Faut-il lire les statuts d'une SCPI avant de souscrire ?

Oui, mais pas en entier. Les statuts sont le contrat de société de la SCPI : ils fixent les règles de retrait, de vote, de cession et de gouvernance qui s'imposent à chaque associé.

Ils sont plus courts qu'on ne le croit. Les deux jeux de statuts examinés pour ce texte font 28 et 34 pages, et six articles suffisent pour l'essentiel. Une précaution change pourtant la lecture : le droit des SCPI a été modifié en 2024 et 2025, et tous les statuts n'ont pas suivi au même rythme.

Quels articles des statuts d'une SCPI lire en priorité ?

Six articles concentrent ce qui vous engage vraiment :

• L'objet : les types d'actifs et les zones géographiques autorisés. Le modifier exige une assemblée extraordinaire.
• Le capital et le retrait : plafond statutaire, prix de retrait, conditions de suspension de la variabilité du capital.
• La cession et l'agrément : qui peut recevoir des parts sans autorisation de la société de gestion.
• La gérance : durée du mandat de la société de gestion, révocation, rémunération.
• Les assemblées : qui décide quoi, quorum, majorité, procuration.
• La durée et la dissolution : 99 ans dans les deux statuts examinés.

Vous n'y trouverez ni le taux de distribution, ni le taux d'occupation, ni le prix de part du moment. Ces chiffres se lisent dans le bulletin trimestriel et le rapport annuel. Pour les questions à poser sur ces indicateurs, voir les six questions techniques avant de souscrire.

Deux SCPI de la même génération ont-elles les mêmes statuts ?

Non. Le tableau compare deux SCPI à capital variable lancées en 2023. Les statuts de la SCPI A datent de juillet 2026, ceux de la SCPI B de septembre 2024 (dernière version publiée).

Deux statuts ne disent rien de la fréquence de ces clauses sur le marché. Ils prouvent une chose plus simple : ce qui vaut pour une SCPI ne vaut pas forcément pour sa voisine, et seule la lecture de ses propres statuts le confirme.

L'objet, lui, peut bouger. La version 2025 des statuts de la SCPI A excluait les bâtiments d'activités et la logistique situés en zone euro. Cette exclusion n'apparaît plus dans la version de 2026.

Les frais d'une SCPI sont-ils écrits dans ses statuts ?

Ça dépend de la SCPI.

Dans la SCPI A, les statuts ne contiennent aucun taux. La rémunération de la société de gestion est fixée par une convention approuvée en assemblée ordinaire, valable pour la durée du mandat et détaillée dans la note d'information. Dans la SCPI B, les statuts écrivent des plafonds : commission de gestion jusqu'à 15 % HT des flux locatifs, commission d'acquisition de 5 % HT, commission de retrait dégressive de 6 % TTC à 0 % entre la première et la sixième année de détention, et aucune commission de souscription.

Un plafond n'est pas un taux facturé. Les taux réellement appliqués se lisent dans la note d'information et le document d'informations clés (DIC).

L'emplacement de la règle compte aussi : relever un plafond statutaire demande une assemblée extraordinaire, alors qu'une convention de mandat se renégocie en assemblée ordinaire.

Que prévoient les statuts quand les demandes de retrait ne sont plus satisfaites ?

Dans les deux statuts, les retraits sont traités par ordre chronologique et dans la limite des souscriptions disponibles. Tant que des retraits au prix de souscription, ou en dessous, attendent depuis plus de trois mois, la SCPI A ne peut pas émettre de parts nouvelles.

Le seuil légal est le même des deux côtés. Lorsque les retraits non satisfaits depuis douze mois atteignent 10 % des parts, la société de gestion informe l'AMF et convoque une assemblée extraordinaire dans les deux mois, qui peut décider la cession de tout ou partie du patrimoine ou toute autre mesure appropriée.

