La SCPI ActivImmo, gérée par Alderan, poursuit son développement européen au troisième trimestre 2026. Cap sur Tenerife. Avec 1,42 milliard d'euros de capitalisation, 182 immeubles et une nouvelle acquisition de 23,5 millions d'euros dans les Canaries, la SCPI spécialisée dans la logistique et les locaux d'activités continue de se diversifier hors de France.
Son prix de part a aussi été revalorisé à 613,50 € au 1er juillet 2026. Le point de vigilance ? Le taux d'occupation financier, à 91,5 %.
Quels sont les chiffres clés d'ActivImmo au 3e trimestre 2026 ?
Au 30 septembre 2026, le bulletin trimestriel d'Alderan donne les indicateurs suivants.
| Indicateur | Résultat |
|---|---|
| Capitalisation | 1,42 Md€ |
| Nombre d'immeubles | 182 |
| Nombre de locataires | 366 |
| Nombre de baux | 452 |
| Surface immobilière | 1 422 519 m² |
| Taux d'occupation financier (TOF) | 91,5 % |
| Loyers annuels en place | 80,4 M€ |
| Dettes et autres engagements | 3,16 % |
| Prix de souscription | 613,50 € |
| Valeur de reconstitution (au 30 juin 2026) | 614,90 € |
| Objectif de distribution 2026 (non garanti) | 33,55 € par part |
Avec 29 943 associés, ActivImmo compte parmi les SCPI logistiques au patrimoine le plus étendu. La collecte brute du trimestre s'élève à 9,9 millions d'euros.
Une nouvelle acquisition logistique à Tenerife pour 23,5 millions d'euros
L'événement immobilier du trimestre : le 15 septembre 2026, ActivImmo a acheté un entrepôt logistique à Tenerife, dans les îles Canaries. C'est sa première acquisition sur l'archipel.
Prix : 23,5 millions d'euros hors droits. L'immeuble développe 18 291 m² et était loué à 100 % au moment de l'achat.
Le locataire est un opérateur logistique espagnol qui travaille pour le compte d'une grande marque de soda. La durée ferme résiduelle des baux (WALB) atteignait 9,3 ans à l'acquisition, ce qui donne une bonne visibilité sur les loyers.
Pourquoi Tenerife ? L'entrepôt, avec un accès direct aux grands axes routiers, sert à desservir l'ensemble de l'archipel. Et sur un marché insulaire, le foncier logistique est rare : il se construit peu de nouvelles surfaces alors que la demande reste soutenue, selon Alderan.
L'opération renforce aussi la diversification européenne du portefeuille.
ActivImmo accélère sa diversification hors de France
Historiquement très implantée en France, ActivImmo se développe à l'international.
Au 30 septembre 2026, 73,3 % de la valeur du patrimoine est située en France, contre 78,7 % au 31 décembre 2025. Les actifs étrangers pèsent donc désormais 26,7 %.
L'Espagne arrive en tête avec 14,6 % du patrimoine. Suivent l'Italie (3,8 %), l'Allemagne (3,2 %), les Pays-Bas (2,7 %), l'Irlande (1,5 %) et le Portugal (0,9 %).
Alderan cherche ainsi à diversifier les sources de revenus et à réduire peu à peu la dépendance au marché français. Le produit de la prochaine cession, à Bailly-Romainvilliers, sera d'ailleurs réinvesti en totalité à l'international, selon le bulletin.
Le positionnement sectoriel, lui, ne change pas : entrepôts logistiques 55,5 % du portefeuille, locaux d'activités 29,6 %, logistique urbaine 7,7 %, transport 6,5 %. Pour comprendre qui occupe ces bâtiments, voir notre analyse sur les locataires de l'immobilier logistique.
Quel rendement ActivImmo vise-t-elle en 2026 ?
Au troisième trimestre 2026, ActivImmo a distribué 7,66 € bruts par part, après 7,50 € au premier trimestre et 7,77 € au deuxième. Soit 22,93 € par part sur les neuf premiers mois.
Alderan communique un objectif de distribution annuel de 33,55 € par part, non garanti et susceptible d'être révisé à la baisse.
