SCPI EDEN

L'essentiel du trimestre

T1 2026 — La SCPI EDEN porte sa capitalisation à 52,2 M€ au 31 mars 2026, répartie sur 1 044 504 parts détenues par 1 702 associés. Le trimestre se distingue par une collecte nette de plus de 10 M€, confirmant la dynamique du véhicule, tandis que le patrimoine reste loué à 100 % (TOF 100 %). La société de gestion indique étudier plusieurs dossiers d'acquisition en Europe du Nord, notamment en Finlande.

Performances et distribution

EDEN a servi un taux de distribution de 8,00 % au titre de 2025 (non garanti). Un dividende de 1 € brut par part a été versé au titre du premier trimestre 2026, dont 0,24 € d'impôt étranger déjà supporté par la SCPI, soit 0,76 € net de fiscalité étrangère. Le TRI cible ressort à 7,44 % sur 10 ans (non garanti) et la société de gestion vise un objectif de distribution annuel de 6,5 % à long terme (non garanti). Le prix de la part s'établit à 50 €.

Patrimoine et stratégie

Au 31 mars 2026, la SCPI EDEN détient 6 immeubles pour 16 332 m² de surfaces gérées et une capitalisation de 52,2 M€ (1 044 504 parts). Le patrimoine affiche une durée moyenne ferme des baux (WALT) de 9,80 ans et un taux d'occupation financier de 100 %. La répartition géographique est de 100 % en Europe (hors France), les actifs étant localisés notamment à Londres, Dublin, Aberdeen, Utrecht et Groningen. La répartition sectorielle se compose de bureau (47 %), logistique (29 %) et éducation (24 %). La thèse de gestion privilégie une diversification européenne ciblant des marchés tertiaires et alternatifs à fondamentaux solides, avec un pipeline d'acquisitions orienté vers l'Europe du Nord (Finlande, Irlande).

Notre analyse

Lancée fin 2024 par Advenis REIM — société de gestion agréée AMF qui pilote déjà les SCPI Eurovalys (Allemagne) et Elialys (Europe du Sud) — Eden incarne la nouvelle génération de SCPI : capital variable, zéro frais de souscription, souscription digitale, versements programmés, et une stratégie 100 % européenne qui exclut délibérément la France. Ses premières acquisitions aux Pays-Bas, en Irlande et au Royaume-Uni traduisent une discipline de sélection assumée : actifs tertiaires modernes, locataires solides, baux longs. Le label ISR obtenu en février 2025 et la classification article 8 SFDR complètent le positionnement.

Pour son premier exercice, la SCPI a affiché un taux de distribution de 8 % en 2025 — au-dessus de son propre objectif de long terme (6,5 %, non garanti), comme c'est souvent le cas des jeunes SCPI dont le patrimoine récent est loué à 100 %.

Points forts : structure sans frais de souscription qui favorise la liquidité de l'épargne investie ; fiscalité allégée des revenus de source étrangère (pas de prélèvements sociaux sur les loyers européens) ; expertise paneuropéenne éprouvée d'Advenis REIM sur ses autres véhicules ; accessibilité pensée pour les nouveaux investisseurs.

Points de vigilance : SCPI très jeune, sans historique de cycle complet — le taux de distribution d'une première année pleine, mécaniquement élevé, n'est pas extrapolable ; capitalisation encore modeste, qui rend la trajectoire dépendante de la collecte à venir ; frais de sortie applicables pendant les premières années de détention et frais de gestion supérieurs à la moyenne, modèle classique des SCPI sans frais d'entrée — c'est le coût total sur votre horizon qu'il faut comparer ; non éligible à l'assurance vie à ce jour.

Dans un portefeuille, Eden joue le rôle d'une brique de diversification européenne dynamique, en complément — et non en remplacement — de SCPI établies disposant d'un historique long. Comme la SCPI est « sans frais de souscription », elle n'ouvre pas droit au cashback : nous expliquons pourquoi sur notre page offre cashback SCPI. Pour estimer un investissement, utilisez notre simulateur SCPI.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investissement à horizon de 8 ans minimum, capital et revenus non garantis. Consultez le DIC avant toute souscription.

Fiscalité

Les revenus de la SCPI EDEN proviennent intégralement d'immeubles situés hors de France, en Europe. Ces revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 %. Selon les conventions fiscales applicables (méthode du crédit d'impôt ou du taux effectif), l'imposition est ajustée pour éviter la double imposition ; l'impôt déjà acquitté à l'étranger par la SCPI (0,24 € par part au T1 2026) vient en amont du dividende perçu par l'associé. La fiscalité dépend de la situation propre de chaque investisseur.

Risques et horizon de placement

L'investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital : ni le capital ni les revenus ne sont garantis. La liquidité n'est pas garantie, la revente des parts dépendant de l'existence d'une contrepartie. EDEN étant exposée à des actifs hors zone euro (Royaume-Uni notamment), elle présente un risque de change. Les revenus éventuels sont non garantis et dépendent de l'évolution des marchés immobiliers et de la fiscalité. La durée de placement recommandée est d'au moins 8 ans.

Eden face à ses comparables

Eden s'inscrit dans la famille des SCPI européennes récentes sans frais de souscription, aux côtés de véhicules comme Iroko Zen ou Remake Live. Sa singularité : l'exclusion totale de la France et une concentration initiale sur des marchés nord-européens liquides.

Face aux SCPI européennes traditionnelles à frais de souscription comme Transitions Europe ou Corum Origin, l'arbitrage se joue entre coût d'entrée, coût de gestion récurrent et profondeur d'historique — un calcul qui dépend de votre durée de détention prévue. Notre classement des SCPI met ces profils en perspective.

En résumé

La SCPI EDEN est un véhicule diversifié à capital variable, 100 % investi en Europe hors France, accessible dès 1 000 € et géré par ADVENIS. Elle a servi un taux de distribution de 8,00 % au titre de 2025 (non garanti), avec un objectif de distribution long terme de 6,5 % et un TRI cible de 7,44 % sur 10 ans (non garanti). Pour situer ce profil dans votre allocation, comparez les SCPI disponibles et vérifiez l'adéquation avec votre horizon d'au moins 8 ans.