Les deux statuts prévoient aussi une voie plus rapide : la société de gestion peut suspendre elle-même la variabilité du capital après six mois de retraits non satisfaits, et ouvrir à la place un marché par confrontation des ordres. La SCPI A exige au préalable la consultation de son conseil de surveillance. Elle prévoit en outre un fonds de remboursement plafonné à 5 % du capital, doté sur décision de l'assemblée. Pour lire ces signaux avant qu'ils ne se déclenchent, voir SCPI et illiquidité : faut-il revendre ses parts avant d'être bloqué ?

Comment modifie-t-on les statuts d'une SCPI, et avec quelle majorité ?

Seule une assemblée générale extraordinaire peut modifier les statuts. Chaque associé dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa part du capital (article L. 214-103 du Code monétaire et financier).

Depuis le 14 mars 2025, ce même article prévoit que l'assemblée peut se tenir sans quorum, et que les décisions sont prises à la majorité des voix des associés présents ou représentés (ordonnance n° 2025-230 du 12 mars 2025). Une modification peut donc être adoptée par la seule fraction du capital qui vote, sans minimum de participation exigé par la loi.

Les statuts peuvent toutefois prévoir un quorum. La SCPI A le fait expressément, « par dérogation » à l'article L. 214-103 : un cinquième du capital en assemblée ordinaire et un quart en extraordinaire sur première convocation, aucun sur la seconde. La différence entre ordinaire et extraordinaire est expliquée dans notre article sur les deux types d'assemblées.

Que vaut un pouvoir en blanc ou un formulaire de vote sans réponse ?

Un pouvoir renvoyé sans nom de mandataire n'est pas neutre. Le président de l'assemblée vote alors pour les résolutions présentées ou agréées par la société de gestion, et contre toutes les autres (article L. 214-104 du Code monétaire et financier, reproduit dans les statuts de la SCPI A).

Un formulaire de vote par correspondance sans sens de vote, ou qui exprime une abstention, compte comme un vote négatif dans les deux statuts.

Vous voulez vous opposer à une résolution de la société de gestion ? Votez « contre » par correspondance, ou désignez un mandataire qui accepte de voter dans ce sens, en sachant que dans la SCPI B ce mandataire doit obligatoirement être choisi parmi les associés.

Attention au délai : le formulaire papier doit arriver au plus tard la veille de l'assemblée. Ce que vous avez le droit de faire en assemblée générale détaille le reste.

Combien de parts faut-il pour déposer une résolution à l'assemblée d'une SCPI ?

Bien moins de 5 % du capital. Le principe est de 5 %, mais l'article R. 214-138 du Code monétaire et financier, repris dans les statuts de la SCPI A, réduit ce seuil par tranches quand le capital dépasse 760 000 € :

• 4 % sur les 760 000 premiers euros ;
• 2,5 % de 760 000 € à 7,6 millions d'euros ;
• 1 % de 7,6 à 15,2 millions d'euros ;
• 0,5 % au-delà.

Pour une SCPI au capital de 100 millions d'euros, le seuil tombe à environ 0,70 % du capital. À 500 millions, environ 0,54 %. Le capital pris en compte est le capital social, c'est-à-dire la valeur nominale des parts, sans la prime d'émission.

La demande part vingt-cinq jours au moins avant l'assemblée réunie sur première convocation, par lettre recommandée ou par voie électronique. Dans la SCPI A, le bulletin d'information qui précède chaque assemblée indique le nombre de parts minimum requis.

Peut-on vendre, donner ou transmettre librement ses parts de SCPI ?

Entre associés, oui. Pour un tiers, les deux statuts exigent l'agrément préalable de la société de gestion, sauf en cas de succession, de liquidation de communauté entre époux, ou de cession à un conjoint, un ascendant ou un descendant (exceptions permises par l'article L. 214-97 du Code monétaire et financier).

La liste ne cite pas expressément le partenaire de PACS, le concubin, un frère ou une sœur. Pour eux, la clause d'agrément peut s'appliquer.

Le silence de la société de gestion vaut agrément au bout de deux mois. En cas de refus, elle doit faire acquérir les parts dans le mois qui suit. Dans la SCPI B, les décisions ne sont pas motivées, mais la société de gestion écrit ne pas avoir l'intention d'utiliser cette clause, sauf pour la lutte contre le blanchiment, la réglementation FATCA ou une cession à une U.S. Person. La même SCPI plafonne à 200 € TTC par opération les frais de dossier d'une transmission (succession, divorce, donation).

