Un camping 4 étoiles à Rimini, des bureaux au Portugal, et maintenant des salles de sport à Murcia, Grenade et La Corogne. Mistral Sélection continue d'étonner avec des choix d'actifs que personne d'autre ne fait — et des chiffres qui donnent raison à cette originalité.
Trois salles, trois villes, un seul locataire solide
Swiss Life AM vient d'annoncer l'acquisition de trois salles de sport en Espagne pour le compte de Mistral Sélection, toutes entièrement louées à Basic-Fit — le leader européen du fitness low-cost, coté en bourse à Amsterdam et présent dans plus de 1 400 clubs à travers l'Europe.
Les trois sites sont tous récents, construits entre 2022 et 2026, et bénéficient d'emplacements urbains soigneusement choisis :
Murcia, dans le sud-est espagnol, avec près de 2 000 m² et environ 85 000 personnes vivant à moins de 20 minutes à pied. C'est le plus grand des trois actifs, avec une durée résiduelle de bail atteignant près de 14 ans, et des options de renouvellement qui peuvent porter l'engagement jusqu'au-delà de 20 ans.
Grenade, en Andalousie, avec environ 850 m² idéalement positionné entre pôles commerciaux et campus universitaires — un vivier de membres potentiels particulièrement stable.
La Corogne, ville portuaire de Galice au nord-ouest du pays, dans un quartier mixte alliant logements et commerces de proximité.
Au total, les trois actifs représentent plus de 5 000 m² de surface locative, avec une durée résiduelle moyenne de baux supérieure à 10 ans.
Pourquoi Basic-Fit est un locataire qui rassure
Le modèle économique de Basic-Fit est structurellement résilient. En proposant des abonnements à partir de 20-25 € par mois, l'enseigne vise la très large base des consommateurs qui veulent accéder à une salle de sport sans se ruiner. Ce positionnement low-cost le rend moins sensible aux cycles économiques que les salles premium — en période de serrage de ceinture, les gens ne quittent pas Basic-Fit, ils quittent les salles à 80 € par mois.
Par ailleurs, Basic-Fit est en pleine expansion sur le marché espagnol, marché qu'elle considère comme stratégique dans sa feuille de route européenne. Pour un propriétaire immobilier, avoir un locataire en phase de croissance active dans son pays d'implantation est une garantie supplémentaire d'engagement dans la durée.
Les baux conclus sur ces trois sites reflètent cette conviction mutuelle : des engagements longs, sécurisés, sur des actifs que Basic-Fit a clairement l'intention d'exploiter durablement.
Le rendement : plus de 7 % net à l'acquisition
C'est le chiffre qui retient l'attention. Sur trois actifs récents, dans des villes espagnoles dynamiques, loués à un acteur solide sur des baux longs, le rendement net à l'acquisition dépasse 7 %. Ce niveau est difficile à atteindre sur des bureaux parisiens ou des commerces de centre-ville en France — et c'est précisément pourquoi Mistral Sélection cherche ses actifs là où les autres SCPI ne regardent pas encore.
Une première pour l'Espagne, une logique de fond
Cette acquisition marque la première implantation de Mistral Sélection en Espagne, qui devient ainsi le quatrième pays européen représenté dans le portefeuille — après la France, l'Italie et le Portugal. Concrètement, la part du patrimoine détenue hors de France atteint désormais environ 61 %.
Pour les investisseurs français fortement imposés, cette orientation est fiscalement avantageuse : les loyers de source espagnole sont imposés en Espagne selon les taux locaux, et les mécanismes conventionnels entre la France et l'Espagne permettent d'éviter la double imposition. La charge fiscale effective reste généralement bien inférieure à ce qu'elle serait sur des revenus fonciers français.
Ce qu'on retient
Mistral Sélection est la seule SCPI du marché à avoir dans son portefeuille un village de vacances 4 étoiles en Italie, des bureaux au Portugal et maintenant des salles de sport en Espagne. Cette originalité n'est pas du hasard — c'est une stratégie délibérée de Swiss Life AM, qui cherche des actifs urbains bien placés, confiés à des opérateurs fiables et capables de générer des flux locatifs stables sur longue durée.
Le secteur du fitness coche plusieurs cases structurellement favorables : demande croissante portée par la prise de conscience collective autour de la santé, accessibilité financière qui élargit la base de clientèle, et baux longs qui sécurisent les revenus indépendamment des fluctuations de fréquentation à court terme. Un pari qui ressemble à ceux que Mistral Sélection a déjà faits — et qui ont jusqu'ici payé.
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