SCPI Epsicap REIM : Epsicap Nano et Epsicap Explore poursuivent leur croissance au 3ᵉ trimestre 2026

Données des bulletins trimestriels d'Epsicap Nano (n° 20) et d'Epsicap Explore (n° 4), arrêtées au 30 septembre 2026.

Les deux SCPI gérées par Epsicap REIM affichent une dynamique positive au troisième trimestre 2026. Epsicap Nano atteint 227 millions d'euros de capitalisation, avec un patrimoine de 63 actifs et un taux d'occupation financier de 97,98 %. De son côté, Epsicap Explore, lancée en 2025, totalise 44,2 millions d'euros de capitalisation et affiche un taux de distribution de 5,26 % sur les neuf premiers mois de 2026.

Diversification européenne, nouvelles acquisitions, distributions mensuelles : les deux véhicules suivent des stratégies complémentaires. Leurs caractéristiques, leurs frais et notre analyse détaillée figurent sur les fiches SCPI Epsicap Nano et SCPI Epsicap Explore ; cet article se concentre sur ce que les bulletins du trimestre changent.

Quels sont les chiffres clés des SCPI Epsicap REIM au 3ᵉ trimestre 2026 ?

Données au 30 septembre 2026, sauf valeurs de reconstitution arrêtées au 30 juin 2026. Le taux d'occupation financier est calculé depuis le 1ᵉʳ janvier 2026. Les objectifs de distribution ne sont pas garantis.

Epsicap Nano : 227 millions d'euros de capitalisation et six acquisitions européennes

La SCPI Epsicap Nano confirme sa progression au troisième trimestre 2026, avec une collecte nette de 11,6 millions d'euros et une capitalisation de 227 millions d'euros. La collecte ralentit un peu : elle atteignait 13,9 millions d'euros au deuxième trimestre.

Sa stratégie repose sur des immeubles de petite et moyenne taille (4 millions d'euros en moyenne à l'achat), principalement commerciaux, pour multiplier les actifs et les locataires. Le patrimoine compte désormais 63 immeubles dans six pays, pour une valeur de 264 millions d'euros et 113 locataires. La France pèse 54 %, devant le Royaume-Uni (24 %) et l'Espagne (15 %). Le taux d'occupation financier reste élevé, à 97,98 %, et la durée ferme résiduelle moyenne des baux atteint 5,3 ans.

Six acquisitions pour environ 28,75 millions d'euros

À Grenade, l'opération est un sale & leaseback : Ontime a vendu le site à la SCPI et reste locataire, avec un bail de 17 ans dont 12 années fermes. Près de Rennes, le centre de formation dispose de deux pistes homologuées et son locataire est engagé pour encore six ans fermes. Le portefeuille italien, lui, se compose de trois petits actifs autour de Milan et de Ferrare. Plusieurs marchés, plusieurs secteurs : le risque locatif se répartit.

Quel dividende pour Epsicap Nano au 3ᵉ trimestre 2026 ?

Epsicap Nano a distribué 4,26 € brut de fiscalité étrangère par part au troisième trimestre, contre 4,34 € au deuxième. Sur ce montant, la SCPI a acquitté 0,42 € d'impôt étranger à la source ; l'associé perçoit 3,79 € de revenus fonciers nets de fiscalité étrangère et 0,05 € de revenus financiers, avant sa propre fiscalité.

En 2025, la SCPI avait affiché un taux de distribution de 7,01 %, auquel s'était ajoutée une revalorisation de 1,26 % du prix de part, soit une performance globale annuelle de 8,27 % (détail dans notre article sur l'année 2025 d'Epsicap Nano). Pour 2026, la société de gestion annonce qu'elle dépassera de nouveau son objectif de distribution à long terme de 6 %. Aucun taux n'est chiffré à ce stade et l'objectif n'est pas garanti.

Le prix de souscription reste fixé à 257 €. Il inclut une commission de souscription de 5 % HT, ce qui place la valeur de retrait à 244,15 €. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s'établissait à 277,46 € : Epsicap REIM présente le prix de part comme une décote de 7,37 %. Cet écart renseigne sur la valorisation du patrimoine. Il ne garantit pas une hausse du prix de part, et la valeur de reconstitution peut elle aussi baisser. À noter : l'expert immobilier a changé, CBRE Valuation succédant à BNP Real Estate Valuation, et sa première campagne au 30 juin conclut à une valeur globale stable.

Gestion locative et label ISR

Epsicap Nano poursuit ses actions de gestion. À Hull, au Royaume-Uni, le loyer de l'enseigne Home Bargains a été revalorisé de 10,4 % à l'issue d'une renégociation à la valeur de marché. En Île-de-France, deux cellules commerciales vacantes ont trouvé preneur : à Sainte-Geneviève-des-Bois, un café-brunch remplace Pomme de Pain ; à Paris, une franchise Enjoy Tacos s'installe dans l'ancien local d'Auchan Drive. À Couëron, la réfection complète de la toiture a démarré fin septembre, pour un budget d'environ 200 000 € HT.