Rapporté au prix de souscription actuel de 613,50 €, ce montant correspond à environ 5,47 %. Ce calcul est purement illustratif. Le taux de distribution officiel se calcule sur le prix de souscription au 1er janvier, soit 610 € pour 2026 avant la revalorisation de juillet, et il ne sera connu qu'à la clôture de l'exercice. Pour mémoire, ActivImmo a servi un taux de distribution de 5,49 % en 2025.
La distribution est mensuelle.
Au titre du troisième trimestre, le dividende net indiqué dans le bulletin pour un associé personne physique soumis à l'impôt sur le revenu atteint 7,02 € par part. Il s'entend après 0,44 € d'impôts étrangers et 0,20 € de prélèvements à la source sur les revenus financiers, et avant l'éventuelle fiscalité personnelle complémentaire.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et l'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital.
Le prix de part ActivImmo a été revalorisé en juillet 2026
Le 1er juillet 2026, Alderan a porté le prix de souscription d'ActivImmo de 610 € à 613,50 €, une première depuis la création de la SCPI. Nous avions détaillé cette décision dans notre article sur la revalorisation d'ActivImmo.
La valeur de reconstitution s'établissait à 614,90 € au 30 juin 2026 (valeur semestrielle, non auditée). Le prix de souscription se situe donc 0,23 % sous cette valeur : il correspond à peu près au coût théorique de reconstitution du patrimoine.
La valeur de retrait est de 548,47 €. L'écart avec le prix de souscription correspond à la commission de souscription de 10,6 % HT.
C'est un rappel utile : avec ces frais d'entrée, une SCPI s'envisage sur le long terme. Alderan recommande une durée de placement d'au moins huit ans. La liquidité n'est pas garantie non plus : un retrait n'est exécuté que s'il trouve en face des souscriptions suffisantes.
Un taux d'occupation financier de 91,5 % : le principal point de vigilance
Malgré la taille de son patrimoine, ActivImmo fait face à une vacance locative significative.
Au 30 septembre 2026, son TOF atteint 91,5 %. Alderan parle d'un point bas attendu en 2025 qui s'est transformé en « plateau » et se prolonge avec la conjoncture. À noter : 2,9 points de ce taux proviennent d'une indemnité de résiliation anticipée et d'une compensation de loyers versée par le vendeur de Tenerife. Des recettes ponctuelles, donc.
La SCPI compte 186 820 m² de surfaces vacantes réparties dans 31 immeubles. Relouées, elles représenteraient un potentiel de 10,8 millions d'euros de loyers supplémentaires par an.
Alderan fait de la relocation une priorité, dans un marché locatif français moins dynamique.
La base locative reste diversifiée, avec 366 locataires : le premier pèse 6,4 % des loyers, les cinq premiers 16,3 %. La durée ferme résiduelle moyenne des baux est de 4,2 ans.
Mieux remplir les immeubles serait un levier de progression des revenus. Encore faut-il relouer à des conditions économiques satisfaisantes. Pour situer ce niveau, voir notre comparatif des SCPI au meilleur taux d'occupation financier.
Travaux, renouvellements de baux et arbitrages : une gestion active du patrimoine
Au-delà des acquisitions, Alderan travaille sur les immeubles existants.
À Attignat, dans l'Ain, une extension frigorifique de 2 444 m² a été livrée. Elle génère 441 657 € de loyer complémentaire, et le locataire s'est engagé pour neuf ans fermes sur l'ensemble du site : 911 899 € de loyer annuel sécurisé jusqu'en juillet 2035.
À Lons-le-Saunier, la SCPI a cédé le 28 août un centre de tri postal de 2 777 m² pour 1,5 million d'euros. Il avait été acheté 1,3 million en décembre 2021. Plus-value : 200 000 €, soit 15,4 % du prix d'achat.
À Bailly-Romainvilliers, une promesse de vente a été signée, avec une réalisation attendue au quatrième trimestre. Alderan évoque une plus-value « significative », sans en donner le montant.