Qui vote en cas de décès, d'indivision ou de démembrement ?

En cas de décès, la société continue avec les héritiers. Dans la SCPI A, ils doivent justifier de leur qualité dans les trois mois (certificat de propriété notarié, acte de notoriété ou autre document jugé satisfaisant), et l'exercice des droits attachés aux parts en dépend. Restés en indivision, ils se font représenter par un seul d'entre eux ou par un mandataire commun.

En cas de démembrement, les deux statuts répartissent le vote : l'usufruitier vote aux assemblées ordinaires, notamment sur l'affectation des bénéfices, et le nu-propriétaire aux assemblées extraordinaires.

La conséquence est concrète. L'usufruitier, celui qui perçoit les revenus, ne vote ni les modifications de statuts ni les mesures décidées en assemblée extraordinaire quand les retraits sont bloqués. Cette répartition figure dans l'article sur les droits attachés aux parts, rarement mis en avant dans les documents commerciaux. Sur le démembrement lui-même, voir l'usufruit temporaire de SCPI.

Les statuts d'une SCPI peuvent-ils être en retard sur la loi ?

Oui. Les ordonnances n° 2024-662 du 3 juillet 2024 et n° 2025-230 du 12 mars 2025 ont modifié le régime des SCPI : suppression du quorum légal des assemblées, conseil de surveillance pouvant désormais compter de 3 à 12 membres. Des sociétés de gestion ont publié au BALO des résolutions de mise en conformité de leurs statuts.

Tant que l'assemblée extraordinaire n'a pas voté, un texte peut décrire des règles antérieures. Les statuts de la SCPI B, dans leur version de septembre 2024, prévoient toujours un quorum d'un quart du capital en assemblée ordinaire et de la moitié en extraordinaire sur première convocation, comme l'ancien article L. 214-103.

Autre piège, dans la même SCPI B : l'article sur le capital maximum cite d'abord l'ancien plafond de 4,7 millions d'euros, puis les 200 millions d'euros fixés par l'assemblée extraordinaire du 29 septembre 2023. Il faut lire chaque article jusqu'au bout, et vérifier la date de mise à jour.

Où trouver les statuts d'une SCPI, et comment savoir s'ils sont à jour ?

Avant tout investissement, l'AMF indique que le conseiller doit remettre le DIC en cours de validité, les statuts et, lorsqu'ils existent, le dernier rapport annuel et les derniers bulletins trimestriels (AMF, « SCPI : comment bien s'informer »). Exigez-les.

Les statuts sont publiés sur le site de la société de gestion, parfois à la fin d'un PDF commun avec la note d'information. Les résolutions qui les modifient paraissent dans la convocation, au BALO. Les statuts déposés au registre des sociétés se consultent aussi via Infogreffe et le portail Data INPI.

Trois vérifications suffisent :

• la date de mise à jour en première page ;
• la date de la dernière assemblée extraordinaire ;
• la cohérence avec la dernière note d'information.

Dans notre propre exemple, les statuts de la SCPI A ont changé entre avril 2025 et juillet 2026 : une version téléchargée il y a un an ne décrivait plus les mêmes règles.

Les statuts réduisent-ils le risque d'un investissement en SCPI ?

Non. Les statuts organisent le fonctionnement de la SCPI, ils ne garantissent ni le rendement ni le capital.

Les clauses de retrait n'assurent pas la liquidité : un retrait n'est exécuté qu'en face de souscriptions ou, selon les cas, d'un fonds de remboursement, et il peut être suspendu. Une SCPI est un placement de long terme, avec un risque de perte en capital, des revenus non garantis et une liquidité non garantie. La durée de placement recommandée figure dans la note d'information et le DIC.

Lire les statuts sert à connaître les règles avant de signer. Le risque, lui, reste entier. La grille des 25 critères avant d'investir couvre ce que les statuts ne disent pas.

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