Labellisée ISR, la SCPI a terminé l'installation d'une gestion technique du bâtiment à Aix-en-Provence, prévoit d'ajouter des bornes de recharge électrique à Morangis et prépare l'installation de panneaux photovoltaïques avec ses locataires.

Le principal point de vigilance reste l'exposition aux commerces, qui représentent 55 % du patrimoine. Le recours à l'endettement en est un autre : le ratio atteint 24,9 % au 30 septembre 2026, contre 24,8 % trois mois plus tôt.

Epsicap Explore : une jeune SCPI européenne qui vise plus de 6,5 % de distribution

Lancée en 2025, Epsicap Explore poursuit la constitution de son patrimoine avec une collecte nette de 5,3 millions d'euros au troisième trimestre (5,2 millions au deuxième). Sa capitalisation atteint 44,2 millions d'euros, répartis entre 1 176 associés ; la société de gestion vise 50 millions à la fin de l'année.

Contrairement à Epsicap Nano, cette SCPI adopte une stratégie exclusivement internationale. Son patrimoine est aujourd'hui investi à 100 % hors de France : quatre actifs au Royaume-Uni (63 % de la valeur) et en Pologne (37 %), pour 37,3 millions d'euros, 21 498 m² et 11 locataires. Le taux d'occupation financier atteint 98,88 %, avec une durée ferme moyenne des baux de 5,4 ans. La SCPI n'a aucun endettement au 30 septembre 2026.

Un premier commerce, à Londres

L'actualité du trimestre, c'est l'acquisition d'un ensemble commercial à Wealdstone, dans le quartier de Harrow, en proche banlieue de Londres. Acheté 7,79 millions d'euros (6,67 millions de livres), cet actif de 2 867 m² accueille deux locataires présents depuis 2015 : l'enseigne alimentaire Asda et l'exploitant de salles de sport The Gym Group. À l'acquisition, la durée ferme résiduelle moyenne des baux était de 8,4 ans.

Jusque-là composé de logistique, de locaux d'activité et d'actifs d'hôtellerie et de loisirs, le portefeuille intègre ainsi les commerces. La répartition sectorielle s'établit désormais à 46 % en logistique et locaux d'activité, 31 % en hôtellerie, tourisme et loisirs, 21 % en commerces et 2 % en bureaux.

Quel dividende pour Epsicap Explore en 2026 ?

Epsicap Explore a distribué 4,38 € brut de fiscalité étrangère par part au troisième trimestre, soit 1,46 € par mois, comme au deuxième trimestre. Comme le patrimoine est entièrement situé à l'étranger, l'impôt étranger pèse lourd : 1,05 € par part, payé à la source par la SCPI. L'associé perçoit 3,33 € de revenus fonciers nets de fiscalité étrangère, avant sa fiscalité française.

Sur les neuf premiers mois de 2026, la distribution cumulée atteint 13,14 € par part, soit un taux de distribution de 5,26 % sur la période, non annualisé. Epsicap REIM y voit un rythme annualisé de 7 % et prévoit de dépasser l'objectif de distribution à long terme de 6,5 % sur l'exercice. Cette projection n'est pas garantie : neuf mois ne font pas une année, et le dividende peut évoluer au quatrième trimestre.

Le prix de souscription s'établit à 250 €, contre une valeur de reconstitution de 259,59 € au 30 juin 2026 ; la société de gestion présente cet écart comme une décote de 3,69 %. Explore ne prélève pas de commission de souscription, mais une pénalité de sortie de 5 % TTC s'applique en cas de retrait de parts détenues depuis moins de cinq ans. Le délai de jouissance court jusqu'au premier jour du sixième mois suivant la souscription.

Deux stratégies complémentaires pour investir en SCPI européennes

Avec Epsicap Nano et Epsicap Explore, Epsicap REIM gère deux SCPI représentant ensemble 271,2 millions d'euros de capitalisation au 30 septembre 2026.

Epsicap Nano mise sur la diversification par le nombre d'immeubles et de locataires, avec un historique de performance plus long. Epsicap Explore joue une carte intégralement internationale, sans commission de souscription et sans dette à la date du bulletin.

L'analyse de La Centrale des SCPI. Taux d'occupation élevés, acquisitions continues : les deux véhicules tiennent leur cap. Nano bénéficie d'une diversification locative déjà avancée ; il faudra surveiller le léger tassement de son dividende trimestriel et de sa collecte. Explore, elle, doit encore grandir. Avec quatre immeubles seulement, le départ d'un seul locataire pèserait nettement sur ses revenus.

Pour situer ces deux SCPI parmi les fonds européens, vous pouvez comparer les SCPI ou échanger avec un de nos consultants. La société de gestion recommande une durée de placement d'au moins 8 ans. Le capital n'est pas garanti : l'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité, la revente des parts dépendant de nouvelles souscriptions.

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