SCPI EDEN
La Centrale des SCPI — cabinet CIF agréé AMF (ORIAS 13000729) · Mis à jour le 1 septembre 2026
Gérée par ADVENIS
PGA 2025ⓘPerformance Globale Annuelle 2025 = taux de distribution (8.00 %) + variation du prix de part sur l'année. Calculée à partir des données publiées par la société de gestion. Montants nets de frais de gestion et bruts de fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
8.00%
TRI 10 ansⓘTaux de Rendement Interne sur 10 ans : objectif de performance globale communiqué par la société de gestion. Il combine les revenus distribués et l'évolution du prix de la part sur l'horizon de placement. Objectif non garanti ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
7,44 %
Prix de la partⓘPrix de souscription actuel d'une part de cette SCPI, hors frais de souscription éventuels. Ce prix est fixé par la société de gestion.
50 €
Taux occupationⓘTaux d'occupation financier (TOF) : rapport entre les loyers effectivement perçus et les loyers théoriques si l'ensemble du patrimoine était loué. Un TOF élevé traduit une bonne gestion locative. « N.C. » = non communiqué (ex. SCPI récemment lancée).
100 %
CapitalisationⓘCapitalisation totale de la SCPI : valeur cumulée de l'ensemble des parts en circulation. Elle reflète la taille du fonds et sa capacité d'investissement.
59,73 M€
Investir en SCPI comporte des risques — perte en capital, liquidité réduite, revenus non garantis, placement de long terme. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Détail des risques et portée du visa AMF
- Perte en capital — Le capital investi n'est pas garanti : la valeur de la part suit le marché immobilier et peut baisser.
- Liquidité — La revente des parts n'est pas garantie et peut prendre plusieurs mois, davantage si les retraits excèdent les souscriptions.
- Revenus non garantis — Les distributions dépendent des loyers encaissés : elles peuvent varier à la baisse comme à la hausse.
- Horizon de placement — La durée de détention recommandée par la société de gestion se compte en années (souvent 8 à 10 ans, davantage pour les SCPI fiscales). Elle est rappelée sur cette fiche.
L'Autorité des marchés financiers délivre un visa lors de la création d'une SCPI et appose un visa sur sa note d'information. Ce visa ne constitue ni une garantie, ni une recommandation, ni un contrôle permanent du placement ou de sa performance. Consulter le détail des risques
Vue d'ensemble
L'essentiel du trimestre
T2 2026 — La capitalisation d'EDEN atteint 59,73 M€ au 30 juin 2026, soit 1 194 657 parts et 1 859 associés. Une collecte de plus de 7,5 M€ a financé trois acquisitions : deux actifs en Finlande, pays nouveau pour le portefeuille, et un commerce à Manchester. Le patrimoine compte désormais 9 immeubles pour 22 032 m². L'assemblée générale extraordinaire a par ailleurs porté le capital statutaire maximum à 250 M€ et validé le dividende mensuel au 1er octobre 2026.
Tout pour réussir votre investissement SCPI
Recevez chaque semaine nos analyses nos offres et les meilleures opportunités d'investissement SCPI
Performances et distribution
EDEN a servi un taux de distribution de 8,00 % au titre de 2025 (non garanti), au-dessus de l'objectif annuel de 6,5 % annoncé par la société de gestion (non garanti). Sur une SCPI de deux ans au patrimoine intégralement loué, un tel niveau est réel mais non reconductible. Dividende brut du deuxième trimestre 2026 : 1,00 € par part, dont 0,11 € d'impôt étranger supporté par la SCPI, soit 0,89 € versé le 31 juillet. TRI cible : 7,44 % sur 10 ans (non garanti). Le prix reste à 50 € (nominal 40 €, prime 10 €), minimum 20 parts soit 1 000 €. Valeurs par part au 30 juin 2026 : réalisation 43,75 €, reconstitution 49,81 €.
Patrimoine et stratégie
Les 9 immeubles, 22 032 m² et 9 locataires sont valorisés 55 104 469 € hors droits, loués à 100 % (TOF), pour 1 026 864 € de loyers sur le trimestre. La durée moyenne restante des baux (WALT) atteint 9,96 ans, leur durée ferme (WALB) 9,7 ans, et le ratio dettes ASPIM 6,19 %.
Trois opérations signées : Cube (logistique, 2 937 m², Tuusula près d'Helsinki), acquis 9,6 M€ en sale & leaseback et loué douze ans fermes à Wulff Group ; Eastman (light industrial, 2 149 m², Oulu), payé 6 M€ pour quatorze ans fermes ; un commerce de 614 m² au centre de Manchester, acheté 5 917 846 € et loué à Schuh.
