Pourquoi les experts-comptables orientent-ils leurs clients vers la SCPI ?

Votre expert-comptable vous a parlé de SCPI au moment de boucler un bilan, ou de décider quoi faire d'une trésorerie qui dort ? Ce n'est pas un hasard. La SCPI répond à des questions qu'il traite déjà pour vous et elle se gère simplement dans les comptes d'une société. La loi, surtout, l'autorise à l'évoquer sans être conseiller en investissements financiers (CIF).

Il y a une limite. Choisir laquelle reste le travail d'un CIF, et c'est cette frontière qui explique la façon dont les choses se passent en pratique.

Un expert-comptable a-t-il le droit de conseiller des SCPI ?

Pas à titre principal. Le conseil en investissements financiers est une activité réglementée, réservée aux conseillers en investissements financiers (CIF) : ils sont définis à l'article L.541-1 du Code monétaire et financier, immatriculés à l'ORIAS et membres d'une association professionnelle agréée par l'AMF.

Le même article prévoit une exception, par renvoi à l'article L.531-2. Elle couvre les professionnels qui rendent ce type de service à titre accessoire, dans le cadre d'une activité encadrée par des textes ou par un code de déontologie qui ne l'excluent pas. Les experts-comptables n'y sont pas cités nommément, mais leur profession répond à cette définition. Elle est régie par l'ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945, et son code de déontologie figure dans le décret n° 2012-432 du 30 mars 2012.

Votre expert-comptable peut donc parler de SCPI tant que le sujet reste rattaché à sa mission comptable ou fiscale. Il sortirait de ce cadre si la recommandation de SCPI précises devenait une activité à part entière.

Orienter n'est pas conseiller : où s'arrête son rôle

Deux gestes se distinguent.

Dire qu'une SCPI existe, et qu'elle trouve bien sa place dans la trésorerie d'une société ou dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, relève de l'information générale. On est dans l'optimisation fiscale et patrimoniale, le cœur du métier.

Comparer le taux de distribution, le report à nouveau ou le taux d'occupation financier de plusieurs SCPI, puis en recommander une, c'est autre chose : du conseil en investissement. Il revient à un CIF immatriculé à l'ORIAS, qui établit votre profil, vérifie que le placement vous convient, vous en expose les risques (perte en capital, liquidité, horizon de placement de huit à dix ans) et vous remet une recommandation écrite.

D'où le schéma le plus fréquent. L'expert-comptable évoque le produit, puis vous adresse à un professionnel du conseil.

Une SCPI se gère simplement dans les comptes d'une société

L'autre raison tient à la tenue des comptes. Un immeuble locatif détenu en direct par une société demande un plan d'amortissement par composant, des factures de travaux à ventiler entre charges et immobilisations, des loyers à lettrer, une taxe foncière à suivre et une vacance à documenter en cas de contrôle.

Une part de SCPI s'inscrit au bilan comme un titre. Les revenus arrivent chaque trimestre et la société de gestion adresse chaque année le relevé qui sert au traitement fiscal. Les immeubles, les locataires et les travaux restent son affaire. Quelques écritures par an au lieu de plusieurs heures par immeuble : moins de travail comptable, donc en général moins de temps facturé.

SCI à l'IS, holding, trésorerie : le moment où la question arrive

Le sujet arrive rarement seul. Il surgit quand l'expert-comptable traite une question voisine : une SCI à l'IS dont la trésorerie s'accumule, une société qui clôture un exercice bénéficiaire, une holding en cours de constitution, un dirigeant qui prépare la cession de son entreprise.

La SCPI apparaît alors comme une option parmi d'autres, à côté du compte à terme ou du contrat de capitalisation. Elle répond à une question que vous lui posez de toute façon, celle de l'affectation du résultat. Pour le cadre complet, voir notre guide investir en SCPI avec une société à l'IS et, pour une SASU, ce que change le statut d'assimilé-salarié.

Ce que cela change pour vous

L'avis de votre expert-comptable vaut signal : la SCPI a du sens pour votre situation fiscale ou votre trésorerie. Il ne vaut pas sélection. Le choix de la SCPI, la comparaison entre sociétés de gestion, la lecture du taux d'occupation ou du report à nouveau relèvent du CIF.

Les deux rôles se complètent. Le premier repère que la case SCPI a sa place dans votre patrimoine ; le second instruit laquelle. Avant de donner suite, vérifiez que votre interlocuteur est bien immatriculé comme CIF sur le registre public de l'ORIAS.

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