SCPI Iroko Zen : les résultats du 3ᵉ trimestre 2026

Données du bulletin trimestriel n° 24, arrêtées au 30 septembre 2026.

La SCPI Iroko Zen, gérée par Iroko, termine le troisième trimestre 2026 avec 1,70 milliard d'euros de capitalisation, 191 immeubles et une collecte nette de 84,92 millions d'euros sur trois mois. Huit acquisitions, une deuxième cession réalisée avec une plus-value et un prix de part relevé à 205 € complètent le trimestre.

Les caractéristiques du fonds, ses frais et notre analyse figurent sur la fiche de la SCPI Iroko Zen ; cet article se concentre sur ce que le bulletin change. Le trimestre précédent est détaillé dans nos résultats du 2ᵉ trimestre 2026.

Quels sont les chiffres clés d'Iroko Zen au 3ᵉ trimestre 2026 ?

Le patrimoine est valorisé 2,03 milliards d'euros hors droits, hors participation dans Iroko Impact. Iroko Zen a accueilli 1 700 nouveaux associés sur le trimestre, et aucune part n'était en attente de retrait à la clôture.

Huit acquisitions pour 133,08 millions d'euros

Au troisième trimestre, Iroko Zen a investi 133,08 millions d'euros hors droits dans huit acquisitions, réparties entre la France, l'Allemagne, l'Irlande, les Pays-Bas et le Royaume-Uni.

Leur rendement immobilier initial moyen, acte en main, atteint 7,64 %. Cet indicateur rapporte les loyers nets théoriques au coût total d'acquisition. Il ne correspond pas au rendement distribué aux associés.

Quatre opérations ressortent :

Commerces, bureaux, hôtellerie, logistique et locaux d'activité : la stratégie reste multisectorielle. Le montant de l'actif londonien est converti en euros au taux de change de la Banque de France du jour de la transaction, ce qui rappelle que la livre pèse sur le portefeuille.

Une deuxième cession, avec une plus-value de 1,41 million d'euros

Début juillet, Iroko Zen a vendu un entrepôt logistique situé à Hoogezand, aux Pays-Bas. Acheté en 2024 pour 14,25 millions d'euros dans une opération de sale & leaseback, l'actif a été cédé 15,66 millions d'euros. La plus-value atteint 1,41 million d'euros, soit 9,9 % avant commission de cession.

Le locataire, ancien propriétaire du site, souhaitait en redevenir propriétaire. C'est la deuxième cession de la SCPI, après celle de Barcelone que nous avons détaillée dans notre article sur la première plus-value d'Iroko Zen.

La société de gestion annonce 2,80 millions d'euros de plus-values distribuables au titre de 2026, versées mi-décembre en complément des dividendes. Une plus-value de cession ne se répète pas à intervalles réguliers : elle ne doit pas entrer dans le calcul d'un revenu courant.

Quel dividende pour Iroko Zen au 3ᵉ trimestre 2026 ?

Pour une part en pleine jouissance, Iroko Zen a distribué 3,39 € brut de fiscalité étrangère au troisième trimestre. La SCPI a acquitté 0,65 € d'impôts étrangers, ce qui ramène le dividende à 2,74 € net de fiscalité étrangère, avant l'éventuelle fiscalité personnelle de l'associé.

Le brut recule de 0,20 € par rapport au deuxième trimestre (3,59 €, soit 2,98 € net). Le bulletin n'explique pas cet écart ; il rappelle seulement que la distribution est mensuelle et qu'elle n'est pas garantie.

Aucun taux de distribution 2026 n'est communiqué à ce stade. Multiplier un trimestre par quatre ne donne pas la performance de l'année, d'autant que les plus-values distribuables de décembre viendront s'ajouter.

Un prix de part relevé à 205 € : une troisième revalorisation consécutive

Depuis le 1ᵉʳ août 2026, le prix de souscription passe de 204 € à 205 €. C'est la troisième revalorisation annuelle consécutive. Nous avons replacé cette décision dans notre article sur les revalorisations d'août 2026.

Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s'établissait à 214,24 € par part et la valeur de réalisation à 187,80 €. Iroko présente le prix de 205 € comme une décote de 4,31 % sur la valeur de reconstitution. Cet écart renseigne sur la valorisation du patrimoine, il n'est pas une plus-value que l'associé pourrait réaliser, et la valeur de reconstitution peut elle aussi baisser.

Iroko Zen n'applique pas de commission de souscription. Depuis le 1ᵉʳ septembre 2026, une commission de sortie de 6 % TTC s'applique en cas de retrait avant six ans pour les parts émises à partir de cette date : nouvelle souscription, versement programmé ou réinvestissement des dividendes. Pour les parts émises avant, le seuil reste fixé à trois ans. Cette règle a été votée en assemblée générale le 16 avril 2026.

Un patrimoine réparti dans huit pays

Les commerces représentent 35,5 % du portefeuille, devant les bureaux (32,7 %), la catégorie santé, hôtellerie et autres (11,9 %), les locaux d'activité (11,2 %) et les entrepôts et la logistique (8,7 %).

Le TOF s'établit à 96,61 %, contre 96,88 % au deuxième trimestre, et le taux d'occupation physique à 97,14 %. Les loyers encaissés sur le trimestre totalisent 35,23 millions d'euros. Plus de 73 % des revenus locatifs viennent de l'étranger, ce qui explique le poids des impôts étrangers dans le dividende.

Label ISR et décret tertiaire : une note ESG en léger recul

Iroko Zen est labellisée ISR. Sa note ESG moyenne ressort à 59,5 sur 100 au 30 septembre 2026, contre 60,1 au 31 décembre 2025. Sur les 189 actifs évalués, 122 sont classés best-in-class et 67 best-in-progress.

Iroko a aussi lancé, avec un bureau d'études, une campagne d'audits réglementaires et énergétiques sur 12 actifs français. Le but : chiffrer les travaux à prévoir pour suivre la trajectoire du décret tertiaire (−40 % de consommation d'énergie finale d'ici 2030, −50 % d'ici 2040, −60 % d'ici 2050). Ces dépenses futures pèseront sur la gestion des immeubles concernés.

Quels points surveiller pour Iroko Zen fin 2026 ?

Plusieurs indicateurs appellent à la vigilance.

L'endettement atteint 26,67 %. Le TOF recule de 0,27 point en un trimestre. Surtout, plusieurs départs de locataires sont annoncés, notamment sur deux actifs allemands occupés par Hellweg, à Leipzig (7 684 m²) et à Güben (6 352 m²), soit plus de 14 000 m² avec effet au 30 novembre 2026.

Relouer ces surfaces conditionnera le maintien du taux d'occupation, donc des loyers. Avec 537 locataires, la mutualisation joue en faveur du fonds, mais elle ne dispense pas de suivre ces départs trimestre après trimestre.

Pour situer Iroko Zen parmi les SCPI européennes, vous pouvez comparer les SCPI ou échanger avec un de nos consultants. L'indicateur de risque (SRI) du fonds est de 3 sur 7, pour une durée de placement recommandée de 10 ans : c'est un placement de long terme. Le capital n'est pas garanti et la liquidité non plus : la revente des parts dépend de la présence d'acheteurs, ce qui en fait un risque de liquidité à garder en tête.

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