En valeur vénale : Royaume-Uni 34,13 %, Finlande 28,99 %, Pays-Bas 24,18 %, Irlande 12,70 %. Par typologie, la logistique passe en tête (35,45 %) devant les bureaux (28,70 %), la formation (14,21 %), l'industriel (10,90 %) et le commerce (10,74 %). La thèse ne bouge pas : marchés du nord de l'Europe jugés liquides, baux longs, locataires cotés.
Notre analyse
Lancée fin 2024 par Advenis REIM, qui pilote déjà Eurovalys et Elialys, Eden coche les codes de la nouvelle génération : capital variable, zéro frais de souscription, Europe hors de France, label ISR depuis février 2025, article 8 SFDR.
Points forts : pas de frais d'entrée ; revenus étrangers hors prélèvements sociaux par l'effet des conventions fiscales ; expertise paneuropéenne d'Advenis REIM ; ticket à 1 000 €.
Points de vigilance : aucun cycle complet d'historique, donc un taux de distribution non extrapolable ; capitalisation modeste et trajectoire suspendue à la collecte ; frais de sortie sur cinq ans, frais de gestion élevés ; pas d'assurance vie.
Brique de diversification plutôt que socle, Eden n'ouvre pas droit au cashback, faute de frais de souscription. À chiffrer avec notre simulateur SCPI.
Fiscalité
Les revenus proviennent d'immeubles européens situés hors de France : ils échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 %, et les conventions fiscales (crédit d'impôt ou taux effectif) évitent la double imposition. L'impôt acquitté à l'étranger par la SCPI, 2,03 % en regard du taux brut de distribution 2025, vient en amont du dividende. Le traitement final dépend de chaque associé.
Risques et horizon de placement
L'investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital : ni le capital ni les revenus ne sont garantis. La liquidité ne l'est pas davantage, la revente des parts dépendant de l'existence d'une contrepartie. Exposée au Royaume-Uni, EDEN présente aussi un risque de change. Les revenus éventuels sont non garantis et dépendent des marchés immobiliers comme de la fiscalité applicable. Indicateur synthétique de risque : 3 sur 7. La durée de placement recommandée est d'au moins 8 ans.
Eden face à ses comparables
Eden rejoint les SCPI européennes récentes sans frais de souscription, Iroko Zen ou Remake Live, avec une singularité : l'exclusion totale de la France. Face aux véhicules à frais d'entrée comme Transitions Europe ou Corum Origin, l'arbitrage se joue entre coût d'entrée, coût de gestion et profondeur d'historique, que notre classement des SCPI met en perspective.
En résumé
Véhicule diversifié à capital variable, investi en Europe hors de France, EDEN pèse 59,73 M€ au 30 juin 2026 pour 9 immeubles loués à 100 %. Elle a servi un taux de distribution de 8,00 % au titre de 2025 (non garanti), pour un objectif de 6,5 % par an et un TRI cible de 7,44 % sur 10 ans (non garanti). Comparez les SCPI au regard de votre horizon d'au moins 8 ans.
FAQ
Qui gère la SCPI Eden ?
Advenis REIM, société de gestion agréée par l'AMF, filiale du groupe Advenis, qui gère également les SCPI Eurovalys et Elialys.
La SCPI Eden a-t-elle des frais de souscription ?
Non : c'est une SCPI « sans frais de souscription ». En contrepartie, des frais de sortie s'appliquent pendant les cinq premières années de détention et les frais de gestion sont plus élevés que la moyenne. Comparez le coût total sur votre horizon.
Quel est le taux de distribution de la SCPI Eden ?
8 % en 2025, son premier exercice plein, pour un objectif de long terme de 6,5 % non garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Où investit la SCPI Eden ?
Exclusivement en Europe hors de France : Pays-Bas, Irlande, Royaume-Uni et, depuis avril 2026, Finlande. Les actifs relèvent de la logistique, des bureaux, de la formation, de l'industriel léger et du commerce.
Peut-on loger la SCPI Eden en assurance vie ?
Non, elle n'est pas éligible à l'assurance vie à ce jour ; elle se souscrit en direct, au comptant ou en versements programmés.
Simulez votre investissement
Rendement utilisé : taux de distribution 2025 (8%)
Investir dans SCPI EDENSimulation non contractuelle. Performances passées non garanties.
Vous avez des questions ?
Nos experts en SCPI sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d'investissement.
Analyse personnalisée, conseil sur-mesure et suivi dédié.
30 min, gratuit et sans engagement