. Rien de propre à Novaxia NEO, mais elle y est exposée à plein. Nous avons détaillé ces ressorts dans notre analyse de la vacance structurelle des SCPI de bureaux.
Avec une durée ferme résiduelle moyenne de 3,24 ans, les échéances de baux arrivent vite. Il faut les anticiper pour éviter les départs et les périodes de vacance.
Un taux d'occupation financier de 88,3 %
Au 30 septembre 2026, le TOF de Novaxia NEO s'établit à 88,3 % et le taux d'occupation physique à 85,6 %. Dans le détail du TOF, 11,7 % correspondent à des surfaces vacantes ou à relouer, et 2,7 % à des surfaces occupées sous franchise de loyer.
La vacance reste le premier point à suivre pour les revenus des prochains trimestres.
Plusieurs accords ont néanmoins été signés, avec des prises d'effet différées. À Saint-Genis-Laval, près de Lyon, le locataire a prolongé son bail pour une durée ferme totale de neuf ans ; il représente 3,5 % des loyers du fonds. À Rotterdam, un bail de cinq ans a été conclu avec une enseigne pour un commerce en pied d'immeuble, avec prise d'effet prévue au quatrième trimestre 2026.
Liquidité : 170 415 parts en attente de retrait
C'est aujourd'hui l'enjeu principal. Au 30 septembre 2026, 170 415 parts attendent d'être retirées, soit 7,45 % du nombre total de parts.
Sur le trimestre, souscriptions et retraits ont chacun représenté environ 240 000 €. Collecte nette : zéro. Les nouvelles souscriptions ne suffisent donc pas à absorber les demandes de sortie, et l'associé qui veut récupérer son capital doit s'attendre à un délai qui peut être long.
Novaxia Investissement indique suivre la situation de près, et compte sur ses arbitrages et sa gestion locative pour soutenir la liquidité dans la durée. Ni l'un ni l'autre ne garantit de pouvoir sortir rapidement. Notre article sur la revente de parts de SCPI détaille les options possibles dans ce cas. C'est aussi pour cela qu'une SCPI s'envisage sur un horizon long, d'au moins dix ans.
Côté dette, le levier net de trésorerie atteint 33,2 % de la valeur du patrimoine, pour une durée moyenne d'endettement de 1,1 an. Le bulletin signale un refinancement de 35 millions d'euros auprès de deux partenaires bancaires.
Le prix de la part Novaxia NEO est-il au-dessus de sa valeur ?
Le prix de souscription est de 187 €. La valeur de reconstitution ressort à 171,25 € par part au 30 septembre 2026, et la valeur de réalisation à 145,51 €. Ces deux valeurs restent soumises à l'approbation du commissaire aux comptes.
Le prix se situe environ 9,2 % au-dessus de la valeur de reconstitution, calcul fait sur cette dernière : (187 − 171,25) ÷ 171,25. L'écart reste sous le seuil de 10 % au-delà duquel la société de gestion doit le justifier et le notifier à l'AMF.
Une surcote n'annonce pas automatiquement une baisse du prix de part. Mais elle invite à surveiller les prochaines expertises. Pour la méthode, voir notre article sur la valeur de reconstitution et la décote.
Novaxia NEO ne prélève pas de droits d'entrée. En contrepartie, une commission de retrait de 6 % TTC s'applique aux parts détenues depuis moins de cinq ans.
ISR : l'objectif de progression atteint
Labellisée ISR depuis 2020 et classée article 9 au sens du règlement SFDR, Novaxia NEO annonce au troisième trimestre 2026 une note ESG de 54,2/100, contre 34/100 fin 2023. L'objectif de 20 points en trois ans fixé dans le cadre du label est atteint. Le renouvellement pour un troisième cycle est prévu en novembre 2026.
Côté énergie, la consommation moyenne du patrimoine ressort à 124 kWh d'énergie finale par m² et par an en 2025, en baisse de 11 % depuis 2022. L'intensité carbone tombe à 17,3 kg CO₂e/m²/an, soit 20 % de moins qu'en 2022, et à 12,6 kg en tenant compte des garanties d'origine éolienne souscrites pour des immeubles néerlandais. Selon le bulletin, 31 actifs sur 37 se situaient sous leur trajectoire 1,5 °C en 2025.
Le label ne garantit pas la performance financière du fonds.
Quelles perspectives pour Novaxia NEO fin 2026 ?
Le trimestre est contrasté. D'un côté, une vente bénéficiaire, des baux renouvelés et une trajectoire environnementale tenue. De l'autre, la vacance, un endettement de 33,2 %, un prix de part au-dessus de sa valeur de reconstitution et des retraits qui s'accumulent.
Notre lecture : pour Novaxia NEO, la priorité sera de stabiliser les loyers, de poursuivre les cessions à bon prix et de résorber la file de retraits. L'objectif de 5 % pour 2026 se lira à l'aune de sa composition : la part qui vient des loyers dit plus sur la suite que celle qui vient des plus-values.
Pour l'exercice précédent, consultez la performance 2025 de Novaxia NEO ou la fiche complète de la SCPI Novaxia NEO. Pour savoir si elle a sa place dans votre patrimoine, vous pouvez en parler à un consultant. L'accompagnement est gratuit pour vous : notre rémunération est assurée par les sociétés de gestion.
FAQ
Quel est le taux de distribution prévu par Novaxia NEO pour 2026 ?
Combien Novaxia NEO a-t-elle distribué au troisième trimestre 2026 ?
Combien de parts Novaxia NEO sont en attente de retrait ?
Quel est le prix de la part Novaxia NEO ?
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