Les surfaces vacantes font aussi l'objet de pistes moins classiques. Trois sites vides sont à l'étude pour une reconversion en data center. Un bâtiment tout juste libéré en plein cœur de Lyon intéresse des promoteurs pour du logement.
Ces opérations rappellent que la performance d'une SCPI se joue aussi dans la gestion des immeubles, pas seulement dans la collecte.
ActivImmo : jusqu'à 3 % de parts offertes et 3 % de cashback avec La Centrale des SCPI
En plus de ses résultats immobiliers, ActivImmo fait l'objet d'une offre commerciale d'abondement proposée par Alderan du 1er octobre au 31 décembre 2026.
Le principe : l'investisseur reçoit des parts supplémentaires selon le nombre de parts souscrites.
| Nombre de parts souscrites | Abondement offert |
|---|---|
| 1 à 9 parts | 1 % |
| 10 à 29 parts | 2 % |
| À partir de 30 parts | 3 % |
L'offre est plafonnée à 10 000 € de parts offertes par investisseur.
Exemple : pour une souscription de 40 parts, soit 24 540 €, l'abondement est de 3 %. Il représente 736,20 € de parts supplémentaires. L'investisseur détient alors 25 276,20 € de parts, soit 41,2 parts (les parts d'ActivImmo sont décimalisées), sans versement complémentaire.
Un cashback supplémentaire de 3 % avec La Centrale des SCPI
La Centrale des SCPI reverse par ailleurs un cashback de 3 % sur les souscriptions ActivImmo, une seule fois, à la souscription. Les deux avantages se cumulent. Pour la même souscription de 24 540 € :
- 736,20 € de parts supplémentaires grâce à l'abondement d'Alderan ;
- 736,20 € de cashback versés par La Centrale des SCPI ;
- soit 1 472,40 € d'avantages au total, 6 % du montant investi.
De quoi améliorer les conditions d'entrée. Pas les risques immobiliers de la SCPI, qui restent les mêmes. Les parts offertes portent les mêmes risques que les parts souscrites, et les nouvelles parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant la souscription. Le cashback n'est pas un rendement locatif, et aucun de ces avantages ne garantit la performance future. Pour comparer avec d'autres offres, voir notre guide pour comparer les offres de cashback SCPI.
Offre d'abondement Alderan valable jusqu'au 31 décembre 2026 et cashback La Centrale des SCPI, chacun selon les conditions de l'offre.
Quelles perspectives pour ActivImmo fin 2026 ?
ActivImmo dispose d'un pipeline sécurisé de 54,4 millions d'euros (promesses signées ou offres acceptées). S'y ajoutent 72,3 millions d'euros d'offres envoyées, sous réserve de leur validation en comité d'investissement.
L'endettement reste limité à 3,16 %, ce qui laisse de la marge pour financer des acquisitions. Deux lignes de crédit totalisant 40 millions d'euros ont été mises en place au cours du trimestre.
Notre lecture : ActivImmo garde de vrais atouts. Un patrimoine de 182 immeubles, une base locative large, peu de dette et une stratégie européenne qui se concrétise. Tenerife et les arbitrages du trimestre montrent une gestion active.
En face, le TOF de 91,5 % (dont près de 3 points de recettes ponctuelles) et les 186 820 m² vacants sont les indicateurs à suivre. C'est l'évolution de l'occupation qui dira si ActivImmo peut tenir durablement ses distributions.
Pour aller plus loin, consultez la fiche complète de la SCPI ActivImmo. Pour savoir si elle a sa place dans votre patrimoine, vous pouvez en parler à un consultant. L'accompagnement est gratuit pour vous : notre rémunération est assurée par les sociétés de gestion.
FAQ
Quel est l'objectif de distribution d'ActivImmo pour 2026 ?
Quel est le taux d'occupation financier d'ActivImmo au 30 septembre 2026 ?
Quel est le prix de la part ActivImmo ?
Quelle est l'offre d'abondement ActivImmo fin 2026 ?
Tout pour réussir votre investissement SCPI
Recevez chaque semaine nos analyses nos offres et les meilleures opportunités d'investissement SCPI