SCPI EUROVALYS

L'essentiel du trimestre

T2 2026 — Au 30 juin 2026, Eurovalys pèse environ 951 M€ de capitalisation pour 16 342 associés et 990 601 parts. La collecte reste à l'équilibre : 2 897 parts souscrites sur le trimestre, autant de parts retirées, et 11 439 parts en attente de retrait à la clôture. Le taux d'occupation financier ASPIM ressort à 90,92 %, après sept relocations sur 4 516 m². Fait marquant du trimestre : les assemblées générales des 27 mai et 10 juin 2026 ont approuvé la division par 20 de la part, effective au 1er octobre 2026, qui ramènera le prix de souscription de 960 € à 48 €.

Performances et distribution

Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,98 % (non garanti), au même niveau que la performance globale annuelle. Au deuxième trimestre 2026, le dividende brut atteint 11,28 € par part, soit 11,01 € nets après l'impôt allemand déjà supporté par le fonds. La société de gestion anticipe une distribution nette d'environ 45 € par part sur 2026 (non garanti). Le taux de rendement interne sur 10 ans ressort à 4,14 %. Le prix de souscription reste fixé à 960 €, pour une valeur de retrait de 850,56 € et une valeur de reconstitution de 936,08 €. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les revenus ne sont pas garantis.

Patrimoine et stratégie

Le patrimoine compte 36 immeubles pour 454 450 m² et 1 117 M€ de valeur vénale hors droits. L'exposition est intégralement allemande : Francfort concentre 24,86 % des actifs en valeur vénale, devant Düsseldorf (16,66 %), Munich (15,79 %) et Wolfsburg (10,40 %). Les bureaux pèsent 80,98 % du portefeuille, la production et l'industrie 10,55 %. La durée moyenne restante des baux (WALT) atteint 5,21 ans, la durée ferme 4,90 ans. EDAG Engineering (8,65 % des loyers), Telefónica Germany (6,74 %) et CSA (5,58 %) mènent le top 10 des locataires. Le ratio de dettes ASPIM atteint 35,81 % : le levier amplifie les gains comme les pertes. Gérée par Advenis REIM, la SCPI est labellisée ISR jusqu'au 22 février 2028 et classée article 8 du règlement Disclosure.

Faits marquants 2026

Deux promesses de vente ont été signées au deuxième trimestre, dans le cadre de cessions sélectives. Le bulletin du troisième trimestre en détaillera les modalités. Côté locatif, sept relocations ont porté sur 4 516 m² et 621 027 € de loyer annuel, face à quatre congés sur 2 808 m². La surface vacante s'établit à 60 156 m², et 2 043 845 € de travaux ont été réalisés.

Fiscalité

Investie exclusivement en Allemagne, Eurovalys distribue des revenus de source étrangère, qui n'entrent pas dans l'assiette des prélèvements sociaux français de 17,2 %. L'impôt allemand est acquitté en amont par la SCPI, à hauteur de 0,27 € par part au deuxième trimestre. La convention fiscale franco-allemande neutralise la double imposition, principalement par un crédit d'impôt ou une exonération, tout en maintenant la progressivité de l'impôt sur les autres revenus de l'associé. La valeur IFI indicative 2026 ressort à 582,75 € par part. Le traitement fiscal dépend de la situation de chacun et peut évoluer.

Risques et horizon de placement

L'investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital : le montant investi n'est ni garanti ni protégé. La liquidité est limitée, le remboursement des parts n'intervenant qu'en contrepartie d'une souscription correspondante ; 11 439 parts restaient en attente de retrait au 30 juin 2026. Les revenus éventuels sont non garantis et dépendent du marché immobilier et de la fiscalité applicable. L'exposition à un seul pays concentre le risque, le risque de change restant accessoire en zone euro. Le Document d'Information Clé classe le produit 4 sur 7 sur une hypothèse de détention de 8 ans ; la société de gestion recommande, elle, de conserver les parts 9 ans au minimum.

En résumé

Eurovalys est la SCPI de bureaux 100 % allemande d'Advenis REIM, forte de 36 immeubles et d'environ 951 M€ de capitalisation au 30 juin 2026. Elle a distribué un taux de distribution de 4,98 % en 2025 (non garanti), pour un prix de part de 960 € qui sera divisé par 20 le 1er octobre 2026, sans effet sur la valeur détenue. Un cashback de 3 % est disponible via notre offre cashback SCPI ; pour situer Eurovalys parmi les autres solutions, consultez notre outil pour comparer les SCPI.