SCPI Sofidynamic : les résultats du 2ᵉ trimestre 2026

Cinq immeubles achetés en trois mois, 47,4 millions d'euros engagés, et une capitalisation qui passe de 212 à 248 millions. Sofidynamic continue d'avancer vite. La SCPI lancée par Sofidy en janvier 2024 a publié ses chiffres arrêtés au 30 juin 2026, dans un marché où la remontée des taux directeurs de la Banque centrale européenne a plutôt freiné les volumes d'investissement. Voici ce que dit le bulletin du trimestre.

Sofidynamic au 30 juin 2026

Les données ci-dessus sont celles publiées par la société de gestion au titre du deuxième trimestre 2026. Elles ne préjugent pas des résultats des trimestres suivants.

Cinq acquisitions en trois mois, dont deux aux Pays-Bas

C'est le fait marquant du trimestre. Sofidynamic a bouclé cinq opérations pour 47,4 millions d'euros frais inclus, à un rendement immédiat moyen de 9,5 % selon la société de gestion. Sur l'ensemble du premier semestre, le bulletin du fonds fait état de 87 millions d'euros investis à travers onze acquisitions, et de 37 millions d'opérations supplémentaires déjà sécurisées.

Le détail est révélateur de la stratégie. Deux ensembles commerciaux ont été acquis aux Pays-Bas, un marché où la SCPI était déjà présente. En France, elle a mis la main sur un immeuble de bureaux de nouvelle génération baptisé Magnetik, situé aux portes de Paris et occupé par plusieurs sièges sociaux. Deux actifs commerciaux à Barentin, en Seine-Maritime, et à Boulazac, en Dordogne, complètent la série.

Une précision s'impose sur ce fameux 9,5 %. Un rendement immédiat, ou acte en main, mesure le loyer annuel rapporté au prix total payé pour l'immeuble au jour de l'achat. Ce n'est pas le taux de distribution versé aux associés : entre les deux se glissent les frais de gestion, la vacance, les travaux, la fiscalité et le poids des actifs déjà en portefeuille. Acheter à 9,5 % ne veut pas dire distribuer 9,5 %.

Ce qui rend ces achats possibles, c'est la trésorerie. La société de gestion annonce disposer d'environ 54 millions d'euros mobilisables, après une collecte de près de 32 millions sur le seul deuxième trimestre. Dans un marché où beaucoup de fonds doivent d'abord vendre pour acheter, disposer de liquidités au creux du cycle change la donne.

Un patrimoine réévalué de 3,8 %, et un prix de part qui suit

Les expertises de mi-année ont fait ressortir une hausse de 3,8 % de la valeur du patrimoine à périmètre constant. C'est cette réévaluation qui a conduit Sofidy à porter le prix de souscription de 315 à 320 € au 1ᵉʳ juin 2026, soit 1,6 % de plus. Nous avions détaillé l'opération à l'époque dans notre article sur la revalorisation du prix de part de Sofidynamic.

Même après cette hausse, le prix de souscription reste inférieur à la valeur de reconstitution, que la société de gestion situe à 336,75 €. L'écart représente environ 5 %. Autrement dit, celui qui entre aujourd'hui achète ses parts un peu moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine à l'identique, frais compris.

Attention à la lecture de cet écart : ce n'est ni une plus-value acquise, ni la promesse d'une prochaine hausse. Une société de gestion fixe librement le prix de part dans les limites réglementaires, et une baisse des expertises peut refermer l'écart sans qu'aucun prix ne bouge. Le prix d'une part de SCPI peut monter comme descendre.

Occupation, loyers, distribution : la mécanique du trimestre

Le taux d'occupation financier s'établit à 97,7 %, en légère progression sur le trimestre précédent, sans événement locatif notable. Les loyers encaissés atteignent 4,1 millions d'euros. Le patrimoine réunit désormais 37 immeubles pour 681 unités locatives, réparties entre commerces et bureaux, en France comme ailleurs en Europe. Le fonds est labellisé ISR et intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa sélection d'actifs.

L'acompte versé au titre du deuxième trimestre s'élève à 5,52 € par part. Pour l'année, Sofidy maintient une prévision comprise entre 23,20 € et 25,60 € par part, soit entre 7,25 % et 8,00 % rapportés au prix de 320 €. Cette fourchette reste une hypothèse de gestion, révisable, et ne constitue pas une promesse de rendement.

Une règle de lecture, utile bien au-delà de cette SCPI : ne multipliez jamais un acompte trimestriel par quatre pour deviner le rendement annuel. Ici, 5,52 × 4 donnerait 22,08 €, soit moins que le bas de la fourchette annoncée. Les acomptes ne sont pas égaux d'un trimestre à l'autre, parce que les loyers rentrent de façon irrégulière et que les immeubles achetés en cours d'année ne produisent pas de revenus dès le premier jour.

Deux ans d'historique : ce que ça permet de dire, et ce que ça interdit

En 2025, Sofidynamic a affiché un taux de distribution de 9,04 % et une performance globale de 14,04 %. Le premier chiffre rapporte les dividendes bruts versés sur l'année au prix de souscription au 1ᵉʳ janvier 2025. Le second y ajoute l'évolution de la valeur de la part sur la même période, ce qui en fait la mesure la plus complète de ce qu'a rapporté un investissement sur l'exercice.

Ces deux niveaux sont élevés, et il faut savoir d'où ils viennent. Le fonds a été lancé en janvier 2024 : il a acheté l'essentiel de son patrimoine au creux du cycle, à des prix bas et à des rendements élevés, sans porter d'immeubles acquis avant la remontée des taux. C'est un avantage réel de la jeunesse, et c'est aussi ce qui la rend non reproductible. Un patrimoine de 248 millions d'euros reste par ailleurs moins diversifié qu'un patrimoine de plusieurs milliards, et deux exercices donnent peu de recul sur la capacité d'un fonds à traverser un cycle complet.

Pour situer Sofidynamic dans l'ensemble de la gamme, avec Immorente, Efimmo 1, Sofidy Europe Invest, Sofipierre et Sofiboutique, notre analyse du premier semestre 2026 des SCPI Sofidy donne la vue d'ensemble, fonds par fonds.

Vous pouvez consulter la fiche de la SCPI Sofidynamic, comparer son profil à celui des autres fonds du marché avec notre comparateur et notre classement des SCPI, ou faire le point sur votre situation avec un consultant depuis la page contact. L'accompagnement est gratuit pour vous, notre rémunération étant assurée par les sociétés de gestion.

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